國土資源部景氣指數反轉下行結構調整亟待提速(2)

2013-12-11 來源：0352房網編輯：張曉波

　　在城市產業結構調整、租住剛需不斷釋放、用地結構亟待優化、經濟持續發展等剛性增長的背景下，土地需求在政策調控下短期內加速釋放。土地市場出讓價格的波動變化，表征出土地市場發展潛力和動力的現實因素和政策調整期的市場敏感反應程度。當前出讓價格趨穩，是全國一線城市“地王”頻出、商品房價格連續攀升等現象和三線城市房價持續回落等現實的綜合結果，其背景則是我國宏觀經濟發展的地產市場支撐需要和資源引力不足城市房地產市場過量供應的現實反映：當今中國，從北上廣等一線城市到各省會等二線城市再到區域中心如溫州等三線城市，房價從高到低，已經形成價格鏈條。與此對應，資源從高到低，也已形成市場導向。

　　3.地產景氣指數下滑兩成

　　三季度，地產景氣分指數環比下滑25.1%，同比下滑10.4%，落至496點。

　　從成分指標看，新增人民幣信貸規模環比增加22.7%、地產股價指數環比上漲21.4%，同時房地產業投資總額環比下降31.6%、商品房銷售面積環比下降27.5%。

　　地產景氣分指數是CLI綜合指數中直接反映我國宏觀經濟發展動態的先行指標，綜合來看，該數據構成指標的漲跌反映出當前我國宏觀經濟發展短期內緩慢復蘇和地產市場發展長期性內在波動綜合作用的復雜態勢。

　　地產景氣分指數下滑，一般發生在當年4季度到次年1季度之間。下滑幅度一般在6%左右。在3季度下滑20%以上的數據現象，還是近年來第一次。這次下滑，短期看是由于地產投資總額下滑和銷售面積的高位回調，長期看可能是中國經濟特別是城市經濟發展動力的一個轉折信號，以房地產經濟為主的地產市場動力機制正在消逝，以實體經濟和產業用地為主的地產市場亟待發展。特別是在信貸規模、地產股價“雙升”背景下房地產業投資總額、商品房銷售面積增速“雙降”，表明從發展趨勢來看，地產市場已經處于高位，回落趨勢可能性正在加大。同時，對即將面臨的經濟體制改革預期的不穩定性增加。

　　4. CLI預警信號燈分析

　　運用μ-σ[1]法則，結合宏觀經濟相關指標變化，分析各指數預警狀態。

　　2013年三季度CLI綜合指數顯示綠燈狀態，繼續在正常區間運行，市場規模指數顯示紅燈，即進入偏熱發展區間，出讓價格分指數則繼續保持自2012年一季度以來的綠燈狀態，在合理區間內運行。

　　結合前面分析，除出讓價格分指數主要由于政策因素保持平穩外，市場規模分指數顯示紅燈，土地出讓、劃撥用地持續增加是表面原因，內在原因則是我國長期地產市場發展的內在需求所引致而產生的現象。宏觀經濟形勢促使國家在土地供應方面加大力度支持發展，市場規模分指數反映了這一現實情況。地產景氣分指數由紅轉綠，則表明經過房地產市場調控，自2009年1季度以來不斷膨脹的地產市場正在回歸正常發展區間，也說明市場對于當前政策調整期的觀望態勢。

　　總體來看，CLI綜合指數自2012年以來處于調整期。地產市場發展慣性使得市場規模持續偏熱，出讓價格相對平穩，地產景氣反復波動。下一階段，土地政策改革探索還將持續，管理體制改革也穩步推進，土地市場或將面對深層次調整。

　　三、指數走勢預測及有關建議

　　根據三季度數據及指數歷史發展趨勢分析，預計全年土地市場將會在小幅回落中趨穩，其中：市場規模指數將會在四季度繼續攀升，從而使2013年市場規模達到歷史新高;出讓價格指數繼續趨穩或小幅回落。考慮到3季度各大城市土地銷售情況、各大房企商品房銷售情況和國家對房價的宏觀調控導向，基于3季度價格走勢，預測價格指數將會繼續趨穩甚至小幅回落;預測一線城市“地王”現象將會減少，三線城市“棄房斷供”現象將會有所減少，房價將會逐漸穩定，全年價格指數將會穩定在240點左右;地產景氣指數繼續回落可能性較大。根據地產景氣指數先行特點，同時考慮到地方政府土地財政、城市債務問題、宏觀經濟發展形勢、即將召開的三中全會和經濟體制改革前后可能引起的變化以及地產市場的區域性、結構性特點，預測全年地產景氣指數繼續回落可能性較大，但降幅會逐步縮小。

　　三季度CLI中地指數令人關注的數據變化是在規模分指數上漲并亮起紅燈的情況下，地產景氣分指數環比下滑25.1%，同比下滑10.4%，這說明當前地產市場在土地供應因素促動下，正在經歷由量變向質變的累積過程，在土地管理相關政策上，有如下兩個方面值得關注：

　　一是從土地用途來看，土地利用重心出現向實體經濟傾斜的現象。過去10年間，我國M2增速多數時期高于同期經濟(GDP)與物價(CPI)漲幅之和，貨幣供應量的增長超過經濟的實際需求，部分貨幣供應量游離在實體經濟之外進入房地產、高利貸等高回報行業，逐漸造成了部分城市(尤其是東南沿海)實體經濟“空心化”。同時，當前我國土地城鎮化明顯快于人口城鎮化，部分城市存在過多依賴于房地產開發推動城鎮化、對實體經濟的發展重視程度不夠的現象。新一屆政府決心調整經濟結構，促使資金從房地產領域逐步向實體經濟領域流動。在此背景下，未來壓縮影子銀行業務，放緩社會融資增速、壓縮行業資本投資逐漸成為新的金融政策調整方向，房地產行業將進入全新發展周期，為土地供應重心從房地產轉向實體經濟、通過土地供應引導和配合產業結構調整指明了方向。

　　二是從土地來源來看，應加快推進農村集體建設用地流轉，解決部分地區建設用地來源趨緊的問題。例如，可以將農村集體建設用地流轉、農民宅基地置換全部納入城鄉建設用地增減掛鉤試點大框架范圍。可以參照農村集體建設用地基準地價建立最低限價制度。土地使用者依法有償取得的農村集體建設用地使用權可以通過轉讓、轉租等形式進行流轉。依法取得的農村集體建設用地使用權，可以抵押。土地可以用于除商品住宅開發之外的工業、商業、旅游業、服務業經營項目和基礎公共服務設施建設，促使“大市場”背景下土地利用效率的持續提升。

　　2013年CLI進入300時代，整體處于歷史高位。下一階段，應把握經濟結構調整和管理體制改革的契機，深化土地集約節約利用，促進發展方式轉變，不斷推進宏觀經濟的實體化進程，促使CLI回歸良性發展年代。

（責任編輯：張曉波）