摘要：為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，加強住房租賃企業(yè)監(jiān)管，引導住房租賃企業(yè)回歸住房租賃服務本源，防范化解金融風險，促進住房租賃市場健康發(fā)展，住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、國家網(wǎng)信辦和銀保監(jiān)會近日共同發(fā)布《關于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》(以下簡稱《意見》)。

       《意見》明確提出，住房租賃企業(yè)應當在商業(yè)銀行設立一個住房租賃資金監(jiān)管賬戶，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設部門備案，并通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時，應當同時發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管賬戶信息。

       堵住租金監(jiān)管漏洞

       規(guī)范租賃市場秩序

       據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年末，我國租房群體達2.1億人。相關機構更是預測，到2025年，租房群體規(guī)模或增至2.5億人，而相應產(chǎn)生的租賃市場資金規(guī)模將超3萬億元。

       在一定程度上，我國的租賃市場規(guī)模絲毫不亞于商品房市場。尤其是未來隨著商品房由增量轉向存量，租賃市場進一步發(fā)展壯大，租房將成為絕大多數(shù)大中城市解決居住問題的主流方式。

       如此巨大的市場資金規(guī)模，一方面考驗著政府職能部門的監(jiān)管能力和水平，另一方面也讓一些房屋租賃企業(yè)“牟利無下限”。近年來，部分一線城市不乏房東任意驅趕租客、房屋中介惡意克扣租客押金等情況，更有部分“黑中介”一次性收取租客半年或一年的租金，然后“跑路”的惡劣事件發(fā)生。

       為此，《意見》將加強租賃資金監(jiān)管力度放在首要目標，提出了一系列具體措施，包括房屋租賃企業(yè)應當在商業(yè)銀行設立一個住房租賃資金監(jiān)管賬戶，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設部門備案，并通過住房租賃管理服務平臺向社會公示；住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時，應當同時發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管賬戶信息，住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金；城市住房和城鄉(xiāng)建設部門要會同當?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門建立住房租賃資金監(jiān)管制度，強化日常監(jiān)督管理，督促住房租賃企業(yè)和商業(yè)銀行落實責任，確保資金監(jiān)管到位等。

       對此，中國人民大學法學院教授劉俊海分析認為，《意見》要求租賃企業(yè)務必將租金納入監(jiān)管賬戶，意在重點整頓長租公寓、房產(chǎn)中介以及一些自然人性質(zhì)的“二房東”。將租金納入監(jiān)管賬戶后，中介不能隨意克扣租客租金，中介也無法挪用租客租金，這在客觀上為那些長租公寓“拆東墻補西墻”的盲目資金擴張行為設置了“防火墻”，堵住了資金監(jiān)管漏洞，可以起到有效規(guī)范住房租賃市場秩序的作用。

       精細化全程化監(jiān)管

       防范企業(yè)經(jīng)營風險

       值得關注的是，《意見》明確提出，從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)和轉租10套(間)的自然人應辦理市場主體登記，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，且單次收取押金超1個月的，應該在銀行開個監(jiān)管賬戶，去住房城鄉(xiāng)建設局備案并定期公示。

       中央民族大學法學院教授熊文釗認為，規(guī)范租賃中介市場主體登記和上述建立租賃資金監(jiān)管賬戶的措施相得益彰，從人員和資金兩方面入手加強租賃市場監(jiān)管，可以從基礎條件上擠壓各類違法房屋租賃行為的活動空間，杜絕之前引發(fā)全社會關注的“黑中介克扣押金”“任意驅趕租客”“租賃資金斷裂侵害租客權益”等現(xiàn)象的發(fā)生。

       為規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，《意見》還提出了一系列措施，比如住房租賃企業(yè)開展經(jīng)營活動的信息系統(tǒng)應當落實互聯(lián)網(wǎng)管理各項政策要求，接入所在城市住房租賃管理服務平臺；住房租賃企業(yè)應當將經(jīng)營的房源信息納入住房租賃管理服務平臺管理，并實時報送租賃合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息等。

