多款保障房信托遭搶購(gòu) 收益超10%背后藏貓膩(2)

2012-05-08 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：紫琳

　　保障房項(xiàng)目中嵌套商品房

　　表面上，保障房信托的低利潤(rùn)并不能支撐較高的信托融資成本。但是，這其中存在一個(gè)公開(kāi)的秘密——保障房項(xiàng)目中嵌套商品房。

　　“每一個(gè)保障房項(xiàng)目中，都會(huì)有一些商品房的影子，但在信托簡(jiǎn)介資料中不會(huì)披露。此外，信托公司其實(shí)對(duì)資金的監(jiān)控能力有限，很難保證資金能夠?qū)Ｓ谩?rdquo;上述北京一家信托公司人士表示。

　　中航信托剛剛推出了“天啟億利金威集寧保障房建設(shè)集合資金信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃將募資10億元，用于向金威地產(chǎn)增資擴(kuò)股，增資款專(zhuān)項(xiàng)用于烏蘭察布市集寧區(qū)“百旺家苑[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]“保障房項(xiàng)目(宗地一至宗地八)建設(shè)。抵押為金威地產(chǎn)、烏蘭察布市億利金威城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司持有的1678畝國(guó)有土地使用權(quán)及在建工程，抵押率50%。

　　同時(shí)記者發(fā)現(xiàn)，2011年10月，華宸信托發(fā)行了一款“華宸·金誠(chéng)(1105)號(hào)—烏蘭察布市保障房特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃資金用于購(gòu)買(mǎi)鄂爾多斯市金威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司持有的烏蘭察布市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目“億利城·百旺家苑小區(qū)”總價(jià)值12.76億元的房產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)，擬募資7.3億元。該計(jì)劃中卻披露了項(xiàng)目中部分商品房的資料。

　　該信托計(jì)劃介紹，“億利城·百旺家苑小區(qū)”是政府補(bǔ)貼的保障性住房項(xiàng)目，2010年至2012年，烏蘭察布市將改造城市棚戶(hù)區(qū)總規(guī)模為95800戶(hù)、558.39萬(wàn)平方米。“億利城·百旺家苑小區(qū)”項(xiàng)目總計(jì)住宅面積約89.64萬(wàn)平方米。符合條件的認(rèn)購(gòu)人群將享受政府補(bǔ)貼，項(xiàng)目在政府補(bǔ)貼和相關(guān)稅費(fèi)減免前提下，銷(xiāo)售價(jià)格初步定于3150元/平米。除此外，“億利城·百旺家苑小區(qū)”還有商業(yè)建筑面積101620平方米，此部分商業(yè)由金威房地產(chǎn)公司自行銷(xiāo)售，初步定價(jià)6000元/平方米。

　　記者采訪(fǎng)中航信托人士時(shí)了解到，該信托計(jì)劃的確是一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，信托公司也派人專(zhuān)程赴當(dāng)?shù)剡M(jìn)行過(guò)考察。對(duì)于資金是否能全部投入到保障房項(xiàng)目中去，該公司人士表示“肯定會(huì)對(duì)資金有監(jiān)控的”。

　　然而，北京一位分析人士表示，相對(duì)于資金用途而言，信托公司更在意抵押品。其實(shí)，部分信托公司對(duì)資金的監(jiān)控能力很弱，甚至比不上銀行。

　　“很多保障房信托都是如此，保障房項(xiàng)目背后存在商品房項(xiàng)目的影子。但是，現(xiàn)在監(jiān)管層并不禁止這種做法，而信托公司逐漸將之作為了一種促銷(xiāo)的手段。”上述分析人士表示，這在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是很正常的事情了，否則保障房信托的利潤(rùn)也不可能會(huì)那么高。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)信托打著保障房“旗號(hào)”促銷(xiāo)僅是其中一種。由于此前對(duì)房地產(chǎn)信托的控制，房地產(chǎn)公司還曾以高收益“基礎(chǔ)建設(shè)”項(xiàng)目、“裝修資金”項(xiàng)目、“建筑公司股權(quán)”等多種形式來(lái)融資。

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