張宏偉：開發商將無路可走只能降價銷售
2011-10-25 來源：張宏偉博客 編輯：宋羽欣
從微觀層面來講，由于常態化的樓市調控導致開發企業的資金鏈越來越趨緊，開發企業在推盤策略上會根據市場銷售情況進行動態的調整。具體到上海而言，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，在限購、限貸政策尚未松動的市場背景下，全國及滬上各大銀行又收窄甚至上調首套房貸利率，如果這樣的政策一直持續執行，以自住需求為主的購房群體的購房計劃應該會受到影響，那么，開發企業只剩下一條路可走，那就是通過各式各樣的“策略性降價”或直接降價，通過局部策略性降價激活市場成交量。如：
第一、高速周轉企業通過高速周轉的市場策略，為了快速回籠資金減輕公司財務壓力、調節在一定時期內市場庫存，短期內采取攤薄單個項目利潤率，追求整體市場利潤總額增加的方法，進行策略性的降價，達到市場成交的目的。
第二、當前來講，微觀層面，尤其是部分開發企業根據樓棟位置、樓層及朝向等產品不同在不同產品的定價上制造價格差，尤其是對于樓棟位置、樓層及朝向不好的房源在這個時間段會拿出來做優惠活動，給市場制造降價的假象。而實際上，剩余的優質房源基本上在后期市場推盤過程中價格會拉升，基本可以彌補前期降價的損失。
第三、直接降價。如當前景瑞太倉榮御藍灣，長甲集團最近一些項目如長泰西郊別墅、長泰東郊御園、龍湖部分項目、中海部分項目等均在做直接性的價格調整，通過價格讓步直接激活市場成交，達到回籠資金的目的。
其次，所謂房價拐點，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上，非局部個案樓盤策略性降價或直接降價，非由成交結構引起的下跌，非短期內樓市類似于漲跌1-3%這樣的變化。這樣的拐點，在今年1-10月都沒有出現，未來出現的可能性也不大。現在很多樓盤打出的降價旗號，多是折扣力度微弱，或名不副實，或局部個案樓盤策略性降價或直接降價。
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