六大維權真實案例提醒市民二手房買賣莫頭熱

    熱點一：集體土地上的房子隨時收回

　　目前，泰安正在加緊推進城中村改造，很多農民因此分得幾套住房，很多人愿意拿出空閑的住房投入市場進行買賣。這些房屋因為距離城區較近，而價格較低獲得很多人的青睞，但購買這些住房也面臨巨大的風險。

　　“曾經有一名市民購買了農民的回遷住房，但是后來他所購買的房屋又面臨拆遷，原房主為了獲取拆遷利益，就把他起訴到法庭，最后法院判決房子的原房主勝訴。”泰安魯源房產王玉剛經理介紹，類似的糾紛在全國各地很常見，最有名的案例就是北京大興的畫家村。很多畫家到農村買了農民的住房，然后等這里要拆遷時，很多農民又后悔把房子賣給畫家了，所以就通過法院要回了房屋，把畫家們的購房款還給了他們。

　　王玉剛告訴記者，法院之所以支持農民的訴訟請求，就是因為這些農民的住房都處在集體用地上，最多只能是屬于一個地方的村民之間可以相互買賣，不在這一區域的市民無權購買集體土地上的房屋。集體土地上的房子就是通常所說的“小產權房”，所以市民在購買房屋時，首先一定要看清房屋是否有房產證，是否是大市房產證。

　　熱點二：自身原因貸不出款難討定金

　　按照二手房一般的交易流程，在買賣雙方商定好價格之后，購房者首先應向賣房者支付一定比例的現金，然后再約定時間支付剩余房款，在這個過程中出現了很多糾紛。

　　“雙方有了合作意向后，購房者需支付給賣房者定金。在泰安，按照慣例一般為1萬元。支付完定金后，雙方可約定好結完全款的時間。然而，由于一般購房款都在30萬元以上，很多工薪階層一時無法拿出這么多資金，就需要房主開具證明，讓購房者到銀行貸款。但很多購房者由于之前有透支信用卡未能及時還錢的現象或者其他原因無法申請到貸款，致使交易不能進行。因為原因不在賣房者身上，所以這時購房者已經支付給房主的1萬元定金不退。”王玉剛說，很多遇到這種情況的購房者并不理解，與房主產生糾紛。

　　針對這種情況，王玉剛稱，購房者在進行房屋交易時，須如實告訴中介公司信用情況，同時，自我審核在銀行是否有過信用欠賬，然后尋求中介公司的幫助。

　　熱點三：賣房夫妻雙方都簽字才有效

　　“泰安市在2009年之前，房產證都是寫一個人的人名，然而按照相關規定，即使房產證上寫一個人的人名，如果在這之前房產所有人已經結婚，而且未作財產保全，房子依然屬于夫妻雙方共有財產。”王玉剛說，像這種房屋產權的問題，在后來的二手房交易中很容易產生糾紛。

　　“按照相關規定，房產證上寫的是賣房者的姓名，但同時他又在這之前已經結婚了。為了避免出現產權糾紛，所以買房者一定要注意在簽訂購房合同時，要求賣家夫妻雙方同時到場簽字，以防發生夫妻共有財產被偷賣，而購房者的利益受到損害的事件。”王玉剛說。

　　記者了解到，只有賣房者夫妻雙方都簽字，合同才能生效，很多不懂政策的購房者看到賣房者和房產證上所寫的姓名一致就簽訂合同交款了，這種做法面臨很大的風險。

　　熱點四：謹防中介卷款逃

　　在二手房買賣過程中，由于買賣雙方并不熟識，很多人就會委托中介公司作為第三方支付平臺，在買賣雙方達成交易意向后，購房者把房款交給中介公司。等過戶手續辦理完成之后，中介公司再把錢交給賣房者。

　　“這種托管模式在大城市很常見，但里面也存在風險，一旦數額巨大，中介公司卷款潛逃，后果不堪設想。”王玉剛介紹，現在泰城基本上還是買賣雙方直接進行交易，中介公司很少介入資金支付。雙方交易完成后，按照慣例，應由購房者一方向中介公司交納房款2%的中介費用。這部分收費，中介公司應在交易完成之前就向當事雙方說明。#p#副標題#e#

　　熱點五：寫明違約責任

　　由于手頭的資金有限，很多購房者在簽訂購房合同后，由于需到銀行辦理貸款手續，籌集資金等問題，交付全款還需一定時間，這段時間大體在一個月左右。而這段時間，很容易因為房價原因導致交易發生糾紛。

　　王玉剛說：“在二手房交易中，很多購房者看完房打算購買后，就會進入與賣房者協商房屋價格的階段。很多人在商定好價格后，不簽訂合同，不寫明違約責任，只是做一個口頭協議。然而近幾年，因為很多樓盤的房價波動很大，或者因為賣房者看到價格上漲的趨勢，就會出現賣家反悔的事情。

　　因為沒有簽訂合約，在出現違約后，違約責任不好界定，購房者一點辦法也沒有，很多購房者因此吃了啞巴虧。所以在看房后，一定要簽訂定房合同，寫明雙方的權利和義務，這是保證購房者利益的關鍵點。”

　　熱點六：戶主一房多賣

　　記者了解到，按照國家相關規定，房產證的時間沒超過5年的需要繳納營業稅。很多人為了逃避稅費，在購買房屋時，選擇暫不過戶，只是做一個財產公證，但房產證上還是原戶主的姓名，這樣造成購房者承擔極大風險，有時甚至出現“一房多賣”的現象。

　　“我們過去曾經聽說過這種例子，因為如果只做公證的話，房產證上還是原戶主的名字，即使購房者拿著房產證，也無法保證自己的權益不受損害。”王玉剛說，按照規定，只要對房產證進行掛失，重新補辦房產證，這樣可能會造成一房多賣的現象。

　　記者了解到，除了一房多賣的問題，有些人為了躲避稅費，按照贈與的方式進行房屋過戶。王玉剛說，實際上這樣做很危險，因為按照國家規定，被贈與的房屋再次買賣時要征收20%的個人所得稅，誰也不可能守著一套房子到底，所以按照贈與的方式很危險。