近日，中國銀監會召開2011年第三次經濟金融形勢通報分析會，部署下一階段的重點工作。銀監會主席劉明康指出，下半年要加強平臺貸款和房地產信貸風險防控。

　　會議要求，各銀行業金融機構要更加注重走款方式的實質性合理，確保信貸資金最終不被挪用。

　　劉明康強調，要深入推進平臺貸款風險防控不動搖。用科學的機制讓風險早暴露、早發現、可度量和早干預，嚴格依據有關要求，控制新增貸款風險。審慎開展與地方政府之間的戰略合作，加強土地抵押貸款管理，切實根據現金流覆蓋情況分類計提風險資本。

　　在信貸規模緊縮的大背景下，房地產開發商融資不外乎兩個渠道，除了直接高息借款外，就是借道房地產信托等方式來募集開發資金。不過，在借貸和信托兩個行業里，幾乎有著一個較為普遍的標準，房地產開發商通過信托募集資金的，融資成本每年都在20%以上。這也難怪，趙鑫原本并不為公司高管看重的融資公司工作經歷，會在今年如此吃香。

　　趙鑫最近正忙著四處與融資方談判，核心就一個——若融資兩億元究竟要付多高的成本。

　　不過，趙鑫卻坦言最近工作壓力越來越大，監管層嚴防死守房地產信托，想要打“擦邊球”通過審批已越來越難，這也難怪趙鑫會感慨“錢越來越難借，利息越來越高”。缺錢的房地產市場

　　近年來，細心的市民或許已發現，昆明多了好些個塔吊林立的建筑工地，一片片高樓拔地而起。不過，半年多過去了，昆明樓市并未迎來想象中的扎堆開盤現象，反而是土地拍賣時流拍屢屢出現。而有機構統計，在短短月余間，因購房者無法正常辦理銀行按揭貸款而申請辦理退房(車位)手續的達33筆之多。

　　先是備受業界關注的原昆明市政府土地交易一波三折，處于昆明CBD絕佳位置的地塊，第二次拍賣因報名人數不足而流拍。而最近熱點的環湖東路半島地塊，第一批13宗土地9宗流拍，4宗僅以起價成交，而第二批土地則因報名人數不足而被迫取消。其余的小宗土地和城中村土地交易，也均以起價成交或是流拍告終。即使成功交易的土地，開發商拿地熱情也并不高，僅有一位競買人應價，其余參與競買人則表現尤為冷靜，多數土地交易會都冷清、快速收場。

　　這也成為銀行收緊房貸的一個信號。在銀行過往的零售信貸業務中，個人住房按揭貸款一向都是“一枝獨秀”。2010年年末數據顯示，不少銀行個人住房按揭貸款在零售信貸中的占比在50%以上�，F如今，這個占比數據已有了大幅下降。從中信銀行昆明分行提供的數據可以看到，截至5月底，該行共發放個人貸款1576筆，金額6.37億元。其中住房貸款僅693筆，貸款的金額也才2.6億元。不難看出，個人住房貸款不再“一枝獨秀”。據了解，基本上銀行都將個人業務的側重點放在了個人經營性貸款方面。

　　土地競買人冷靜的背后，究其原因與資金鏈緊張不無關系。更讓房地產開發商頭疼的是近期屢屢出現的土地流拍現象。

　　云南泰興隆房地產開發有限公司常務副總經理顧剛說，今年以來央行連續三次加息，而事實上從去年開始，開發商從銀行融資已經幾乎不可能，資金短缺是開發商面臨的最致命問題。

　　一位不愿意透露姓名的業內人士告訴記者，近期土地交易頻頻遭遇流拍，原因都是報名人數不足。而事實上，有的地塊確實有中意的買家，但因在規定期限內開發企業未能按時繳納競價保證金，只能失去買地機會。該人士表示，目前很多中小開發商因為資金因素都追求周期短回報快，可限購令使得樓盤銷售困難，資金也無法很快回籠。

　　由此可見，缺錢使得開發商拿地受阻。除了資金因素，市場預期也是一個方面，目前開發商對未來市場預期普遍不看好，在嚴厲的樓市調控政策影響下，開發商拿地也很謹慎。

　　繃緊的“最后一根稻草”

　　“我們并不擔憂沒人來申購，現在民間流動的資金太多了，房地產限購、股市低迷，這些資金都正在自謀新出路。”一家信托公司云南區域負責人說，6月份房地產信托成立規模為243億元，占比為49%，平均預期年化收益率同樣是最高，達到了10.06%。此外，從已成立產品的平均預期年收益率來看，房地產信托依然以9.72%位居收益冠軍。

　　這種說法也得到了不少人的認可，馬先生此前就在為自己手里的500多萬元閑散資金苦惱。“放在銀行肯定不劃算，通過擔保公司借給他人又擔心到期收不回來。”馬先生說，一番權衡后他決定將錢投向房地產信托。#p#副標題#e#

　　當然，房地產開發商要想借道信托計劃募得資金，支付的成本則要遠遠高于銀行貸款。

　　“目前來看，房地產信托的年融資成本多數都在20%左右，部分項目甚至接近了30%。”一家國內知名信托公司云南區域負責人透露，當銀行不再向開發商和購房者輕易敞開與房地產相關的貸款大門，雙向的擠壓效應讓開發商們不得不尋求新的融資途徑，而其他渠道的融資顯然讓開發商們正支付著高昂的利息。

　　“開發商融資的渠道其實不多，除了傳統的私募、融資擔保、民間借貸等方式外，借道信托公司發行房地產信托也是無奈之舉。”昆明一不愿具名的業內人士透露，眼下看來，房地產開發商的日子正越過越緊巴，融資的成本也呈現出了急劇上升的趨勢。這位人士透露，房地產開發商若是通過融資擔保公司搭橋，進行民間借貸，在確保有抵押的前提下，每個月的融資成本在6%左右。“一般擔保公司還要審核抵押物的質地，對擔保公司而言最佳的抵押物就是不動產，例如已有了產權的房產或商鋪等。”

　　而昆明一城中村改造項目開發商財務總監說，雖然監管層原則上不再審批新的項目開發信托融資計劃，但并未禁止股權融資信托計劃。在這位人士眼中，在銀行不再向房地產開發商發放項目開發貸款的背景下，信托行業已經成為很多房地產公司的主要資金來源之一。

　　信托輸血開發商

　　一邊是開發商在訴苦缺錢，一邊又是房地產投資較快增長，看似矛盾的背后究竟有哪些隱情呢?監管層其實早已揭露了答案——在貨幣緊縮政策的大背景下，信托早已成為開發商不可或缺的“造血干細胞”。

　　云南省統計局數據顯示，上半年全省房地產開發投資519.31億元，同比增長37.5%。

　　銀監會數據顯示，截至5月末我國正常經營的63家信托公司中，有56家公司開展了房地產信托業務，存量規模共計5587.66億元。同期，國內信托公司共成立房地產信托產品148款。其中，納入統計的產品募集資金達到447.71億元，單只產品平均規模約為3.64億元，遠超其他信托產品。而根據用益信托發布的數據，在剛過去的6月份，在各種信托資金投資領域中，房地產的成立規模遙遙領先，占據了半壁江山。

　　雖然開發商面臨著資金鏈緊張的窘境，但從官方披露的數據來看，云南省的房地產開發投資似乎并未受到明顯影響。