上海市居民家庭人均不超過60平方米的，對其新購的住房暫免征收房產稅。稅基暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對住房每平方米市場交易價格低于當地上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。重慶市獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4 倍(含4倍)以上的稅率為1.2%;在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。根據中國指數研究院房地產動態政策設計研究組的測算數據，比照上海和重慶的房產稅征收稅率，如果在全國范圍內針對所有住宅開征房產稅，預計每年房產稅規模約為5000億元。一旦開征，這筆錢用在哪里尚不得而知，至少政府會又多一筆收入。

謝逸楓

　　據財政部數據顯示，2011年，全國和土地和房屋銷售相關的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、和契稅這四項稅收總額達7150.7億元，合計同比增長26.8%，增幅較2010年減少8.2個百分點。財政部日前公布的2012年上半年全國政府性基金收支情況反映出，受土地出讓成交額大幅下降影響，全國國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。土地出讓收入及房地產交易環節稅費減少，使地方政府迫切需要新的稅源彌補土地財政困局。從長期看，普遍征收的房地產稅將使土地儲備日從重慶與上海房產稅的試點來看，房產稅征稅額及范圍并沒有對剛需及房價起到多大影響，只是給地方政府增加了幾十億的收入，其對市場層面的影響更多的是心理上的。最近有消息稱，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均已為擴圍房產稅做準備，但大家最關心的還是擴容房產稅的模式以及稅基、稅率的高低標準等許多具體問題。

　　記者：根據中國指數研究院最新測算數據，即使在全國范圍內針對所有住宅開征房產稅(2010年底城鎮住宅總價約50萬億元，稅率為1%，稅率超出目前水平且不考慮減免)，預計每年房產稅規模約為5000億元。房產稅年收入5000億元能否代替土地財政?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團首席經濟學家謝逸楓直言：“想讓房產稅終結土地財政是天大笑好，現在很多人說讓房產稅替代土地財政，按照計算，房產稅年收入僅僅才5000億元，把賣地收入變成兩萬多億的房產稅，是天方夜譚。怎么可能把賣地收入變成二、三萬多億元的房產稅，這是不現實的。唯一的辦法就是讓房價以每年暴漲30%以上的速度，連續上漲10年-20年。因此，未來二三十年房產稅無法代替代土地財政。房產稅年收入5000億，如果與土地財政收入相比較，遠低于2010年土地出讓金2.7萬億元，更低以2011年土地出讓金3.15萬億元。所以房產稅很難撼動或者是擺脫土地財政，如果說開征房產稅是為了改變目前地方的土地財政局面，讓短期的土地出讓金收入改變為長期的房產稅收入，這個目的恐怕很難達到。房產稅既不能改變土地財政的狀況，也無法全面抑制投機，還不如不開，否則最后買單的還是老百姓。”

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團首席經濟學家謝逸楓指出：“在中國房地產開發成本構成中，土地成本至少占房價的40%左右;建安成本約占30%;營業稅及附加、企業所得稅和土地增值稅三項稅種約占銷售收入的13.75%，再加上契稅、印花稅等，各類稅費之和一般在15%左右。以房款為100萬元計，拿地成本就是40萬元，各項稅費就是15萬元，這兩項就已經占了房款的大頭。而開發商除去30萬元建筑成本，能剩下15萬元。言下之意，如果房產稅政策不能降低土地成本，對房價的調控能力也還是有限。房地產稅收絕對不僅僅是房產稅，包括土地收入、開發過程中各種稅，消費者購買住房繳納的稅等很多內容都在房地產的整個稅收體系里面。如果認為房地產稅只有一個房產稅，就把所謂研究房地產稅的目標盯著房產稅一個稅種，本身就有很大的偏差。現在很多人建議把房產稅作為將來主體的稅種，無論從哪一角度來看都是不現實的。”

