郁亮：積極賣樓慎重拿地是穩健過冬之道
2011-12-16 來源：南方日報 編輯：狄海霞
萬科在深圳發家，總部位于深圳的大梅沙。在各區域的具體業務上，萬科下設深圳區域負責整個華南的業務，而現在萬科深圳區域將改名為廣深區域，區域本部也將落戶廣州，有業內人士分析，這表示萬科將大舉進軍廣州市場。
在談到廣州房地產市場時，郁亮認為，廣州有相當長一段時間，房價低于全國主要城市，房產供應商比較多，供應穩定，市場發展比較成熟。“廣州的房地產市場競爭激烈，市場也比較健康，希望在廣州也可以證明萬科的能力”。郁亮評價，廣東開發商很多都在全國各地做得很好，卻很少有外地企業在廣深做得很好。
對于日前頻頻傳出的關于房企倒閉的消息，郁亮表示，作為行業中的一員萬科不希望任何一家倒下，希望每個發展商都可以健康地發展下去。“一個政策出來，大企業應該研究怎么應對，要解決問題，只做自己能改變的東西。不要問政策是否合理，而是問你是否準備好。萬科選擇了‘過冬’，這不同于‘冬眠’，冬眠是不作為，用最少的消耗熬過冬天，過冬是積極作為，要冬練三九，夏天才可以大展拳腳”。
此前談到此輪的樓市調控，萬科已多次表態將積極“過冬”，而過冬是為了迎接接下來的春天。郁亮26日在交流會上依然對房地產行業充滿信心，“我們從來沒有說房地產行業的黃金時代結束，萬科認為未來15到20年仍是行業的黃金時代，行業仍有很大前景，只不過行業機會跟以前不一樣了”。
郁亮認為，房地產行業過去給了很多機會是作為投資品的房子，未來的機會則是給正常居住需求的房子，樓市下半場將回到了居住本身，開發商仍然可以賺取正常利潤。下一步萬科要跟制造業學習，“如果學習了制造業的一半，萬科的日子會更好過”。
在深圳，萬科的清林徑、金色領域等項目有部分價格調整的現象。針對一些業主集體對房價下跌進行維權的現象，郁亮表示，根據市場形勢積極定價過程中出現的客戶不滿事件完全在萬科預計范圍內，是很正常很普通的事情，“我們2008年遇到過，我們很理解他們的心情，愿意和業主溝通，但市場有市場的規則，缺乏契約精神、市場混亂對所有人都不好，所以要堅持原則”。
針對一些房企對房產做出類似“三年原價回購”的保值承諾，郁亮表示，萬科不對價格做出預測，也不會對價格進行承諾。“房價降不降是意愿問題，不是成本問題，房價回到合理水平是大勢所趨。對于萬科，降價可以讓更多人買萬科的房子，萬科愿意為更多人提供服務和產品”。
對于定價，萬科一直的做法都是以“一個月賣60%”作為最起碼的要求進行積極定價，“有成交的價格一定是合理的價格，企業不能單方面定價格，定高了就沒有人買”。郁亮提醒，以前買房產可能增值很大，現在不一定了，樓市下半場要回到居住為主屬性的時代，每個市場的參與者都應該認識到這種轉變，房子將不會是好的投資品了。
樓市進入下半場，而房企龍頭萬科則趁此機會向制造業學習：制造業最早靠維修服務，再靠質量，質量好了再靠性價比，再下面比如蘋果是靠時尚和藝術、品牌。房地產業也是走這條路，一開始靠質量，然后靠如何讓人們在里面住得更加愉快。
郁亮解釋，萬科在上半場強調為普通人蓋好房子，在下半場加上要蓋有人住的房子。“房子有人住就需要配套，飯館不需要萬科建，但飯堂卻沒有人干，萬科將在若干大的小區建設飯堂，解決人們早餐和簡單的飲食需要，此外萬科還會組織業主運動會、聯歡會”。萬科認為，社區提供的不僅僅是房子，而是生活，萬科不是從賺錢角度上考慮做什么，而是為了做配套服務。
對于目前房地產行業的“商業地產熱”，郁亮直言萬科也做商業地產，在大城市萬科的商業比例在逐步提高：很多城市出讓的土地中就包括商業，萬科不去拿地那連住宅都做不了，萬科做商業是為了做好住宅，如果說是因為賺錢多去做，那么企業就變得沒有戰略，而是投機;再者萬科做的是社區的配套商業，希望把它做好。
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