童大煥：限暴利如何限制開發周期
2011-05-14 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
《商品房銷售明碼標價規定》將于5月1日起實施，有房地產開發商稱，可能會通過提高申報價格的方式，規避《商品房銷售明碼標價規定》。對此，國家發改委價格監督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者專訪時稱，“我們絕不會讓《商品房銷售明碼標價規定》成為一紙空文。”他透露，在規定實施之后，包括實施反暴利法規定在內的一系列規范房地產行業價格行為的政策措施將陸續實施。
而在此期間，國務院督查組赴各地調查樓市調控成效過程中發現，一些地方不愿意對樓市 “動真刀”，向督察組強調當地 “房價不高”，并要求在調控中實行“分類指導”(即放松執行力度)。從限購、限價到反暴利，顯示國家對樓市調控決心和力度不是在放松，而是要加強。
根據1995年中國頒布的《制止牟取暴利的暫行規定》，對于與國民經濟和社會發展有重大影響的和與居民生活有密切聯系的商品和服務，國務院價格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項目，并實施利潤率控制。如是，則國家發改部門對房地產實施反暴利舉措，在法律依據上沒有障礙。
《暫行規定》要求，某一商品或者服務的價格水平、差價率、利潤率均不得超過同一地區、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的市場平均價格的合理幅度，違者由價格監督檢查機構責令改正;拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。但是，生產經營者通過改善經營管理，運用新技術，降低成本，提高效益而實現的利潤率除外。當下很多房地產開發商用蝸牛速度開盤，以最充分地獲取土地升值的增值收益，如果按此規定嚴格執行，那么將有可能意味著同一樣樓盤不能漲價，它有可能促進樓盤加快開發進度，增加市場供應，從而在一定程度上穩定房價。
但是，反暴利暫行規定在房地產領域的實施，可能面臨著幾個現實難題：
一是同一地段同類產品，由于開發商的拿地成本、資金渠道、開發周期等不同，一樣會導致價格的極大差異，而這種價格差異，由于牽涉到復雜的會計過程，不一定能夠有很通俗的形式向社會公眾說清楚，因此完全有可能給監管部門留下巨大的尋租空間。
二是復雜的會計程序不論是開發商委托會計師事務所進行審計，還是由政府相關部門委托會計師事務所進行審計，最終成本都要由開發商來負擔。那么這是增加開發成本呢，還是降低開發成本?
三是全國幾萬家房地產公司，數倍于幾萬家公司的開發項目，2000多個縣有多少發改委官員，每一個項目都要具體過問，能管得過來嗎?須知，發改委可不是“房地產發改委”，它還要承擔許許多多其他政府職能。
第四，除了成本、利潤等一系列因素，房價上升的過程是一個“人聚財聚、人散財散”的過程，它不僅僅取決于成本和利潤率，更取決于需求。在此情形下，即使從客觀上能夠做到嚴格限制開發商利潤，也不能防止二手房價格上漲。
第五，如果開發商的利潤空間必須嚴格限制，那么作為源頭的土地出讓的利潤空間是否也有嚴格限制?如果是，那么現行公開公平公正的招拍掛制度將被徹底顛覆。
政府只有一只有限能力的手，并不是能量無限的千手觀音。與其事無巨細地去做根本做不好的事，不如市場的還給市場，價格隨行就市，而只需在土地招拍掛時附加前置條件，要求開發商在一定年限內開發完畢，否則未開發完的土地無償收回。這樣一舉兩得：既能增加市場供應進而在一定程度上穩定房價，又能更好更快地促進城市發展社區完善。
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