房產知識普及之房地產五證的辦理的正確順序
發布時間：2015-09-16 來源：0352房網 編輯：李雯
摘要：先來說說這個
土地是咋回事兒，土地國有，中國沒有私有土地，土地所有權，都是政府手中。而任何單位或個人，只擁有使用權，曰“國有土地使用權”。當地方政府擬對一塊土地進行商業開發的時候，國土局先組卷，報省一級政府審批，即：
建設用地征轉指標審批，為土地變性，變為
住宅或商業用地。
土地征轉變性手續完成后，開始進行“招拍掛”。簡單簡單一下：
招——招標，發布
廣告，告訴土地開發單位，這兒賣地了，有想來的快來報名吧！
拍——進行拍賣。有多家報名競爭的，進行競標，出高價者得。
掛——
掛牌出讓。誰家摘牌塊土地，國土局會進行公示。
目前，保定市國有土地采取全額（土地評估價的全額）繳納土地保證金的方式進行招拍掛。土地競標溢價的，摘牌人補繳差額部分出讓金。
１、摘牌人（以下稱開發公司）繳納的保證金轉讓為
土地出讓金。開發公司到財政局繳納土地契稅后，憑招拍掛確認書、土地出讓金票據、契稅票據，至國土局即時辦理《建設用地
規劃許可證》——這是“五證”中的“第一證”，如果沒有這一證，是無法辦理《國有土地使用權證》的。
２、國土局將《建設用用規劃許可證》、土地招拍掛確認書、地出讓金票據、契稅票據等手續的復印件，通過OA系統，層層報批至
國土部，國土部核實審批通過后，
開發商與國土局簽訂《國有土地出讓合同》——這可是至關重要，如果開發商沒有全額交款，國土部是不予審批的。
《國有土地出讓合同》簽訂后，開發公司開始辦理《國有土地使用權證》——“五證”中的“第二證”。
到這里，有點看明白了嗎？——《建設用地規劃許可證》、土地出讓金、契稅、《土地出讓合同》，缺一不可啊，缺了任何一個，都不可能辦下《國有土地使用權證》。
看到這里前兩個證件辦好，開發商將設計方案提交規委會討論通過。而后開發商辦理《建筑
工程規劃許可證》——五證中的第三證。在這期間，開發商要進行施工圖細化、審圖、報規劃局審批、報人防審圖，反正是一系列的東東，很是繁瑣。然后便是開發商招標。
（１）開發商至發改委辦理固定資產
投資核準（備案）手續。
（２）開發商公開招標項目施工方、監理方。辦理完畢《建設工程規劃許可證》后，憑審圖報告、人防審批手續、繳納的
城市配套設施費、農民工工資保證金、文明施工費，辦理《建設工程施工許可證》——五證中的第四證——嚴格來說，辦理下此證后，方可動工。施工過程中，質檢站全程跟蹤進行質量檢查驗收。
說說第五證吧，四證齊全，工程投資達到總體投資30%以后，開發商可向住建局申請《房屋預售許可證》，等申辦預售許可后，方可進行預售。
這下這五證是怎么辦理的，大家都看透了吧，所以五證并不是大家想的那樣也不是售樓處說的那樣，他們不是一起辦下來的。