       2017年，浙江杭州被住房城鄉(xiāng)建設部確定為住房租賃試點城市。為進一步加強住房租賃市場監(jiān)管，防范住房租賃企業(yè)經(jīng)營風險，保障房屋委托出租人、承租人合法權益，杭州在全國首創(chuàng)租賃資金監(jiān)管機制，通過出臺《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)》《關于進一步落實住房租賃資金監(jiān)管相關工作的通知》等文件，要求租賃企業(yè)在監(jiān)管銀行設立專用存款專戶，將租賃資金繳入存款賬戶管理，其中從事利用收儲房源開展住房出租業(yè)務的企業(yè)，還須在專戶中凍結納入租賃平臺管理房源量對應的應付委托出租人月租金總額的兩倍為風險防控金，實現(xiàn)對住房租賃活動精細化、實時化、全程化監(jiān)管，有效防范住房租賃企業(yè)經(jīng)營風險。

       今年5月18日，杭州公布了首批50家落實資金監(jiān)管的規(guī)模化住房租賃企業(yè)“白名單”，幫助市民選擇租賃企業(yè)，保障合法權益。目前，全國已經(jīng)有杭州、重慶、西安、成都、深圳等多個城市發(fā)布規(guī)定，要求房客的租金必須存入監(jiān)管賬戶。

       近年來，部分住房租賃企業(yè)利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，甚至還利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務，從而引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，給房主和租客帶來重大經(jīng)濟損失。

       為此，《通知》強調(diào)禁止套取使用住房租賃消費貸款。其中，明確要求住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務，不得將住房租賃消費貸款相關內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。

       同時，住房和城鄉(xiāng)建設部門要與金融機構共享有“高進低出”“長收短付”等高風險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機構要對企業(yè)進行風險評估，加強名單式管理，對列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。

       合理調(diào)控租金水平

       建立健康租賃市場

       近年來，住房城鄉(xiāng)建設部等國家職能部門出臺了一系列措施，致力于建立穩(wěn)定而健康的住房租賃市場秩序。此次，《通知》將工作重心放在了合理調(diào)控住房租金水平方面。

       《通知》要求，在住房租賃市場需求旺盛的大城市，住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立住房租金監(jiān)測制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息；積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩(wěn)定市場預期；加強住房租賃市場租金監(jiān)測，密切關注區(qū)域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

       同時，再次強調(diào)要落實城市政府主體責任。城市政府對規(guī)范發(fā)展住房租賃市場承擔主體責任，要建立住房和城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、公安、市場監(jiān)管、金融監(jiān)管、網(wǎng)信等多部門協(xié)同的住房租賃聯(lián)合監(jiān)管機制，并將相關部門的監(jiān)管工作納入政府績效考核體系。住房和城鄉(xiāng)建設部門要加快完善住房租賃合同示范文本，建立健全住房租賃管理服務平臺，通過平臺實施穿透式監(jiān)管，會同金融監(jiān)管部門對住房租賃企業(yè)變相從事金融業(yè)務等違法違規(guī)行為加大查處力度。市場監(jiān)管部門要加大監(jiān)管力度，依法查處虛假廣告、哄抬租金等違法違規(guī)行為，嚴厲打擊壟斷行為。金融監(jiān)管部門要指導金融機構加強住房租賃消費貸款管理。公安部門要對涉嫌合同詐騙等犯罪行為依法查處，必要時對企業(yè)法定代表人、實際控制人等相關人員依法采取相應措施。網(wǎng)信部門要對違規(guī)發(fā)布虛假信息的網(wǎng)絡信息平臺依法采取處置措施。

       《通知》還要求，街道辦事處、社區(qū)應充分發(fā)揮基層網(wǎng)格管理人員作用，督促住房租賃合同備案，協(xié)助排查有高風險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)情況。綜合運用人民調(diào)解、行政調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、司法調(diào)解等多元調(diào)解機制，維護住房租賃當事人合法權益，妥善化解住房租賃矛盾糾紛。