　　記者：在目前經濟下滑的情況下，房產稅應該是接替限購政策的最佳工具，且擴容已成定局。樓市回暖與政治局會議前后的財政部的表態，房產稅是否擴容引發社會持續關注，你認為是否會擴容?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團首席經濟學家謝逸楓認為：“所有主張房產稅試點的人所提出的政策目標短期內都不可能實現，個人住房房產稅制度不符合當前的中國形勢。房產稅何時試點擴容還是一個未知數，未來二三年內根本無法實施。如果一意孤行，這就是“合法”搶劫。房產稅擴容最關鍵問題歸根結底是立法問題，目前兩地房產稅試點的法律依據是當地政府的規章制度，根本就是違憲違法的房產稅。如果納稅人堅決不繳稅，稅務部門無法對其實行強制措施。一是征稅行為從法理上站不住腳。在財政部的一些提法當中房產稅和房地產稅是分開的，由于房地產稅包括土地在內，房地產稅的法理在于《憲法》當中的《物權法》的出臺，實際上還有法理問題。二是《征管法》并未賦予稅務部門對自然人納稅人采取強制措施的權利。三是目前征收房產稅的政策意圖、標準都不明確，應該立即停止正在實施的房產稅，重新立法與研究房產稅。四是稅收制度應該由全國人大制定。房產稅的征收涉及到公民自身利用，應該要通過立法的途徑，而不是地方規章制度，顯然是下位法超越上位法，不符合憲法與立法法的規定。”

　　記者：房產稅的作用究竟是什么?開征的目是什么?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團首席經濟學家謝逸楓表示：“讓房產稅發揮調控房價的作用，最多是學者理論上的探討和普通民眾的善良愿望。房產稅作為一種財產稅，與控制房價沒關系。房產稅最重要的作用在于調節貧富差距和資源的優化配置。按照國家住建部房產稅開征的作用解釋，征收房產稅能調節居民收入和財富分配，也能健全地方稅體系，同時有利于資源有效利用，引導住房合理消費。而按照2011年年底財政部對房產稅改革的目的解釋，個人住房恢復房產稅的目的有四方面：一是調節居民收入和財富分配。二是健全地方稅體系。三是促進經濟結構調整及土地集約利用。四是引導個人合理住房消費。”#p#分頁標題#e#

　　記者：由于官方對房產稅的目的一直沒有明確的說法，而當下又以房地產調控為經濟生活的中心話題，所以房產稅能否平抑房價也就自然成為了爭議的焦點，是否可以起到遏制房價上漲的效果，或者說讓房價下降?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團首席經濟學家謝逸楓直言：“不管是國家稅務總局，還是住建部、財政部都沒有通過房產稅控制房價的說法。所以，開征房產稅主要是一項稅制改革，目的在于增加國家稅收收入、減少對土地財政的依賴。房產稅是一種財產稅，是針對房地產這種特殊的增值性私有財產征收的。我國由于土地是70年使用權，并沒有私有化，征收房產稅不具備條件，強行征收法理不通。因此，開征房產稅的目的，并非直接用于打壓房價。此前上海、重慶試點時，最高征稅標準在1.2%，與房價每年上漲5%～6%相比，兩者之間并沒有直接關系。從短期來看，開征房產稅可以抑制房地產投資投機，對穩定房價能起到積極作用。長期來看，會因房產稅增加成本而推高房價。目前希望通過開征房產稅大幅降低房價是不可能的。盡管征收房產稅的信息障礙正在逐漸解除，但許多存量房的產權界定問題不清晰，計稅依據并不完善，短期內(2~3年)內普遍開征房產稅還不現實。”

　　近10年來，各地土地出讓金收入迅速增長，在地方財政收入中比重不斷提升。資料顯示，2001年—2003年，全國土地出讓金達9100多億元，約相當于同期全國地方財政收入的35%;2004年，收入近6000億元。2009年達到1.5萬億元，相當于同期全國地方財政總收入的46%左右。在有些縣市，土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。2012年10月18日，根據國土資源部的監測，今年前三季度，全國建設用地供應44.06萬公頃，同比增長9.2%。其中，房地產用地供應10.40萬公頃，同比減少12.5%;房地產用地出讓面積8.30萬公頃，出讓價款1.37萬億元，同比分別減少17.0%和29.9%。國土資源部相關負責人針對近期部分地區土地市場交易火熱的情況表示，土地市場尚未出現全面回暖的動力，合理的土地供應有助于緩解供求壓力。

　　前三季度，保障性住房用地供應1.95萬公頃，同比增加7.7%，占住房用地的比例達27.3%。截至9月底，全國18個省區市保障性安居工程的用地落實率超過100%。該報告還對主要城市地價作了檢測。三季度末，全國主要監測城市地價總體水平為3093元/平方米，商服、住宅、工業地價分別為5793元/平方米、4564元/平方米和662元/平方米。綜合、商服、住宅、工業地價同比增長率分別為1.77%、3.15%、1.03%和2.00%，同比增速繼續放緩，較上一季度分別下降了0.56、0.77、0.74和0.27個百分點，增速連續五個季度回調。同時，該數據中還包含國土資源違法查處的情況。前三季度，全國發現違法用地行為4.6萬件，涉及土地面積2.09萬公頃，同比分別下降8.7%和41.3%。違法用地用礦成全面下降態勢。

