當前，我國房地產調控正在緊鑼密鼓的進行，實際上，這是在給近十年來我國房地產業的非理性繁榮“吃藥”。1998年住房體制改革之后，尤其是進入新世紀以來的這十年，堪稱我國房地產發展史上的“黃金十年”，在住房制度改革、經濟持續快速增長、加入WTO等多種因素的推動下，我國房地產業發展取得了輝煌成就。同時，也暴露出來一些問題和矛盾，比如住房價格持續高漲、住房保障滯后等。站在2011年這樣一個新世紀前十年末的特殊時點，對我國房地產業發展行進行回顧、總結成績、反省不足、思考對策，很有現實意義。

　　一、近十年我國房地產業發展取得了巨大成就

　　(一)有效拉動了經濟增長，對國民經濟作出重大貢獻

　　隨著產業規模的擴大，我國房地產業已逐步成長為國民經濟的重要支柱產業，房地產業的發展直接或間接地有效拉動了我國經濟增長，為關聯產業發展和擴大城鄉就業立下汗馬功勞。2007年我國房地產業增加值占GDP比重達4.8%。2008年，產業增加值達1.27萬億元，是2000年的3.07倍，年均增長15.1%。根據相關測算，“十一五”期間，我國城鎮住房投資對經濟增長的總貢獻率平均為17%。

　　(二)顯著改善了居民居住條件，有力促進民生發展

　　2000年至2008年間，我國累計竣工商品住宅32.9億平方米，城鎮人均住房建筑面積由2000年的20.3平方米增加到了2008年的28.1平方米，年均增長0.98平方米，居民居住條件明顯改善。與此同時，城鎮居民住房成套率由2000年的72.7%提高到了2008年的81%，年均提高1.04個百分點，居民居住房屋不論是工程質量，還是功能品質都有明顯提高。

　　(三)形成了較大的開發規模，房地產市場體系漸趨成熟

　　1998年出臺“23號文”以來，我國房地產制度改革不斷深化，在土地、金融、稅收、外資利用等各個環節都建立起了一套基本的體制、機制和制度，逐步形成了包括一二三級市場在內的完整市場，房地產市場體系漸趨成熟。以此為基礎，2000年以來，我國房地產開發投資持續高速增長，產業規模迅速擴大，開發建設規模和交易規模位列世界前列，創造了世界城市發展史上的奇跡。2009年，我國房地產開發投資達3.6萬億元，是2000年的7.27倍，年均增長24.7%;商品房施工面積達31.96億平方米，是2000年的4.85倍，年均增長19.2%;商品房銷售面積達9.4億平方米，是2000年的5.05倍，年均增長19.7%(年均增加0.83億平方米)。

　　(四)房地產行業得到較快發展，培育了一批優秀企業

　　近年來，隨著房地產業的日益勃興，我國房地產業專業化水平、產業管理能力、資源集約利用能力都得到了較大幅度的提升，低碳、節能省地等理念得到了廣泛推廣。一批優質房地產開發企業、營銷代理企業、房產經紀企業、物業服務企業快速成長起來。2008年，我國房地產開發企業達87562家，是2000年的3.20倍，年均增加7500余家;房地產開發企業從業人員達210萬人，是2000年的2.16倍，年均增加14.1萬人。與此同時，根據中國房地產企業測評中心《2009年上半年中國房地產企業銷售排行榜報告》，2009年上半年我國房地產十強開發企業銷售總額占全國總銷售額的比重為8.92%，銷售面積比重為5.59%。房地產企業規模化經營趨勢明顯，行業集中度進一步提高。

