2012年10月12日、13日和15日，中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶在中南海先后召開行業協會負責人、部分地方部門和企業負責人以及專家學者三場座談會，聽取大家對當前經濟形勢的意見和建議。“今年以來的經濟形勢艱難曲折，走到今天非常不容易。三季度非常關鍵，承前啟后，關系到實現全年的經濟社會發展目標。國內外都非常關心中國經濟的走勢。正確分析判斷當前的經濟形勢，做好第四季度的工作，為明年的經濟社會發展打好基礎十分必要。請大家暢所欲言，談談你們的看法。座談會上，物流與采購、機械工業、機電進出口、紡織、鋼鐵、房地產、商業、有色金屬等行業協會負責人，江蘇、廣東、遼寧、浙江等地方部門負責人和義烏小商品城、華為、上海 大眾、中國遠洋、魏橋紡織等企業負責人，以及專家學者從各自實際出發，介紹情況，研判形勢，提出建議。

亞太城市房地產業協會會長謝逸楓

　　中國房地產業協會副會長朱中一說，當前房地產調控取得了明顯成效。9月份房價環比漲幅繼續收窄，房地產投資降幅收窄。前9個月，保障性安居工程新開工720萬套，基本建成480萬套，完成全年任務問題不大。中國房地產業協會副會長朱中一建議，將調控措施常態化，并逐步與中長期制度相銜接。中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶說，房地產調控初見成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動搖。今天的調控，包括房地產業的科學規劃、規范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產業的長期穩定和可持續發展。調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。

　　有請住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產業協會會長謝逸楓先生對此評論與分析：

　　記者：如何理解溫總理重申堅持調控政策不動搖?為什么在此時再次強調?

　　謝逸楓：從溫總理的講話內容與態度上分析，中央房地產調控基本取得初步效果，暗示中央房地產調控暫時不加碼，意味著今年第四季房地產調控繼續維持“維穩與微調”并存的博弈趨勢，而今年最后一個季度樓市則呈現平穩發展。另外是由于市場存在變數，前期調控的成果不穩定，表明中央房地產調控暫時不放松，繼續監督地方政府落實與執行調控。三是考慮到限購、限貸、限價、限售這類行政強暴手段過于傷害市場，不利房地產市場長期有序健康的發展，又違背市場經濟。因此，臨時性行政手段的措施需要完善，未來房地產調控將讓位給市場和法制手段，作為未來長期調控的手段。

　　謝逸楓：溫總理重申堅持調控政策不動搖的原因，一是當前多地的地方政府調控頻繁微調動作不斷，放松調控執行力度放松，樓市價量上升。引起市場調控放松的猜測。譬如廣州限售高價房、杭州溢價率49%封頂、貴陽買房送戶籍、北京十宗地塊緊急叫停、預售許可審批權下放等上海。二是房價連續四個月上漲，部分城市房屋價上漲回調控前，大有反彈趨勢。三是土地市場后熱，地價上漲，甚至出現地王。四是房企取消價格折扣，調整價格。新增加供應減少，新上市項目紛紛上漲房價。五是樓市商品房庫存去化明顯，銷售成交回升，市場回暖明顯。

　　記者：溫總理再次強調與重申堅持調控政策不動搖的目的什么?

　　謝逸楓：溫總理再次強調與重申堅持調控政策不動搖的企圖很明顯，一是表明中央堅持房地產調控不放松的決心與態度。二是要求地方政府繼續保持調控力度，同時中央正在完善調控手段。三是穩定樓市與房價預期，防止出現恐慌性購買。四是警告放松調控的地方政府，鞏固前期調控成果。

　　記者：能否起到樓市與房價下降及遏制地方政府放松調控的沖動?

　　謝逸楓：僅僅是表態而已，并無降房價與促進房價合理回歸的具體的新調控手段與政策，很難起到樓市降溫與降房價及遏制地方政府放松調控的沖動的效果，也很難遏制房價繼續上漲的趨勢。從總理講話的內容看，表示新一輪房地產調控政策不會出臺，未來樓市調控將以維穩與微調并存的局面存在。#p#副標題#e#

　　記者：調控是否有效果?“四限”政策年內會取消嗎?

　　謝逸楓：從價格控制目標的遏制房價上漲過快和遏制投資投機炒房需求角度看，中央房地產調控效果非常明顯。9月份房價環比漲幅繼續收窄，房地產投資降幅收窄。但是從調控目標的房價合理回歸角度看，調控比較“失敗”，可謂有“空調”之嫌疑。新房開盤價普遍走高，房價幾乎已漲回到調控前水平。盡管本輪調控遏制了投機炒房，起到了遏制房價暴漲的效果，但并沒有實現房價合理回歸的目標，主要原因在于地方政府微調政策迭出，且當前地價上漲幅度遠超房價。

　　記者：溫總理再次表態，是否存在新一輪房地產調控?

