2012年9月26日下午,國企越秀地產集團一舉輕松擊敗地產“三巨頭”(保利、中海、萬科)，僅僅用了不到15分鐘時間，越秀以12.5億價格拿下廣州蘿崗區科學城開源大道開發區SDK-A-2地塊，折合樓面地價5522元/平，超過起拍均價1100元/平，超過起拍價格10.0098億2.4902億元，溢價率近25%。開發區土地拍賣中心表示，接下來蘿崗區還將拍賣一宗住宅用地,編號為CPPQ-A1-2的地塊位于廣州市開發區長嶺路以南，面積157152平方米，起始價格約12億元。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對此評論與分析

　　0352房網：謝先生怎么看越秀地產集團拿下開發區該地塊一事?為什么會出現房企搶地?是否意味土地市場回暖?

　　謝逸楓：越秀地產集團對該地塊是勢在必拿，一方面是越秀地產集團去年9月首次進軍開發區，以14.1億元拍得蘿崗科學城KXC-I4-7地塊，有利形成開發規模與片區優勢。另外一方面是越秀地產集團現金流富裕，資金實力雄厚，況且目前地價相對便宜，是抄底好時機。三是越秀地產集團對開發區房地產市場發展潛力非常看好，市場具有旺盛的需求購買力。同時，超前的規劃與廣州市政府的大力開發，該區將形成房地產開發熱點。

　　謝逸楓:房企搶地最主要原因有四個方面,一是地塊所在區域具備發展潛力與地價相對便宜，拿地時機最好，具有抄底的感覺。二是房企資金鏈相對寬松，樓市回暖明顯，拿地熱情高漲。三是房企看好后市和該區域開發價值，況且上半年新增土地儲備不多。同時該區域住宅土地的稀缺性，市場購買力旺盛。四是房地產調控見底，房企銷售業績良好，資金壓力隨著銷售成交與開發貸款放松而大減。

　　謝逸楓：當前廣州土地市場的確有回暖的信號，一方面是成交的溢價空間與樓面單價依然相對低。另外一方面是房企拿地的積極性有所提高與政府推地的動作不斷加快。但是，調控沒有放松的情況下，土地市場難言回暖，況且政府一直以抑制房價上漲過快和防止地價上漲推高房價作為管理市場預期。

　　0352房網：樓面價格是否合理?房價賣到多少才可以保證一定的開發利潤?

　　謝逸楓：越秀地產輕松擊敗“三巨頭”拿下該地塊，這個樓面價格非常合理，與市中心地塊和新城區地塊相比較，樓面地價不高，比較劃算，完全符合市場開發利潤預期的價位水平。根據SDK-A-2地塊總價12.5億計算，折合成樓面地價5522元/平，超過起拍均價4422元/平，高出1100元/平，超過起拍價格10.0098億，高出2.4902億元，溢價率近25%。該地塊樓面價低于2009年10月29日雅居樂地產創下的7074元/m2“地王價”，還有少1552元/平方米。

　　謝逸楓：按照樓面地價占房價約三分之一計算，加上建安和稅費及配套等運營成本，整體開發成本單價最多不會超過9000元/平方米。而蘿崗作為一個新興的開發區，2011年開始樓價早已破萬。2012年7月廣州十區一手均價14305元/平，蘿崗均價13125元/平，環比上升0.66%。如果到2014年開發上市銷售，該盤開盤后均價起碼要賣到15000元/平方米，如規劃的產品是聯排別墅價格將達到1.8萬-2萬元以上/平方米,而獨棟別墅的價格可能達到2.5萬-3萬元以上/平方米。根據開發成本與房價的數據計算，開發預期利潤高達30%以上，甚至達到50%以上。”

　　0352房網：蘿崗房地產市場前景如何?房價還有多大升值空間?

　　謝逸楓：蘿崗房地產市場發展前景潛力巨大，一是從規劃角度上看，房地產投資價值無限。根據《廣州市城市發展總體規劃(2010-2020)》明確規定，廣州未來要用10年時間基本建成能容納200萬人口的宜居宜業的東部山水新城。另外是《廣州蘿崗總體發展戰略規劃》 顯示，根據廣州市委市政府提出的“東進”要求，經過近10年的開發建設，廣州科學城已建成為宜業宜居的創新型科技園區。二是從交通配套投資看，房地產升值可期望。未來5年，配合廣州東部山水新城的建設，廣州開發區、蘿崗區在基礎設施上計劃投入400億元，推進軌道交通、道路交通、能源保障、生態環保、智慧城市五大戰略性基礎設施建設，按照構建與中心城區“半小時生活圈”的目標，加快推動地鐵六號線二期、知識城線等軌道建設。#p#副標題#e#

