分析稱中國15城未來房價下跌風(fēng)險大 大同上榜
發(fā)布時間：2014-12-08 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：2010年以來，
房價下跌幅度最大的
城市有溫州、海口、三亞、南通、無錫、馬鞍山、寧波、嘉興、蕪湖和聊城等十個城市，他們的房價相對于
全國房價指數(shù)的比值的最高點都有20%以上的跌幅，自身絕對
價格也多為10%以上跌幅。考察這十個城市的民營經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率不少已達(dá)到70%以上（2010年），遠(yuǎn)高于當(dāng)時全國平均60%；民間
投資在固定資產(chǎn)投資中的占比也多數(shù)在60%以上。三亞、海口因外來投資帶來
地產(chǎn)波動，但更多的城市是民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，民間投資大量流入地產(chǎn)，這是影響地產(chǎn)大幅波動的一個原因。此外，最近幾年出現(xiàn)負(fù)增長的城市地產(chǎn)都出現(xiàn)了一定的危機(jī)，這些城市中鄂爾多斯投資中斷最為嚴(yán)重，其次為長春、北海，2014年地產(chǎn)
市場的冷清導(dǎo)致了哈爾濱、常州、南昌和呼和浩特也加入投資減少的行列。這些城市中，還有常州和南昌等民營經(jīng)濟(jì)活躍，民間投資占比較大的城市。
15個城市未來地產(chǎn)下跌風(fēng)險較大
雖然民間資本的參與程度并不必然導(dǎo)致地產(chǎn)危機(jī)，但這是地產(chǎn)風(fēng)險的晴雨表之一。此外，地產(chǎn)供給快于地產(chǎn)
銷售速度，存在供給過剩的城市，實體經(jīng)濟(jì)增速下降比較嚴(yán)重的地區(qū)都是資金鏈彈性大，地產(chǎn)風(fēng)險較高的城市。根據(jù)上述風(fēng)險因素配以不同權(quán)重，我們從全國282個有
數(shù)據(jù)的省會、計劃單列市和地級市中篩選出風(fēng)險排名數(shù)據(jù)。
97個城市存在地產(chǎn)供給速度大于銷售的狀況。從2008到2013年，部分城市地產(chǎn)投資增速大于150%，這種地產(chǎn)投資增速一般都會形成新建房屋過剩。
30個城市民營資本活躍并滲入地產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)
庫存過多的城市一般可以慢慢消化庫存，而不至于崩盤；民間資金介入過多、杠桿過高才會導(dǎo)致崩盤。對民間資本是否進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的判斷，有兩個標(biāo)準(zhǔn)：一是2009-2012年固定資產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)大于2010-2013年工業(yè)產(chǎn)值增速，實體經(jīng)濟(jì)沒有很好發(fā)展有較大概率是因為民間資本沒有投入企業(yè)而投入地產(chǎn)（在第一步篩選下留下的都是地產(chǎn)投資增速大的城市）；二是2009-2011年三年地產(chǎn)投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這三年
銀行貸款余額的增加，因為銀行貸款不僅給地產(chǎn)更會給實體經(jīng)濟(jì)，但小于地產(chǎn)投資則說明地產(chǎn)投資的資金中大部分為自籌資金，很有可能來源于民間資本。
工業(yè)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于固定資產(chǎn)投資增速的城市，一般民間資本都大量流入了地產(chǎn)。比較全國和溫州情況，全國固定資產(chǎn)投資增速在2009年“4萬億”救市下達(dá)到了30%高點，隨后2010年工業(yè)總產(chǎn)值增速也有回暖到16%；而溫州“4萬億”銀根放松后投資了地產(chǎn)，2011年資金大量進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)，固定資產(chǎn)投資增速達(dá)到89%，但工業(yè)總產(chǎn)值增速卻一直負(fù)增長，可見其資金并沒有進(jìn)入實體企業(yè)。
實體經(jīng)濟(jì)增速下降，民間資金鏈更易斷裂引發(fā)地產(chǎn)風(fēng)險暴露。22個工業(yè)總產(chǎn)值增速遠(yuǎn)小于固定資產(chǎn)投資增速的城市，11個（重合3個）銀行貸款余額增量小于地產(chǎn)投資總和的城市，這從兩個維度同時證明了民間資本大量進(jìn)入該城市的地產(chǎn)行業(yè)。如果這些城市經(jīng)濟(jì)下行嚴(yán)重，企業(yè)效益不佳，或者地產(chǎn)銷售下滑，都可能會產(chǎn)生資金鏈斷裂，地產(chǎn)崩盤。
綜合結(jié)論是有15個城市地產(chǎn)下跌風(fēng)險較大，依次為：金華、溫州、運(yùn)城、臺州、鄂爾多斯、漳州、漯河、杭州、
大同、龍巖、邯鄲、無錫、泉州、安陽、常州。將地產(chǎn)投資過剩度、民營資本活躍度、資本投入地產(chǎn)而非實體經(jīng)濟(jì)的概率以及近兩年實體經(jīng)濟(jì)放緩程度綜合起來考量一個城市（地區(qū)）的地產(chǎn)下跌風(fēng)險。發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)投資過剩影響最大，其次分別為民營資本活躍、投入地產(chǎn)而非實體經(jīng)濟(jì)的概率，近兩年實體經(jīng)濟(jì)放緩程度影響最小。
綜合風(fēng)險排名前15的城市可以分為3類：
資源類：運(yùn)城、鄂爾多斯、大同、邯鄲等，在4萬億救市背景下，煤炭和鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和民眾積累了大量財富。這些財富支持了當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)業(yè)，但是2012年后煤炭和鋼鐵迅速下滑，實體經(jīng)濟(jì)中的資金緊張也會逐漸傳導(dǎo)到地產(chǎn)行業(yè)。
民營制造業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)：金華、溫州、臺州、杭州、無錫、泉州、常州等。2009年貨幣
政策放松后民營企業(yè)獲得大量低價貸款，卻對實業(yè)沒有信心而投入地產(chǎn)。2011年后銀根收緊、外貿(mào)萎縮，勞動力成本上升三重打擊實體經(jīng)濟(jì)，地產(chǎn)業(yè)需求下滑、銀行貸款和民間資金來源緊張，更易產(chǎn)生地產(chǎn)危機(jī)。
大規(guī)模投資后實業(yè)仍不濟(jì)：安陽、漯河等。之前并沒有強(qiáng)勢的民營經(jīng)濟(jì)，但基建救市下資本也逐漸流入民間，通過民間借貸組織進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，因其本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展對人口吸引程度較弱，地產(chǎn)投資過剩后出現(xiàn)供大于求，資金回籠困難。（來源于：鳳凰
房產(chǎn)網(wǎng)）
