是誰一度推高了房價 揭秘十大房價幕后推手
2011-06-20 來源：0352房網 編輯：狄海霞
土地價格與房價輪番暴漲，這已經是不容置疑的，是什么推動了房價的上漲?成了我們目前最關注的問題。是土地的暴漲?還是地廠商的噱頭，或者有其他原因一度推高了房價?今天我們就對此聽聽專業人士的全面分析。
首先，推漲房價的首功，歸監察部與國土部。
不知您是否認同這個觀點，但是2002年4月3日國土資源部第4 次部務會議通過，自2002年7月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，在2002年到2004年8.31大限之前，并沒有嚴格執行。但是，自2003年7月國務院發文嚴格控制土地供給之后，國土資源部、監察部又于2004年4月聯合發文，嚴令各地須在當年8月31前將協議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備，是為“8.31大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產過熱的又一舉措。
沒有監察部與國土部的錯誤行政，沒有土地供應嚴控到國有土地儲備一家嚴控出口，不會有土地供應在05、06年的急劇下降。數據為證：
上海土地成交:2003年為1500萬平方米左右;2004年300萬平方米;2005年出讓面積在300萬平方米以上,但最終成交只有40萬平方米;此后的2006年為700萬平方米;2007年1000平方米左右。
北京土地供應計劃的完成并不理想：2005、2006兩年僅完成供地計劃的35%和59%。2007年較好，北京市土地整理儲備中心在最后三個月奮力一搏，突擊完成近50%年度供應量后，終于讓2007年成為北京唯一一次順利完成土地供應計劃的年度。
如此供應急劇下降的直接原因是歷史遺留問題也即協議出讓，才是土地集中上市的好辦法，市場各方各顯神通。然而嚴控土地上市量的招拍掛政策過于倉促，沒有給地方土地儲備部門收儲土地的寬裕時間。造成05、06土地上市量的急劇縮減。07年開始搶奪土地成為房企的必然選擇。
其次，地方政府土地財政。
我不贊成的是地方政府土地財政才是房價上漲的第一原因，主要在于地方政府在城市建設中，建設資金無可否認的來源于土地財政。12年市場化房地產發展給城市帶來的巨大變化，地方經營土地是功不可沒的。而享受這種巨大變化的，是全民而非真正的貢獻者——商品房購買者個人。
在拆遷安置補償和征地成本迅速走高，城市基礎設施建設日益完備的現在，地方土地財政的絕大部分用于除征地補償與居民安置補償，這是很好的良心循環過程。
但是，無疑地價房價的迅猛增長，土地財政的無奈起了很大作用。
第三：品牌上市房企。
實際央企國企的很多成分已經轉制為上市房企，但是為了對比，還是將其分立。
萬科萬達等等一線全國布局的上市房企，實力強勁，與眾多央企相比也毫不遜色。炒高了一二線城市地價房價之后，他們的轉而布局三四線城市，最大的促進作用是三四線直至縣城土地房價隨著大房企項目品質的增長而高速上揚。
第四：央企國企介入地產領域，在土地招拍掛市場上翻云覆雨。
06年中小制造業危機，不究原因，但是成為事實。產能過剩的央企國企遭遇轉型困局，為保值增值，加入到剛剛崛起的房地產行業。由于央企國企自有資金與融資成本極低的優勢，07年開始，央企國企成為土地招拍掛市場的主力軍。
實力過于懸殊，上市房企在09年10年也主動退居招拍掛市場的二線，央企房企成為房地產行業的最強大力量。而所謂的78家央企非主業房地產的退市，伴隨著的是新增5家主業房地產的航空母艦出世，央企主業房地產的航母升至21家。加上地方國企，央企國企在房地產領域成為領跑者已經無可置疑。
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