2011年房地產市場蕭條落幕之際，依靠賣地換取巨額業績收入的簡單模式已經不可持續與復制。當各種新興產業開始替代房地產市場發展成為北京、上海等地的新增長路徑之時，房價的合理回歸，總算具備了充足的“縱向發展理由”。

　　過量的新增供應，讓2012年的房價走勢，可能在2011年的基礎上呈現下跌。瑞銀預測，2012年上半年，房價會繼續下跌5%~20%，由于房地產市場的整體趨勢不被看好，2012年國內房地產股的估值也許會再創新低。

　　新增供應超樓市需求

　　1月10日舉行的 “2012中國地產新視角高峰論壇”上，任志強、劉曉光和黃怒波等地產大佬紛紛亮出觀點，認為降價是2012年房地產市場大勢所趨，爭論的焦點也僅限于降幅多少而已。其中，黃怒波最為悲觀，認為房價降幅甚至將高達30%。

　　同時，近日瑞銀大中華研討會發布的數據顯示，2011~2012年度，全國商品住宅的供應或超出需求20%~40%左右。根據瑞銀的估算，只有當新增供應降低28%，市場才能重新回到平衡狀態。上海市統計局數據顯示，1~11月商品住宅新開工面積2187.02萬平方米，增長19.1%，但同期商品住宅銷售面積僅為1211.7萬平方米。

　　大佬集體看跌2012年樓市

　　1月10日，首創集團總裁劉曉光就在“2012中國地產新視角高峰論壇”上公開表示，今年的房價會有下浮的可能性，但并不會出現暴跌，跌幅應該在“百分之十幾”。在堅持調控政策不動搖，新增供應仍處于高位的2012年，雖然開發商還不至于遭遇大面積洗牌，但房價下跌似乎已成為業內共識。

　　劉曉光的觀點得到了林達集團董事長李曉林的贊同，他認為，如果今年GDP增幅達到7.5%，那么房價降幅將達到20%。陽光100置業集團常務副總裁范小沖認為，“2012年房價會有下調，但是肯定不會是大幅下調，因為政策收緊的極限已經到來，現在開始慢慢回調。”

　　相比之下，中坤集團董事長黃怒波更悲觀。他認為，盡管信貸調控措施可能會改變，但本輪樓市調控不會停止，因此房價降幅應該在30%。范小沖同時表示，二、三線城市房價不會出現較大的滑坡，但總體而言，不排除個別現金流非常緊張的項目為了活命，房價出現“跳水”。

　　深度調控仍難止房價下跌

　　另外，令人擔憂的開發商資金鏈問題，在華遠地產總裁任志強看來，并沒到最糟糕的時候，2011年開發商的開發資金和到位資金的比例是1：1.78，僅比2009年略低。他認為，房地產沒有媒體說得那么悲觀，但在現有政策下，今年的開發商土地購置量仍將呈現下降趨勢，并可能會持續較長時間。

　　上海易居房地產研究院此前發布的數據顯示，截至去年12月底，包括北上廣深等一線城市在內的十大典型城市平均銷存比已經達到14.4，已經達到了兩年內的新高，呈現迅速上升勢頭。而包括杭州、南京在內的典型二線城市新建商品住宅存銷比快速上漲，由1月的6.0上升到12月的15.3。

　　在市場去庫存嚴峻的情況下，超過常規需求的新增供應，顯然會讓未來的市場更加趨于悲觀。根據預測，今年的新增商品住房供應將達到11.13億平方米，比去年的10.3億平方米更高，但市場需求量據預測僅為8.04億平方米。

　　開發商流動性趨于緊致

　　瑞銀執行董事李智穎由此認為，遠遠超過需求的供應，對市場的影響，甚至超過了目前尚不明朗的政策，成為令房價下跌的最主要因素。但中房信分析師薛建雄說，上述新開工的數據，包括了保障房。只是，排除掉保障房，以目前的銷售量來看，新增供應確實比較大。

　　只是過量的新增供應存在種種不確定性。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉說，市場成交的低迷，會令開發商放慢施工速度。而薛建雄則認為，當銀根放松，或者樓市調控政策放松時，暫時大于目前銷售的實際供應會被市場釋放的巨大需求所吸納，重新產生供不應求的現象。

　　在銷售放慢的背景下，開發商的流動性有可能進一步趨緊。瑞銀認為，如果2012年的銷售同比下降30%，大部分公司都會遇到現金流壓力。而由于土地出讓收入的下滑，土地增值稅的清算速度會加快。因此，瑞銀并不看好內地房地產股2012年的盈利，稱整體估值將創新低。