　　謝逸楓：今年年內房地產調控“四限”政策不要指望取消，但是不排除地方政府“四限”政策微調。一方面是中央既有防止房價大幅度反彈又要防止經濟下滑過快，同時既要穩定樓市與房價預期又要完成今年價格控制目標。尤其是今年前三季樓市回暖明顯，銷售成交回升快速，房價大有反彈之態勢。另外一方面是地方政府面臨巨大的財政壓力，全國多地調控微調。另外是房企去商品房庫存量加快，前三季銷售業績良好，況且融資渠道放松與貸款成本先進，房企資金逐漸寬松，樓盤漲價現象越來越多。三是考慮到“房價未合理回歸與鞏固前期調控成果及市場存在變數的因素，短期如取消“四限”政策，弊大于利。從近期中央表態與樓市行情及房價走勢等經濟形勢看，隨著8月通脹率低位徘徊與外匯下降與前8月國內經濟預期悲觀等QE3量化寬松貨幣政策的因素影響，中國貨幣政策寬松的預期加大，估計今年九月降準或降息一次。在中國房地產市場處冷熱不均與經濟下滑不穩的環境下，新一輪房地產調控政策不會出來，特別是房產稅擴容與商品房預售制度取消及預售款監管等政策暫時不會有新的變化。#p#分頁標題#e#

　　記者：下半場房地產下半場調控究竟走向如何?

　　謝逸楓：在中央連續兩年的政策調控下，房價得到了有效控制，作為長期的國家政策，未來一段時間內房地產調控依然會繼續以微調與維穩為主題。此次貴陽和上海兩地樓市政策松動，意味著地方政府面臨巨大的調控與市場及財政的三層壓力。一是盡管房價反彈風險信號已經出現，但不變的是決策層繼續緊盯市場堅持調控，動輒喊話的警示，表明房地產調控仍屬常態。二是現在是市場與政策博弈的關鍵點，如果市場回暖過快，也不排除會出臺收緊樓市的政策。現在開發商的定價與政策亦步亦趨。三是今年前三季度土地出讓計劃與土地出讓金任務完成率不到60%，尤其是在各地政府前三季財政收入下降的情況下，土地財政導致地方政府調控放松的沖動越來越明顯。因此，中央政府一方面要保持樓市與房價穩定預期，鞏固前期調控成果，防止樓市過熱與房價全面上漲反彈的現象。另一方面還要考慮到合理購房需求，防止投資投機炒房入市，以及開發商哄抬房價上漲。同時也要地方政府完成今年價格控制目標。

　　溫家寶對他們的意見一一回應，并與他們就具體問題深入交流。今年以來，國際金融危機深層次影響繼續顯現，我國經濟下行的壓力加大。在復雜嚴峻的國內外經濟環境下，按照穩中求進的工作總基調，特別是5月份以來，我國及時采取了一系列穩增長的政策措施。從座談會上與會人士反映的情況看，三季度尤其是9月份以來，出口逐步回升，消費穩定增長，物價漲幅明顯回落，就業形勢良好，結構調整邁出新的步伐。溫家寶說，三季度的經濟形勢應該說比較好。現在可以有信心地講，中國經濟增速基本趨于穩定，并且繼續出現積極的變化。隨著各項政策措施進一步落實到位，中國經濟還會進一步企穩。

　　采購經理人指數(PMI)是經濟運行的先行指標。在12日下午的座談會上，中國物流與采購聯合會蔡進帶來了9月的最新數據。他說，從目前掌握的數據看，制造業PMI為49.8%，比上月回升0.6個百分點，這是5月以來首現回升。更為重要的是，新訂單指數明顯回升，達到49.8%，比上月回升1.1個百分點，是6月以來的最高水平。庫存呈現持續下降走勢。

　　溫家寶說，穩增長我們態度很堅決，一天都沒有遲疑。一是加快財政支出進度，保障重點支出，加大結構性減稅力度，但我們并沒有超出預算來采取刺激經濟的措施。二是在貨幣政策方面，發揮逆周期調節作用，兩次降低存款準備金率和存貸款基準利率。我們所采取的一些措施是與改革相結合的。比如，擴大營業稅改征增值稅試點范圍，努力減少重復征稅;調整利率的同時，推進利率市場化，擴大存貸款利率的浮動區間。另外，出臺了新36條的42項實施細則，鼓勵民間投資;取消和調整了314項部門行政審批項目。這些措施對增強市場信心、促進經濟企穩起到了重要作用。