　　“上海模式”執行難度就小一些，2011年房產稅收入22.1億元。” 2012年11月23日上海市稅務局公布，截止當前，上海市認定5萬套住房需繳房產稅。其中80%以上的購房家庭是本地戶籍，應稅住房比例約占20%。同時90%適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區。該5萬套住房中，去年認定2萬余套，今年約3萬套。假若按2011年房產稅征收金額計算，2012年的房產稅收入大約在60億元以內。而據上海市財政局數據，2011年上海市地方財政收入3429.8億元，其中房產稅達22.1億元。中國指數研究院將發布《2011年中國130個城市土地市場交易情報》，報告顯示，成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。

　　2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。其中上海土地出讓金1260億元，位居全國第一，但與2010年相比減少16.7%;北京位列第二，同比減少37.9%，降幅非常明顯。數據顯示，2012年上半年上海市共成交216幅地塊(包括經營性用地及其他用地)，總成交面積為878.8萬平方米，同比下降26.13%。總成交金額為186.9億元，同比下降62.42%。其中，近九成地塊底價成交。根據上海市財政局2012年1月18日公布的2011年上海預算執行情況報告顯示，2011年上海房產稅征收為22.1億元，完成預算的110.5%。而2012年上海房產稅預算為22.5億元，與2011年執行數基本持平。這在上海市2011年3430億元的地方財政收入中，所占的比例不到1%。

　　據21世紀不動產上海區域市場研究部的統計數據顯示，2012年7月上海完成土地出讓金51.1億元，環比減少21.6%，較去年同期減少3.2%。2012年1-7月上海共完成土地出讓金235.4億元，較2011年1-7月515.6億元、同比減少54.3%。盡管如此，7月土地出讓金占今年1-7月總體出讓金額的21.7%，僅次于6月27.7%的占比。受此影響，6、7月份土地出讓金總和為116.3億元，較今年1-5月土地出讓金總和119.1億元、只相差2.8億元。漢宇地產市場研究部土地監測數據顯示，8月份上海市掛牌的經營性用地達到28幅。其中出讓底價超過10億元的地塊有4幅，有2幅地塊底價超過30億元。數據顯示，2012年1-8月份上海市國有土地出讓金收入僅為321億元，同比下降了56%。 數據顯示，2012年1-11月份上海市國有土地出讓金收入僅為641.89億元。

　　“重慶模式”工作量太大，2011年才收稅1.5億元。”數據顯示，2011年重慶市地方財政收入超過2900億元，增幅超過40%，其中，房產稅收入僅有1億元，與此同時，數據顯示，2011年重慶市土地出讓收入為1344.2億元，增長47%。另外有數據顯示，2011年重慶江北、渝中、渝北、南岸、北部新區、九龍坡區等10個主要區域的商業、住宅用地成交共134宗，成交總金額達656.71億元，較2010年上漲27.69%。成交總面積約1027.32萬平方米，同比上漲2.97%，與2010年基本持平。中國某研究院最新發布的數據顯示，2012年上半年全國300個城市的土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期的10598.24億元減少38%，縮水額度超過4000億元。在2012年1~6月全國土地財政收入位列前十名的城市名單中，一線城市基本全線敗退，上海雖上榜僅位列第九，北京更是跌出了前十名。相比之下，二三線城市躋身前列。其中，重慶以出讓金總額379.42億元位居榜首，同比增加20.6%。

　　自從2011年1月28日上海和重慶試行房產稅以來，有關房產稅擴大試點范圍的消息就層出不窮，今年尤甚。據說湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴圍房產稅做準備。雖然目前還停留在“研究討論”層面，但無論政府還是學界，都在近期放出探空氣球。房產稅擴圍，似乎只是一個時間問題了。上海和重慶試行房產稅已22個月了， 2012年11月28日，中國社科院財經戰略研究院發布了《中國財政政策報告2012/2013-新型城市化背景下的住房保障》。報告中有這樣一段文字：“我們建議，對于城鎮居民家庭人均用房超過40平方米的部分，無論其住房是何種產權性質，均應按評估價格征收稅率較高的保有環節房產稅，甚至可以考慮累進制。這一稅制不僅覆蓋新上市的商品房，且向現有存量房覆蓋。”“40平方米起征線”的爭議仍將繼續，但這阻止不了政府擴大房產稅范圍的決心。#p#分頁標題#e#

