摘要：商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，不得存入其他賬戶；房企取得商品房預(yù)售許可后，應(yīng)將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置以及監(jiān)管部門(mén)門(mén)戶網(wǎng)站進(jìn)行公示……5月10日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)發(fā)布《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》的通知，該辦法自6月5日起正式施行，規(guī)范并強(qiáng)化我省商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，辦法施行有效期為5年。

　　商品房預(yù)售款將專戶專存、專款專用

　　《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》經(jīng)我省司法廳審核通過(guò)，我省行政區(qū)域內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目，其預(yù)售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，均須照此辦法進(jìn)行監(jiān)管。

　　辦法中明確商品房預(yù)售資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，購(gòu)房人按合同約定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。預(yù)售資金須遵循“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”的原則，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全省商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。設(shè)區(qū)城市、縣（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)管理部門(mén)（簡(jiǎn)稱“監(jiān)管部門(mén)”）具體負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。人民銀行分支機(jī)構(gòu)按照賬戶管理有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作；銀保監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

　　監(jiān)管部門(mén)應(yīng)建立健全以樓盤(pán)表為索引的商品房預(yù)售管理信息系統(tǒng)，會(huì)同銀保監(jiān)等部門(mén)推動(dòng)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對(duì)接，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

　　商品房預(yù)售監(jiān)管賬戶須在監(jiān)管部門(mén)網(wǎng)站公示

　　辦法規(guī)定監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同人民銀行、銀保監(jiān)部門(mén)綜合商業(yè)銀行監(jiān)管能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營(yíng)狀況等因素，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議，建立監(jiān)管銀行名錄，并將監(jiān)管銀行名錄在監(jiān)管部門(mén)門(mén)戶網(wǎng)站予以公示。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)按照“一證一戶”的原則，在項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門(mén)確定的監(jiān)管銀行名錄中選擇商業(yè)銀行開(kāi)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管賬戶”）。

　　監(jiān)管部門(mén)、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三方應(yīng)當(dāng)簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管協(xié)議”。），監(jiān)管協(xié)議明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度及違約責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管計(jì)劃，并提交預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議主要內(nèi)容在預(yù)售方案中予以明確，并通過(guò)附件方式在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中予以體現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置以及監(jiān)管部門(mén)門(mén)戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。

　　預(yù)售款未存入監(jiān)管賬戶不得辦理網(wǎng)簽備案

　　辦法中嚴(yán)格規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，不得存入其他賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人開(kāi)具監(jiān)管賬戶繳款單。

　　購(gòu)房人憑繳款單，將全部購(gòu)房?jī)r(jià)款直接存入監(jiān)管賬戶。購(gòu)房人申請(qǐng)商業(yè)銀行按揭貸款和住房公積金貸款的，監(jiān)管賬戶作為貸款唯一到賬賬戶。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)核對(duì)預(yù)售資金已存入監(jiān)管賬戶的憑證，對(duì)于未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的，不得辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案。

　　監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門(mén)可根據(jù)項(xiàng)目情況綜合確定重點(diǎn)監(jiān)管資金總額，但不得低于工程建設(shè)預(yù)算總額（包括建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費(fèi)用）的110%，全裝修交付商品房項(xiàng)目，應(yīng)將裝修成本納入預(yù)算總額。

　　重點(diǎn)監(jiān)管資金實(shí)行專款專用，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用；在監(jiān)管賬戶存續(xù)期間商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

　　完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記方可解除預(yù)售資金監(jiān)管

　　如房企提交的監(jiān)管協(xié)議無(wú)其他約定的，項(xiàng)目完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，即可申請(qǐng)解除預(yù)售資金監(jiān)管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人之間解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)共同到有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)撤銷(xiāo)商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案，有關(guān)部門(mén)審核準(zhǔn)予撤銷(xiāo)的，監(jiān)管部門(mén)出具《商品房預(yù)售資金退款通知書(shū)》。監(jiān)管銀行按照《商品房預(yù)售資金退款通知書(shū)》，將監(jiān)管資金退回購(gòu)房人指定的交易資金結(jié)算個(gè)人賬戶和貸款銀行賬戶。

　　其中，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，指定專人負(fù)責(zé)預(yù)售資金監(jiān)管工作，做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與本級(jí)監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行對(duì)賬，配合監(jiān)管部門(mén)開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付并告知本級(jí)監(jiān)管部門(mén)，監(jiān)管部門(mén)要及時(shí)作出處理。

　　另外，監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門(mén)核實(shí)同意擅自撥付重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無(wú)法追回的，依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取以“提供商票”等其它方式協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金的，由有關(guān)部門(mén)依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并向社會(huì)公示。