摘要：5月富力城開盤，基本上實(shí)現(xiàn)當(dāng)天售罄；進(jìn)入6月初，御龍庭二期開盤，也在幾天的排隊(duì)后實(shí)現(xiàn)大賣，結(jié)合3月4月等先后對(duì)外釋放信息的樓盤，突然之間大同新房竟然是一房難求，讓我們不由得發(fā)出一問--大同哪來這么多購房客戶呢？

       房地產(chǎn)市場(chǎng)說到底也是貿(mào)易市場(chǎng)，開發(fā)商提供房源，購房者持幣交換，只不過因?yàn)樯婕敖痤~較大、操作流程復(fù)雜、關(guān)系民生等特殊原因而備受關(guān)注。

       那么關(guān)注價(jià)格就考慮幾個(gè)因素：價(jià)值、供求關(guān)系。

       何為價(jià)值？商品價(jià)值，是凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動(dòng)力或抽象的勞動(dòng)力。有些不準(zhǔn)確但是可以直白點(diǎn)說就是成本，折換成房屋這種商品來講，就是房子本身的成本，那么一套房子的成本都包含哪些內(nèi)容呢？

       首先就是土地費(fèi)用，200萬/畝拿地和300萬/畝拿地自然成本差了好多，從2017年初開始，政府放地采用拍賣模式，無形中增加了土地成本，房屋漲價(jià)也就成了必然；

大同首場(chǎng)土地拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

       其次前期工程費(fèi)，前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。現(xiàn)在房子設(shè)計(jì)越來越精細(xì)，規(guī)劃越來越先進(jìn)，已經(jīng)不是當(dāng)初拿地隨便蓋樓就能滿足客戶需求了，所以這一部分的成本也在上漲；

       第三建筑安裝工程費(fèi)，也就是我們常說的建安成本，不用多說，數(shù)據(jù)說話，2016年國內(nèi)20mm三級(jí)抗震螺紋1870元/噸左右，20mm普板1870元/噸左右，到了2017年螺紋漲至3600元/噸左右，普板3510元/噸左右；2016年散裝水泥價(jià)格250元/噸左右，2017年311元/噸左右。人們總說房子是鋼筋混凝土，那么鋼筋水泥都漲價(jià)了，房子能不漲？更別說窗戶玻璃等費(fèi)用的上漲了。

       其他，市政公共設(shè)施費(fèi)，管理費(fèi)用，稅費(fèi)等等或多或少都上漲了。

       唯一在房屋價(jià)格體系中下降的是什么？推廣費(fèi)用，也就是廣告費(fèi)，這一部分在在成本中基本可以忽略，因?yàn)楝F(xiàn)在房子已經(jīng)不需要鋪天蓋地的廣告來推廣了，決定房子價(jià)格的另外一個(gè)因素供求關(guān)系發(fā)生了變化。

       供求關(guān)系，在馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)中不是價(jià)值的決定因素，但是在實(shí)際房地產(chǎn)銷售中，供求影響很大，市場(chǎng)不好，賣方市場(chǎng)情況下，開發(fā)商會(huì)通過各種活動(dòng)促銷，但是如果是買方市場(chǎng)，就會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在的市場(chǎng)，一方難求，買房和買白菜一樣，這就回到了題目中的問題，哪來的這么多購房者？

供求關(guān)系示意圖

       通過0352房網(wǎng)400電話監(jiān)測(cè)及樓盤實(shí)際銷售數(shù)據(jù)反映，今年的購房者比往年增加的量主要來自以下幾個(gè)渠道。

       第一，一二線城市。這里說的不是一二線城市的人，而是在一二線城市就業(yè)的大同人，他們?cè)谕饷娲蚱矗�到了一定的年紀(jì)在一二線城市買不起房，安不起家，突然回頭看自己家鄉(xiāng)的房?jī)r(jià)開始漲價(jià)，然后回家置業(yè)，總得有處安身吧；

       第二，周邊區(qū)縣，礦區(qū)。從各大售樓處統(tǒng)計(jì)中，特別是御東售樓處來看，今年周邊區(qū)縣的購房者超出往年不少。

       第三，城市購房者提前釋放購房需求。小編曾經(jīng)遇到一個(gè)客戶，孩子今年參加高考，他對(duì)小編表示，原計(jì)劃是等孩子大學(xué)畢業(yè)以后定了方向再考慮買房，但是看今年的市場(chǎng)，不買房?jī)r(jià)還會(huì)漲，還不如就現(xiàn)在把房子定了，萬一以后更貴了呢？這位購房者所說的就是現(xiàn)在普遍存在的購房現(xiàn)象，年輕人擁有首套住房的年紀(jì)更小了。舉個(gè)例子，假如25歲購房人群2萬，那么現(xiàn)在透支到20歲，則購房人群達(dá)到10萬人。

       以上還是比之以往增加的量，還沒有統(tǒng)計(jì)常規(guī)換房、拆遷安置等人群的增加。總體來看，購房者需求的釋放是基于房?jī)r(jià)的上漲，就是人們常說的越漲價(jià)越買房，越買房越漲價(jià)。

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