限購(gòu)是2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)中最敏感的話題，全國(guó)各大城市關(guān)于限購(gòu)令的版本可謂是多如繁星，自佛山限購(gòu)令之后，關(guān)于限購(gòu)令的每一則消息，都在牽動(dòng)房產(chǎn)界的神經(jīng)。尤其是近來(lái)的成都，一度被推上了限購(gòu)的風(fēng)口浪尖。

　　據(jù)知情人士透露，11月11日，成都市房管局召集當(dāng)?shù)囟嗉?a href="http://www.i3g.com.cn/kaifashang/" class="p_wordlink" target="_blank">開(kāi)發(fā)商座談，并在會(huì)上宣布，政府準(zhǔn)備僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時(shí)核查購(gòu)房人資格。而原來(lái)網(wǎng)上簽約時(shí)對(duì)購(gòu)房人的資格審核，轉(zhuǎn)交由開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行。

　　成都市城鄉(xiāng)住房管理局11月21日發(fā)布新聞稿稱，將繼續(xù)執(zhí)行原有限購(gòu)政策。“現(xiàn)在網(wǎng)簽時(shí)我們要像過(guò)去一樣審核上傳材料。”兩位不愿透露姓名的成都房管系統(tǒng)人士對(duì)記者說(shuō)。多位成都地產(chǎn)和金融界人士分析，政府此舉會(huì)默許開(kāi)發(fā)商售出更多房產(chǎn)，因?yàn)樵诋?dāng)?shù)仄诜?a href="http://www.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">銷售后，往往兩年后才開(kāi)始辦理房產(chǎn)證。

　　短暫后置的審查

　　當(dāng)?shù)赜邢�息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)監(jiān)管司已注意到成都的做法，并最終導(dǎo)致上述政策撤銷。但住建部一位分管副司長(zhǎng)對(duì)記者表示，“住建部并沒(méi)有派人去叫停。如果當(dāng)?shù)卣�策屬�?shí)，的確存在政治風(fēng)險(xiǎn)。”

　　11月11日夜，數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人被召集至成都房管局座談。11月12日，刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓在其認(rèn)證微博上稱：“11月11日成都80%主流開(kāi)發(fā)商在房管局開(kāi)會(huì)，即使處于限購(gòu)資格的人，也可以暫時(shí)予以備案，只需要購(gòu)買(mǎi)人寫(xiě)下承諾即可。是不是真的?”

　　此后市場(chǎng)關(guān)于成都限購(gòu)政策將松動(dòng)的傳聞主要為兩條：第一是開(kāi)發(fā)商將擁有備案的資格，即代替房管局審查購(gòu)房者的資格;第二，在全款付清的情況下，戶籍在成都主城區(qū)(成華、青羊、金牛、高新、武侯、錦江)的家庭，可購(gòu)房屋數(shù)量由之前的兩套上升至四套。

　　自當(dāng)日開(kāi)始，成都房管局網(wǎng)簽合同管理系統(tǒng)顯示，商品房限購(gòu)初期審核，調(diào)整為由開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人和家庭成員進(jìn)行限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)審查，然后上傳至房管局備案。一家當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)代理機(jī)構(gòu)向記者展示，進(jìn)入網(wǎng)簽環(huán)節(jié)后，系統(tǒng)將彈出3條信息：提示開(kāi)發(fā)企業(yè)與客戶應(yīng)共同承諾，購(gòu)買(mǎi)時(shí)符合限購(gòu)條件，所有風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任由雙方承擔(dān)。

　　在網(wǎng)上確認(rèn)以上3條信息后，開(kāi)發(fā)商便可擬定合同并直接備案，而無(wú)需再由房管局審批是否符合限購(gòu)條件，并省掉申請(qǐng)備案家庭號(hào)的流程。而政府部門(mén)對(duì)購(gòu)房人的資料審查，將后置到辦理登記房產(chǎn)證時(shí)進(jìn)行。

　　誰(shuí)在推動(dòng)限購(gòu)令執(zhí)行

　　多位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司營(yíng)銷人員介紹，當(dāng)?shù)厥⑿衅诜款A(yù)售，從購(gòu)房至交房的建設(shè)期一般為一年，委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證的交付期最短約一年。由此，購(gòu)房者的資料審核，極有可能在一年多以后進(jìn)行。但個(gè)人商品房貸款仍由銀行獨(dú)立審核。多家當(dāng)?shù)劂y行貸款部門(mén)人士證實(shí)，目前審核條件仍參照限購(gòu)令執(zhí)行，并沒(méi)有放寬。