　　二、當前我國房地產業發展存在的一些問題

　　近十年來，我國房地產業總體上保持了快速、健康的發展態勢，但也存在一些問題、矛盾和挑戰。

　　(一)住房保障工作整體比較滯后

　　雖然早在1998年的房改“23號文”中，我國就曾對住房保障有所界定，但受市場化浪潮影響，2001-2007年我國住房保障政策并未得到有力落實。以經濟適用房為例，其新開工量占全部商品住宅的比重從2000年的21.8%逐步降至2007年的6.1%。與此同時，1999年國家就出臺了《城鎮廉租住房管理辦法》，然而直到2006年，我國仍有很多城市根本沒有建立廉租住房制度。截止2009年，我國累計廉租住房受益家庭僅達565萬戶左右，占全國城鎮戶籍人口總戶數的2.8%左右;經濟適用住房受益家庭僅達586萬戶左右，占全國城鎮戶籍人口總戶數的2.9%左右;公共租賃住房等其他保障性住房制度還尚處探索階段。#p#副標題#e#

　　(二)部分城市房價漲幅較大

　　2000年以來，我國房價漲多跌少已是不爭事實。一方面，房價往往漲幅大跌幅小，另一方面，房價上漲的持續時間往往較長而下跌的持續時間往往較短，除了2008年受國際金融危機和國內經濟下滑影響而導致房價出現短暫、小幅下跌之外，進入新世紀以來，我國房價基本呈較快上漲之勢。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、廈門等房價漲幅明顯偏大，2001-2009年間其商品住宅均價年均增幅分別為14%、16%、13%、19%、17%，明顯高于當地居民可支配收入增長，2009年上述城市房價收入比均超過10倍，北京、上海、深圳甚至超過了13倍，高房價問題凸顯。

　　(三)地方政府對房地產依賴性過強

　　近年來，隨著我國土地出讓價格持續上漲，房價快速攀升，地方政府對“土地財政”的依賴程度越來越高。2009年，我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅和城鎮土地使用稅五項稅種合計增收1155.51億元，對稅收總收入增長的貢獻為21.8%，比2008年增加11.5個百分點。加上房地產營業稅和房屋轉讓個人所得稅，全年土地和房地產相關的稅收增收額所占比重超過35%。如果考慮房地產對銀行信貸和建筑業等相關行業的拉動，這一比重將更高。與此同時，2009年我國土地出讓收入達1.42萬億元，相當于同期全國財政收入的20.8%。2009年末，我國地方融資平臺貸款余額高達7.38萬億元，而這也主要是以政府所擁有的土地作質押進行融資的。

　　(四)產業發展方式仍然比較粗放

　　近年我國住宅產業化水平有所上升，但距發達國家仍有巨大差距，仍處于住宅產業化的起步階段，工業化水平和成套技術集成度還比較低，科技貢獻率不高，尚未形成系列化、規模化生產體系。這些與落實科學發展觀、建設節約型社會、發展循環經濟、實現可持續發展、建設節能省地環保型住宅的要求還很不適應。推進住宅產業化工作面臨著許多困難。一是技術、部品缺乏配套化和集成化。二是新技術的研發與推廣應用缺乏有效的政策支持。三是住宅性能認定制度推廣缺少政策支持。四是全裝修住宅推廣工作仍以試點示范項目為主，采取企業自愿的形式，效果欠佳。

　　(五)法制建設還有待進一步加強

　　在市場經濟體制下，法制建設很重要。房地產法律體系的建立具有促進房地產業健康發展、維護房地產市場秩序、保障房地產開發經營主體和持有消費主體合法權益的作用。中國房地產的法律體系縱向要具備法律、法規和規章三個層次，橫向要具備實體規范、程序規范和運行規范。而目前，我國房地產業的法律體系尚不完善，法律僅有《土地法》、《城市房地產管理法》兩部。對房地產業的管理，仍然主要依靠國務院、中央部委和地方政府的一些行政法規和部門規章，以及各種“通知”、“辦法”、“方案”、“條例”等。在這種施政路徑下，相關政策的行政效力往往層層衰減，各項措施執行效果往往難以保證。