　　謝逸楓:三是從經濟發展潛力看，房地產市場具有巨大的購買力與市場需求。中新廣州知識城、科學城就像廣州‘東進’的兩個輪子，既在廣州轉型升級中集聚高端產業、匯聚高端人才，又能逐步抽疏廣州中心城區的人口，完善城市功能，提升人居生活品質。2011年已經將廣州科學城及周邊地區的規劃進行了整合提升，提出打造60平方公里蘿崗中心城區，目前已達到30多萬人。四是從投資力度看，房地產市場成熟的體型越來越快。2012年將再安排40億資金投入中新知識城基礎設施建設，目標就是搭框架，構筑良好的發展環境，同時加快東部山水新城核心區建設，環境相對比較優美，居住舒適度比較高，將蘿崗中心城區打造成一片宜居宜業的熱土。因此，蘿崗的配套環境和經濟實力愈發加強，而且未來將開通地鐵，也吸引越來越多在東部工作的人將購房目光投向了蘿崗，甚至很多實力派改善型買家，也因為蘿崗道路順暢，環境優美而選擇到蘿崗購買。

　　謝逸楓：蘿崗房價二十年內將保持上漲的趨勢。一是蘿崗作為“東進”大廣州規劃與開發戰略的三個副城區之一，是東部獨立的最有價值樓市開發板塊。尤其是中新廣州知識城、科學城的規劃與投資快速推進之后，蘿崗樓市板塊區位的地位獲得明顯的提升。二是地鐵六號線二期、知識城線等軌道建設的計劃開始實施并獲批，蘿崗和廣州中心主城區及周圍的城市出行將更加便捷。況且蘿崗擁有良好自然環境與聚集大量科技高端人才創業及人居生活新城市。

　　謝逸楓：三是蘿崗當前正處于發展的起步階段，區域內擁有許多全新的市政配套和未來幾年將完善市政生活配套。另外是蘿崗區內相對較為成熟的科學城板塊已經吸引大批的公務員與企業事業單位職工及周圍的城區居民關注與購買及投資，明年蘿崗有望成為廣州樓市熱點區域之一。四是蘿崗房價相對市中心而言，依然是屬于價格洼地的區域，性價比特別高。而蘿崗住宅土地具有稀缺性，土地升值將推動房價上漲。同時蘿崗住宅市場處于供不應求的狀態，市場需求缺口比較大。不出十年，蘿崗房價將與珠江新城相提并論。

　　2012年9月5日，萬科13.65億獲廣州開發區宅地。經過22輪競價，該地塊被萬科以13.65億競得，成交樓面價4720元/平方米。現場每輪加為500萬起，而中海曾一次加價1000萬，但沒有堅持到最后。觀點地產新媒體現場采訪獲悉，主要原因是中海覺得樓面價超過他們之前在同一區域競得的地塊。掛牌公告顯示，該地塊位于廣州開發區開源大道以南，為二類居住用地;地塊面積115671平方米，容積率為1-2.5，建筑面積289177.5平方米，掛牌起始價12.6億元，折合樓面地價4360元/平方米，競買保證金26000萬元。

　　根據出讓要求，該地塊建筑面積90平方米(含)以下套型住房面積須占住房開發建設總面積的40%以上。公告還明確，競買申請人應當符合房地產市場外資準入和外匯管理的規定。聯合競買的，競買申請書應列明各成員單位并簽章，各成員單位為競買及競得后的行為承擔連帶責任，聯合競得的地塊不得分割。另外，競得人須在簽訂《土地出讓合同》后1個月內繳納成交價款50%的首付款，并在2012年11月30日前繳清余款。同時，自《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂之日起計，競得人3個月內必須向規劃部門報送符合本地塊規劃設計條件和相關規范的用地規劃方案，方案獲批后6個月內動工(打樁)建設，自《土地出讓合同》簽訂之日起計24個月內完成總開發建筑面積的50%以上，36個月內必須全部竣工并投入使用。

　　自2011年下半年起，開發區板塊的土地受到開發商的青睞，地產巨頭看好后市扎營囤兵，萬科、中海和越秀地產已經分別通過招拍掛程序拿下開發區近50萬平居住用地。由于本次推出的地塊所在板塊集中萬科東薈城、中海譽城等目前蘿崗主要樓盤，本次拍賣地塊有望再吸引有實力的開發商再度出手。最近兩年，蘿崗住宅用地拍賣受到不少大型開發商關注。萬科、中海、保利、越秀等知名房企活躍在拍賣場。幾年前萬科和保利的幾個中高端項目，為蘿崗帶入了第一批住家。

　　今年下半年，蘿崗將迎來三大全新項目，其中包括雅居樂的科學城項目富村山居、中海譽城、長江實業御湖名邸，可見開發商對該區域信心十足。雅居樂富春山居將推出逾200平方米的大戶型，多為1層1戶或2戶設計;中海譽城將推出50~130平方米的洋房和210~350平方米的四房至五房的別墅;御湖名邸推出的是200~500平方米的別墅。另外，蘿崗區在售的飛晟文匯、科城山莊、龍光香悅山、萬科東薈城等下半年預計也會有新貨推出。