　　雖然成都購(gòu)房資格審查新政已經(jīng)停止，但其中釋放的政策預(yù)期，卻令外界議論紛紛。如果預(yù)期到一年后限購(gòu)令取消，不符合購(gòu)房條件者，亦可能通過(guò)支付全款或委托中介辦理貸款，先行入市購(gòu)房。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，成都市主城區(qū)上周(11月14日—11月20日)商品房成交約1700套，較前一周上漲約16%。在新政停止執(zhí)行前日(11月21日)，日成交331套，約是前一日成交量的4.2倍。

　　有消息認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)是這一政策的推動(dòng)方。本報(bào)記者獲知，成都市房管局市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)部門(mén)近期曾多次在企業(yè)調(diào)研。11月11日的會(huì)議上，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額較高的置信、萬(wàn)科、華潤(rùn)、藍(lán)光等開(kāi)發(fā)商均參與其中。

　　當(dāng)?shù)囟嗉疑虡I(yè)銀行的消息稱，目前地產(chǎn)企業(yè)的償貸情況基本穩(wěn)定。大型企業(yè)的資金鏈似乎并不緊張。對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，回籠現(xiàn)金的需求，可能來(lái)自抄底土地市場(chǎng)的需要。10月成都地塊成交信息顯示，住宅類土地樓面價(jià)僅267元/㎡，較上月降幅約94.06%。11月15日，成都市土地拍賣(mài)中心掛牌出讓的4個(gè)地塊，皆以底價(jià)成交。#p#副標(biāo)題#e#

　　強(qiáng)行限購(gòu)出隱憂

　　“很多人認(rèn)為是抄底的機(jī)會(huì)，而且拿到土地，未來(lái)總是更容易獲得(信貸)資金。”一位進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析稱。另一種分析則稱，如果更多開(kāi)發(fā)商回籠資金以參與土地競(jìng)拍，地方政府獲得的土地出讓金將會(huì)走高——這或許是地方政府調(diào)整購(gòu)房資格審查的動(dòng)機(jī)之一。

　　2011年，成都市的土地出讓金總額共計(jì)550億元，超過(guò)了425億元的一般財(cái)政預(yù)算收入。但今年一季度曾傳出，當(dāng)季其土地出讓金收入降幅達(dá)98%。截至10月，成都市中心城區(qū)通過(guò)招拍掛方式成交住宅類用地2054.51畝，僅完成全年供地計(jì)劃的57.8%。同比2010年下降21.86%。主城區(qū)通過(guò)招拍掛方式成交的住宅用地均價(jià)為638.57萬(wàn)元/畝，同比2010年下降6.4%。

　　對(duì)于決策程序變更的原因，成都市房管局新聞辦拒絕發(fā)表更多評(píng)論。一位區(qū)級(jí)房管局人士透露，日常工作中確實(shí)存在審核人力不足的情況。他認(rèn)為，政策初衷并非鼓勵(lì)人們提供虛假材料。新政停止執(zhí)行之前，其他各方尚在評(píng)估變更的風(fēng)險(xiǎn)。多位銷售人員說(shuō)，開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)并不掌握房管局的信息系統(tǒng)，因此在審核購(gòu)房人資料復(fù)印件時(shí)難以盡職，一些公司正責(zé)成法務(wù)人員擬定免責(zé)合同。

　　免責(zé)合同多以附件形式加入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，內(nèi)容包括“購(gòu)房人自行承諾自己符合限購(gòu)的承諾書(shū)”。因外地購(gòu)房者提供的社保、稅票可為復(fù)印件，需要在復(fù)印件上簽字并加按手印。亦有一些開(kāi)發(fā)商面對(duì)新政，擔(dān)心未來(lái)無(wú)法為業(yè)主辦證，承擔(dān)連帶責(zé)任，因此未對(duì)銷售人員傳達(dá)。

