滬七條效應初顯：上海商品房住宅成交量下滑
2013-12-12 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：隨著滬七條的執行，上周上海商品住宅成交量近9周以來首次跌破20萬平方米大關，樓市進入12月后顯出冷卻的跡象。
隨著滬七條的執行，上周上海商品住宅成交量近9周以來首次跌破20萬平方米大關，樓市進入12月后顯出冷卻的跡象。德佑地產市場研究部統計數據表明，上周上海商品住宅成交面積為19.80萬平方米，環比前周下跌28.5%，成交均價為25523元/平方米，環比前周下跌1.5%。金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅認為滬七條政策性風險逐漸凸顯。
黃志堅認為，雖然從上海目前商品住宅新房的供求關系上看，總體供應依然“偏緊”是事實，特別是剛需產品，存在著明顯的價格上漲的壓力。但新房這么多年來的成交，淀積了大量的二手存量房，其中投資、投機型的比例多少，恐怕任誰也難說清。
“一旦政府將商品住宅二手交易的稅費向商業和辦公看齊，即在原來稅費的基礎上繼續加重交易稅費以打擊投資獲利，則很可能會導致‘望風而逃’，‘集體’多翻空，引發拋盤洶涌，甚至直接引發樓市崩盤。”因此，黃志堅認為政策性風險已經在累積，對于希翼投資上海商品住宅獲利者需要顧及上檔存在的風險，不能盲目地認為樓市只漲不跌而去追漲，以免最終被套。
黃志堅的推理直指成交量下跌。據金豐易居&佑威聯合研究中心數據統計，上周上海新增供應量也大幅跳水，不僅低于成交量，與商品住宅年化周均的新增供應量22.38萬平方米相比，差距也很大。進入年末，開發商的推盤意愿本來就有所減弱，加之近期的預售監管措施更是令供應情況雪上加霜。上周新增項目全都處于外圍區域，仍以剛需樓盤為成交主力。
截至12月8日，12月上海商品住宅累計成交22.14萬平方米，日均成交僅2.77萬平方米，遠低于9-11月的日均成交量。黃志堅預計，12月成交量低于90萬平方米的概率偏大。
德佑地產研究總監陸騎麟表示，12月以來，樓市熱度確實有了明顯的下降，供銷兩方面都處于低位，政策的影響正在逐漸得到體現。同時，由于年末信貸收緊和9-11月樓市需求的透支，12月的樓市成交面臨著較大的下行壓力。
盡管在11月下旬以來，十多個一二線城市發布了“階段性”收緊政策，但一批剛需和投資性需求趁政策落地的真空期或緩沖期，利用窗口期積極入市，導致在2013年11月改善需求“最后的瘋狂”行情出現，市場供求關系趨緊導致成交均價居高不下。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，政策層面正在呈現出市場化、經濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢，但短期內受到抑制的樓市，風險正在累積，高位入市的投資者需要時間等待下一輪套現機會。
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