　　三、促進我國房地產業健康發展的幾點應對思路

　　(一)促進房地產業健康發展的三大原則

　　1、堅持房地產業發展和市場健康相協調

　　近十年來，我國房地市場的快速發展，尤其是房價的過快上漲，引發了一些社會矛盾，影響了房地產業的健康發展。未來行業發展，必須要更加注重住宅市場的合理性，繼續抑制投機性購房需求，繼續保護合理的自住需求;在保證供應量的情況下，更加注重發展中小套型的普通商品住宅;努力使商品住宅價格的增長與經濟增長、人均可支配收入增長相匹配。另外，還要更加注重住房保障制度建設，使更多的中低收入住房困難家庭，能夠受益于住房保障。

　　2、堅持房地產業發展和城鄉共融相協調

　　當前，我國城鎮化正在快速推進階段，2009年底城鎮化率已超過46%，房地產業發展必須為城鎮化服務。通過大力發展城市房地產業，尤其是重點發展中小城市，以及大城市的郊區衛星城、新市鎮，引導產業和人口合理布局，縮小大中小城市之間，以及大城市市區和效區之間的城市建設和經濟發展的差距。

　　3、堅持房地產業發展和產業轉型相協調

　　十七屆五中全會更加強調包容性增長，注重經濟增長模式轉變。房地產業的發展也應由粗放式發展轉向集約化發展，需要重點關注行業的發展的低碳、環保、節能、省地，更大力度的推進產業化和現代化，提高行業的科技利用率。

　　(二)促進房地產業健康發展的五點對策

　　1、加強住房保障建設力度，完善住房保障體系

　　發展房地產業的重要目的之一是改善民生，必須加強住房保障制度建設。通過不斷創新思路、創新機制，大力加強住房保障制度建設，建立健全分層次、多渠道、成系統的住房保障體系;健全由廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、舊改安置房等組成的保障性住房供應體系;優化運行機制、提高管理效率;完善相關的土地、財稅和信貸支持政策;爭取使本地中低收入群體中的住房困難家庭享有合適的住房保障，同時逐步將青年職工、優秀人才和外來務工人員納入住房保障范疇。

　　一是要擴大廉租住房受益面。不斷放寬廉租住房準入標準，擴大廉租住房受益面，著力提高實物配租比例，增加廉租住房房源供應，對符合條件的申請家庭做到“應保盡保”。二是完善經濟適用住房制度，建立健全運行機制，嚴格準入和退出機制，實行共有產權，各地可根據區域情況，逐步放寬經濟適用住房準入標準，擴大經濟適用住房的受益面。三是啟動公共租賃住房建設，按照“政府引導、市場運作”的原則大力推進，積極鼓勵、引導和扶持產業園區、大型企事業單位、農村集體經濟組織等建設單位租賃房和市場化租賃房。四是加快棚戶區改造，使部分困難家庭因此而改善住房條件。#p#副標題#e#

　　2、著力推進住宅產業化和現代化，促進行業發展方式轉型

　　對于房地產業來說，轉變發展模式集中體現為改變當前粗放、低效的增長方式，轉換成集約化增長方式，全面提高房地產開發行業科技、生態、環保水平，大力發展低碳經濟。第一，牢固樹立節約資源觀念。要轉變居民的住房消費觀念，樹立適度消費理念。要轉變房地產開發理念，樹立開發資源節約型房地產的新觀念。要轉變政府的業績觀念，樹立“建立節約型社會”的新理念。

　　第二，以技術提升為支撐，大力發展節能省地型住宅。積極推進住宅產業現代化，不斷完善“四節一環保”技術集成應用的技術體系和推進機制，健全住宅產業化標準體系。大力推進太陽能等可再生能源利用、住宅建筑節能65%標準，逐步開展建筑能效測評標識。

　　第三，完善土地規劃，優化土地利用結構，集約化利用土地。適當放寬容積率限制，鼓勵開發商建設高層小高層住宅，提高土地使用效率。挖潛存量土地，促進集約利用，一方面要加強開發區、工業集中點的用地管理，提高產業集中度;另一方面要利用級差效應，盤活存量。