　　中央政府從2010年開(kāi)始的調(diào)控，在地方一直以責(zé)任狀和行政命令強(qiáng)力推行。上周，中國(guó)人民大學(xué)一份備受爭(zhēng)議的地產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，為了保持9%的經(jīng)濟(jì)增速，中央政府對(duì)地產(chǎn)貸款和銷售的限制將會(huì)在2012年結(jié)束，時(shí)間窗口將在2012年二、三季度。

　　就像中國(guó)其他大城市，成都對(duì)樓市的調(diào)控在貨幣和政策層面已執(zhí)行近三個(gè)季度。銀監(jiān)部門(mén)維持著對(duì)流向地產(chǎn)業(yè)信貸比例的日常監(jiān)管。在政策層面，成都六個(gè)城區(qū)已執(zhí)行三個(gè)季度的限購(gòu)令，家庭二套房和未繳納足夠時(shí)長(zhǎng)社保的外地購(gòu)房者都被排除在外。

　　地方開(kāi)發(fā)商出招應(yīng)對(duì)

　　此前，一些地方政府傳出“取消限購(gòu)令”新聞，引發(fā)輿論擔(dān)憂。在廈門(mén)、福州、海口等城市均設(shè)定12月31日為限購(gòu)政策執(zhí)行的“有效期限”的同時(shí)，成都市的從2011年2月14日起施行的“限購(gòu)令”，卻并未設(shè)定政策執(zhí)行的時(shí)間尺度。

　　事實(shí)上，繞開(kāi)限購(gòu)的辦法一直存在，一位成都陽(yáng)光地產(chǎn)銷售副總經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者說(shuō)：“要繞開(kāi)(當(dāng)?shù)?限購(gòu)令，辦法有兩個(gè)，第一是你按揭，我們幫你辦理假離婚手續(xù)，第二是你付全款，我們保證能在房管局給你備上案。這不是違約辦理，叫技巧性規(guī)避。”

　　當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)銷售信息顯示，2010年10月成交量持續(xù)下降，僅在2011年夏季緩慢上升，但9、10月成交旺季比去年同期仍下降明顯。11月11日的成都房管局會(huì)場(chǎng)還傳出消息，成都市本市戶籍居民家庭購(gòu)房閑置由兩套提高到四套。成都中原地產(chǎn)一位置業(yè)顧問(wèn)在21日下午對(duì)記者說(shuō)：“只要兩套房子的產(chǎn)權(quán)所有人不是夫妻共有，而為一方所有，夫妻每人都可以再買(mǎi)一套”。

　　“2012年國(guó)內(nèi)限購(gòu)政策取消的可能性不大，但我希望能有一些細(xì)節(jié)化的變動(dòng)”，中國(guó)指數(shù)研究院華中分院研究副總監(jiān)李國(guó)政建議，應(yīng)該在限購(gòu)政策上形成區(qū)域和人群的差異。他說(shuō)，在武漢的光谷，就規(guī)定高端人才并不在限購(gòu)的范圍內(nèi)。開(kāi)發(fā)商們正在經(jīng)歷寒冬。11月22日成都購(gòu)房資格審核新政停止，許多人嘆息不已。限購(gòu)令究竟會(huì)還原居住需求，還是難以阻止價(jià)格預(yù)期?

　　住建部房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司一位副司長(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者確認(rèn)，并未聽(tīng)說(shuō)或叫停成都對(duì)購(gòu)房資格審核程序的變更，但轉(zhuǎn)移政府部門(mén)的審核職責(zé)不符合國(guó)務(wù)院有關(guān)精神。“國(guó)務(wù)院對(duì)省會(huì)等大城市的限購(gòu)要求，是一項(xiàng)政治任務(wù)，各地應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行。”他說(shuō)。

　　記者11月18日分別在萬(wàn)科、華潤(rùn)、陽(yáng)光、中國(guó)鐵建、藍(lán)光等公司在成都的樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，除中國(guó)鐵建、藍(lán)光云鼎外，其余樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)均承認(rèn)確有此事。這被外界解讀為“放松對(duì)購(gòu)房者的資格審查”、“限購(gòu)松動(dòng)”。經(jīng)記者多方證實(shí)，上述關(guān)于購(gòu)房資格審查的新政在成都實(shí)行了約一周時(shí)間，但目前已停止執(zhí)行。