針對業界的“養老地產熱”，任志強認為，目前推出的養老地產概念存在重大缺失，那就是幾乎所有的養老地產里都沒有醫療機構參與。在中國，醫療資源都在政府的控制之下，而沒有醫療機構的參與，就談不上能真正服務于老人，因此現在提出的養老地產是個“錯誤概念”。

任志強

　　但同時，他也指出，中國養老地產占地產總量只有百分之一點幾，中國的養老地產還很有前景。

　　對于商業地產的前景，任志強認為，當城市化水平越高的時候，持有物業和商業地產的比重會越來越高，因為我們第三產業比重會在城市化發展和工業化發展過程中逐步提高，這是一個全世界各個國家和城市發展的一個共同規律，無可避免。

　　華遠商業地產比例未提高

　　記者：從華遠的資產結構看，商業地產的比重似乎在逐漸地提升。

　　任志強：這個看法是錯的，因為你們不了解華遠的過去。華遠最初起家依靠的是西單商業街改造，第一項目就是華威大廈。這是一個商業項目，在沒有做住宅之前我們首先做的是商業項目。

　　商業地產項目不可能占一個地產公司的全部盤子。在我國地產總投資比例中，住宅正處于發展的強盛時期。城市化剛剛進入的時候，商業不會占很大的比例，在總投資比例中住宅基本占70%，商業只占30%。對每個企業來說，不同階段可能有不同的側重，對于華遠的竣工總量來說，竣工4000多萬平方米建筑里，大頭還是住宅，商業部分加起來可能也就400、500萬平方米。

　　過去，我們的商業項目不是持有，大部分是賣掉，現在可能我們會保留一部分。這是因為過去我們沒有金融政策支持，沒有資金，因此地產企業都必須把所有的地產項目賣掉，回收資金進入新的運營循環。萬科的商業地產項目幾乎是零，完全以住宅為主，那是他的一個選擇。

　　現在的選擇和過去的主動選擇是兩個概念，過去的主動選項是我想干什么就干什么，現在的土地實行招拍掛制度，并不能完全按自己的想法去做，所以在核心地段不得不去做一些，我不認為它現在出現了轉換。

　　從商業模式上來說，有的企業是百貨店，什么都有，像沃爾瑪;有的企業是專業店，只干一樣東西，比如潘石屹。我覺得王石或者恒大幾個大公司都屬于沃爾瑪式的，大部分重復拷貝，迅速地擴張。

　　每個企業可以任意選擇自己的經營方式和經營模式，這個商業模式從歷史上來看，不管香港、美國還是其他國家都有案例。其中對經營者的要求是你的能力是什么不善于經營商業的你就不可能做大量的商業。

　　如果一個經營者的頭腦中本來就沒有商業經營的概念，他可能只能去做住宅。有的人沒有住宅的概念，沒有做別墅的經驗，他可能更多的就是做某一單項產品。比如專業店里有人專門賣醫療器械，有人專門賣高爾夫球桿，有人專門賣運動用品，也有我只賣西服或者只賣LV的包，可以有不同的選擇。這不是一個行業中普遍的問題，而是自由選擇過程中形成的結果。

　　商業地產投資總量未超合理比重

　　記者：最近一位房地產上市公司的老總也在談到商業地產的前景非常艱難，之前也有許多專家認為，商業地產現在蜂擁而至的話確實……

　　任志強：這是錯誤判斷，商業地產總量在地產總盤子里并沒有擴大多少，過去最低時候是28%，最高時候是32%的投入，現在也就32%，我并沒有看到在商業地產投資在地產總投資的比重加大的現象。

　　對于一個國家而言，商業用地總量和住宅用地的總量是匹配的，它也不可能增加，就這么多量，所以不可能我總的商業量加大了。只是在某一個企業中，其項目組合中商業比重加大了還是住宅比重加大了，但從全國總量中來看沒什么變化，或者幾乎沒有變化。在一線城市中商業比重加大是合理的，因為它的城市化水平已經很高了，住宅需求量會減少。

　　而在二三線城市特別是三四線城市，如果加大商業項目比重就不合理，因為它的城市化速度只有30%，沒有足夠人流量支撐的商業地產項目是有風險的。所以，商業項目地點選擇就顯得十分關鍵。 如果你的商業地產項目擱在核心區，就是個好東西，如果擱在邊遠區，在離城市很遠的地方搞一個商業地產項目，把人吸引過去，就不太容易，風險就會加大。

　　你們總是從局部看問題，我們應該從全局去看問題，從總量上來看，商業地產沒有發生大的變化。

　　記者：您剛才說一線城市商業地產發展前景還是非常好，這是對潘石屹發展模式的一種認可?

　　任志強：兩回事。人們在選擇商業地產的時候通常會看當地的GDP水平，如果一個開發商不懂這個東西的話那他就是盲目地選擇。我們不覺得所有的開發商都會很聰明，而且有的開發商是根據地方政府的要求，因為他對地方政府有過多的依賴。

　　但是從城市的發展過程中，當城市化水平越高的時候，持有物業和商業地產的比重會越來越高，因為我們第三產業比重會在城市化發展和工業化發展過程中逐步提高，這是一個全世界各個國家和城市發展的一個共同規律，無可避免。

       #p#副標題#e#

　　旅游地產不是主流方向 養老地產缺醫療護理元素

　　記者：您對旅游地產和新的養老地產發展前景是怎么看的?

　　任志強：這根本不需要考慮，全國都一樣，沒有一個份額會大于5%，只是我們現有的份額更低，比如說我們養老地產現在大概只有百分之一點幾，離5%還有點距離，但你要看它擱在哪兒?我不認為中國的養老地產沒有前景，但是，雖有前景，我也不認為現在會發展很好，因為現在幾乎所有的養老地產里都沒有醫療機構，這是個錯誤概念。而中國最大的問題是醫療被政府控制，如果養老地產沒有醫療就不是真正地道的養老地產，這不合理。

　　我們可以參觀日本或其他國家，很多養老地產里包括了殯葬和醫療，而最核心的部分是醫療，老年護理，現在我們做的養老地產是剛剛退休到完全不能自理中間這一段，而真正的養老地產要包括完全不能自理的后頭一段，這樣才行。但是我們現在基本上沒有醫療就沒有活動的地方，現在護理基本上是零，不足以保障。所以這個概念就錯了。

　　旅游地產在世界范圍內都一樣，你的旅游資源能有多少?所以從總量上來說，無論如何它不會成為一個主流，永遠不會成為一個主流。但在某一個地區，某一個地點或對某一個企業來說他會說我只做這個，因為對于總量而言，這個企業運營能力不足以滿足這個總量。

　　但它不會成為所有的潮流，如果大家都去干的話就完蛋。