　　央行、國稅總局、住建部等部委相關負責人均在今年各種場合談過房產稅改革推進問題。全國 30多個省區市和計劃單列市的地稅官員也已開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，這一培訓被解讀成是為開展非經營性房產的存量部分恢復征稅的試點提供技術儲備。而在2012年11月16日，財政部財政科學研究所所長賈康透露“擴大房產稅試點范圍的改革方向已被鎖定”。4天后的2012年11月20日，財政部黨組書記、部長謝旭人在《經濟日報》上撰文指出：“推進個人住房房產稅改革試點，發揮房產稅調節收入分配、引導居民合理住房消費的作用……認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。”官方表態十分明確。

　　中國注冊稅務師協會會長許善達表示，雖然財產稅對收入差距的調節力度最大，但并不是主體稅種，房產稅不可能代替土地財政。而且在房地產稅收中，房產稅只是其中一種，真正房地產業發展的好壞對地方財政的影響絕不是房產稅這一小稅種能代表的。我國的稅制結構是跟國家的經濟發展水平密切相關的，流轉稅、所得稅、財產稅這三大類中，每個都有調節功能，調節力度不一樣，從調節收入差距角度來說，財產稅的調節力度最大。但是，我國稅制目標是雙主體，即流轉稅和所得稅，經過10年的努力在稅制結構上才使流轉稅降低了10個百分點，所得稅增加了10個百分點，在很長的時間里一定是流轉稅的比重逐漸降低，而財產稅絕不可能在很短時間成為我國的主體稅種。房地產稅收絕對不僅僅是房產稅，包括土地收入、開發過程中各種稅，消費者購買住房繳納的稅等很多內容都在房地產的整個稅收體系里面，如果認為房地產稅只有一個房產稅，就把所謂研究房地產稅的目標盯著房產稅一個稅種，本身就是最大的偏離。現在很多人建議把房產稅作為將來主體的稅種，從哪一個角度來看都是不現實的。應該從投資、消費、金融、財政等幾個領域對房地產業有一個比較清晰的定位，在這個基礎上，再來研究有關房地產業各項政策，包括金融政策、財稅政策、土地政策，在這個框架里面，房產稅只是一個很小甚至無足輕重的因素。

　　國外房產稅千差萬別

　　盡管國外征收房產稅已經非常普遍，但各個國家的征收標準并不相同，對當地房地產市場產生的效果也不盡相同。

　　德國：在德國購置房產，首先要繳納評估價值1%~1.5%的不動產稅，房屋買賣要交3.5%的交易稅，還有資本利得稅，買賣盈利繳納15%的差價盈利稅，十年內出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。按照德國房產稅征收標準，房產市場價格高，稅收就大幅上升，這對投資炒房客來說套利空間非常有限。過去10年間，德國房地產價格漲幅跟不上同期CPI的漲幅，如此穩定的房地產市場，得益于政府通過各種差別化征稅對房地產市場進行的調控。

　　新加坡：新加坡的房產稅征收以“調節貧富”為原則。目前新加坡的物業稅征收為雙軌制，主要是根據房屋用途來區分。如果房屋是自住，政府將征收4%的物業稅，如果房產屬于投資，政府將征收10%的物業稅。新加坡政府對于社會上10%的最困難群體提供補貼或廉租房，同時嚴格控制商品房的比例，對于超過100平方米的高檔住房，政府將收取高額的土地出讓金和物業費。

　　日本：針對房產的保有環節，日本并未設立專門的房產稅，而是將房產作為固定資產的一種，統一列入“固定資產稅”的對象加以征收，稅率為1.4%。固定資產價值由地方政府評估確定，日本對每戶住宅的土地面積制訂了分級征稅標準。在每戶居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需繳納正常標準1/6的固定資產稅，200平方米以上部分至房屋投影區域10倍面積之間的部分也僅需繳納1/3的固定資產稅。日本的房產稅征收方案保障了小戶型低收入人群的利益。

　　美國：美國房產稅是地方政府的主要收入來源，政府也通過房產稅來平衡地方財政預算。美國征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不征收房產稅。