摘要：在5月5日密云地塊成交之后，北京土地市場的供應已經“斷頓”，暫時沒有任何地塊等待出讓。

   北京土地市場供應“斷頓”  量跌價漲 熱度不減

    雖然地價一路走高，但房企的熱情依然高漲。今年以來北京出讓的土地依然炙手可熱，但受供應量下降的影響，截至目前，北京共成交了34宗經營性用地，但地價依然保持在高位。根據北京最新公布的土地供應計劃，今年的計劃與去年相比，住宅用地供應計劃減少了27%，包括自住房在內的商品房供應面積也減少了25%。業內認為，從供應節奏看，一線城市的住宅用地都明顯縮減，這加劇了房企對一線城市土地市場的爭奪。

    土地市場熱度不減

    5月5日，密云地塊進入現場競價環節，雖然地處遠郊，但依然吸引了中鐵建、保利、華遠、首創、通潤、天恒等8家房企的激烈爭奪。最終，北京通潤博園房地產開發有限公司拿下該地塊，成交價格7.25億元，溢價率35%。

    該宗地之前成交的海淀地塊競爭更為激烈。4月27日，海淀區中關村永豐產業基地HD-0402-0030地塊F1住宅混合公建用地出讓，現場火爆，經過139輪廝殺，最終首創置業以56.4億元的總價，配建6.05萬平方米自住型商品房以及0.75萬平方米公租房的代價將該宗地塊收入囊中。該地塊規劃建筑面積20.87萬平方米，折合樓面價3.9萬元/平方米，其中住宅部分樓面價高達4.3萬元/平方米，預計未來售價直沖10萬元/平方米大關，這意味著京城10萬元豪宅再添一生力軍。

    據了解，該宗地塊地處海淀區永豐產業基地，海淀區近年來宅地出讓鳳毛麟角，2011-2014年僅成交了8宗宅地，土地供應的萎縮造成商品住宅供應量的下滑，直接造成海淀區商品住宅的供需失衡。

    亞豪機構市場總監郭毅表示，隨著樓市放松政策的不斷祭出，開發商對于樓市未來預計普遍轉好，并且隨著信貸環境的逐漸寬松以及市場銷量的不斷增加，房企重燃對土地市場的熱情。特別是在三、四線城市普遍面臨嚴重供過于求、樓市需求提振乏力的情況下，房企只能更多地布局購房需求相對旺盛的一線城市，造成北京競地難度激增，地價高企。

    溢價率高企

    在房企的激烈角逐下，土地成交的溢價率也保持在高位。

    根據中原地產統計，從4月單月看，一線城市合計成交住宅類土地9宗，平均樓面價達到了14012元的月度新高紀錄，從溢價率看，因為北京設定了上限，導致停留在49.6%，實際平均溢價率超過60%，整體土地市場的升溫非常明顯。

    房地產研究院發布的報告也顯示，4月份，十大典型城市土地成交量出現六成左右下跌，成交總量處于底部區間，但成交均價已經出現上漲，預示土地市場即將邁入回暖上升通道。值得注意的是，一線城市土地市場成交均價的明顯上漲，從一個側面反映出開發企業“聚焦一線城市”的決心和動力。

    中原地產首席分析師張大偉認為，3·30政策對樓市的影響主要體現在一、二線城市，這種情況下，房企對一、二線土地市場的爭奪出現了白熱化，特別是一線城市，土地價格明顯處于高位。房企競爭激烈。而且從未來預期看，房地產市場的刺激政策還會繼續出現，而一、二線的土地供給卻越來越少，這種情況下必然會影響未來土地市場的價格。

    值得一提的是，一線城市的樓面價接近或者超過房價已經成為新常態。

    “目前三、四線整體趨勢已經明確，頹勢難以扭轉，預計后市一、二線城市拿地競爭將更加劇烈。房企扎堆一、二線城市，在推高地價的同時，也在明顯制造一個未來豪宅林立的預期，競爭將越來越激烈。相比三、四線已經可以看到的風險，一、二線市場的風險要低很多。”張大偉說。

    京土地供應“斷頓”

    雖然房企對土地保持著較高的熱情，但在5月5日密云地塊成交之后，北京土地市場的供應已經“斷頓”，暫時沒有任何地塊等待出讓。

    亞豪機構的數據顯示，2015年前4個月，北京土地市場新增宅地供應僅7宗，相比去年同期減少了10宗，宅地供應面積84.03萬平方米，規劃總建筑面積130.71萬平方米，相比去年同期分別減少了64%、53%，供需的不對稱也使得宅地的爭搶火熱。

    5月6日，北京市國土局公布2015年度國有建設用地第一批商業住宅用地供應計劃，計劃顯示，首批供地總計61宗，土地面積約601公頃，約占全市年度商品住宅和商服用地計劃供應量的52.3%。

    在總計61宗的供地中，商品住宅用地32宗，約424公頃；商服用地29宗，約177公頃，分別占計劃供應量的56.5%、44.3%。同時，擬供應地塊分布涉及除了東西城、石景山、延慶、懷柔之外的11個區縣。其中朝陽區擬供應的住宅、商服用地面積最大，為133公頃，其次為房山80公頃，昌平62公頃。

    計劃指出，朝陽所供的住宅地塊重要集中在東壩和孫河，包括東壩南區24號地、孫河組團地塊的居住、養老、公建、中小學用地及配套等，常營剩余用地項目11.19公頃也在擬供地計劃中。

    據悉，2014年，北京市的土地供地計劃總量為5150公頃，其中住宅用地計劃供應1650公頃，其中保障性安居工程650公頃，商品住宅1000公頃。今年的計劃與去年相比，住宅用地供應計劃減少了27%，包括自住房在內的商品房供應面積也減少了25%。

    事實上，不僅北京將減少住宅土地供應，中原地產市場研究部統計數據顯示，截至目前，年內住宅用地一線城市合計僅供應69宗土地，合計供應的住宅用地建筑面積則只有930萬平米，僅相當于之前三年平均供應的28%，供應明顯減少。