　　第四，加強住宅產業標準化建設。一方面加快完善技術標準、導則和管理規定，另一方面積極推廣住宅設計模數化和材料部品化，擴大工業化住宅體系應用覆蓋率。完善推進、監管機制，大力推進住宅全裝修。政府應當對住宅產業化的部品體系、建筑體系和技術支撐體系給予在稅收、金融等方面的優惠支持。

　　3、健全財稅政策，優化行業運行機制

　　財稅政策是調節房地產利益分配、促進行業健康發展的重要政策。我國房地產稅收制度存在的問題主要是稅種過多，稅率過高，重復征稅;開發和流轉環節偏重，保有環節偏輕;政府難以調節土地、開發過程中產生的巨額增值收益。需對房地產稅制進行改革和完善，精簡現行的房地產稅種，增加持有環節種收，當前應加快實施房產稅，長期來看應合并城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅等，統一開征物業稅。“十二五”期間國家財稅體制改革的方向之一，是賦予省級政府適當稅政管理權限，培育地方支柱稅源，作為地方稅種的房產稅或物業稅，將有助于增加地方稅收，減少對于土地出讓金的依賴度。

　　對于購房住房行為實行持久性的差別化政策。近幾年房地產調控中，一直實行差別化的稅收政策，但稅收政策不健全、變化快，不利于其作用的發揮。建議針對中小戶型、中低價位普通住房的建設與消費，實行稅收抵扣和差別稅率政策;針對大戶型、高價位的高檔商品住宅，采取高稅率或累進稅率。針對購買用于自住的首套普通商品住房，應實行優惠稅費政策;針對購買“二套及以上”住房的，采取高稅率政策。另外，對于中低收入家庭購買首套商品住宅，可考慮實行貸款貼息政策。#p#分頁標題#e#

　　4、創新住宅金融模式

　　采取相關措施大力培育我國房地產金融體系，創新住宅金融模式，進一步促進我國住房建設發展。一是建立差異化的住房信貸體系，優先安排普通商品住房開發貸款;提高對低密度、大套型、高檔商品住房和別墅類住房開發貸款的門檻和貸款利率，實行差別化的利率政策。對個人購買中低價位、中小套型普通商品住房并用于自住的，應執行貸款優惠利率，在進一步完善住房貸款擔保制度的基礎上，降低首付款比例，適當延長貸款期限，采取靈活多樣的還款方式等。

　　二是開辟多元化融資渠道。研究開放金融市場，發展多元化的融資渠道，包括投資基金、房地產信托、股權融資等;多種融資渠道并行，優先發展房地產信托投資;加快抵押貸款證券化。

　　三是建立和完善房地產信用制度。在直接融資中，房地產開發企業直接面對投資者，沒有良好信用是難以取得投資者的信任的。對投資者來說，決定是否投資的依據是項目回報和風險的大小，而企業信用是判斷風險的重要依據之一。因此，建立和完善房地產信用制度是發展資本市場融資的前提條件之一。

　　5、完善房地產法律體系，減少短期性的市場調控

　　房地產業的發展離不開法律的保障和法律手段的調節。房地產法是我國法律體系的重要組成部分，指導、規范、調節著房地產領域的物權關系、債權關系、權益關系和管理關系。縱觀發達國家，無不非常重視住房保障制度的立法工作。美國國會1949年就通過了《全國可承受住宅法》，先后又通過了《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與社區發展法》等相關法律。 1974年8月《住宅與社區發展法》第8條的租金資助計劃，其核心內容是任何家庭用于住宅的支出不應超過家庭總收入的30%。日本政府1950年先后制定實施了40多部相關法律來保證住房保障制度的有效執行。

　　我國房地產法律體系尚不健全，一些法律規范存在著凌亂、不系統、缺乏協調性、互相抵觸和規格較低的問題，有待在新時期逐步予以完善。建議盡快修定《土地管理法》、《城市房地產管理法》，盡快出臺《基本住房保障法》。只有這樣，才能減少使用短期調控政策，更多有依靠法律體系解決一些深層次的矛盾與問題，從而為促進房地產業進一步持續健康發展提供動力與保障。