無(wú)證風(fēng)險(xiǎn)大 大同樓盤沒(méi)有預(yù)售證會(huì)有哪些樓盤風(fēng)險(xiǎn)
發(fā)布時(shí)間：2015-05-23 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：小墨
摘要：自5月18日“
大同市
房產(chǎn)管理局關(guān)于
大同市無(wú)預(yù)售許可證
樓盤的公告”后，很多
購(gòu)房者心理蒙上一層陰影：買吧，又怕有麻煩，不買吧，又放心不下。如果買了這種無(wú)
銷售許可證的房子會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
預(yù)售許可證是五證的最后一關(guān)，前面四證都全了，
房地產(chǎn)管理部門才會(huì)發(fā)《
商品房銷售(預(yù)售)許可證》。所以，只要沒(méi)有預(yù)售許可證，就能說(shuō)明這房子是五證不全的。商品房預(yù)售時(shí)，房子通常還在
建設(shè)中，
開(kāi)發(fā)商尚未取得房屋大產(chǎn)證也就是所謂的大紅本，
買房人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記和過(guò)戶，而
銀行的
住房按揭
貸款是用交易房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做抵押。預(yù)售商品房在產(chǎn)權(quán)還屬于開(kāi)發(fā)商時(shí)就能貸款，一般情況下是因?yàn)殂y行確認(rèn)了房子有預(yù)售許可證，判斷買房人未來(lái)取得產(chǎn)權(quán)沒(méi)有明顯問(wèn)題，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商提供階段性的擔(dān)保責(zé)任，才給購(gòu)買這個(gè)樓盤的買房人辦理按揭貸款。風(fēng)險(xiǎn)是什么？銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預(yù)售合同都無(wú)效。
一手房實(shí)行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預(yù)售合同，也不能在房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商又把這房子賣給別人，糾紛就來(lái)了。另外，如果開(kāi)發(fā)商最終辦不齊五證，買房人就不可能得到房子產(chǎn)權(quán)。
有的開(kāi)發(fā)商即便取得預(yù)售許可證，從
交房到開(kāi)發(fā)商拿到大產(chǎn)證、給買房人辦小產(chǎn)證還有一段很長(zhǎng)的時(shí)間。開(kāi)發(fā)商為了避免在交房時(shí)間上違約，會(huì)先和買房人辦理交房，但無(wú)法出具房屋交接書。等到各項(xiàng)驗(yàn)收通過(guò)，開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證后，才能再給買房人辦小產(chǎn)證。在這個(gè)時(shí)間段里，如果原買房人憑預(yù)售合同就把房子轉(zhuǎn)賣給別人，但因?yàn)槭瞧诜繜o(wú)法辦理轉(zhuǎn)讓備案登記，原買房人又在獲得房子產(chǎn)權(quán)后迅速賣給第三個(gè)人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，法院會(huì)以產(chǎn)權(quán)登記的效力更高、交易有效為由，判定產(chǎn)權(quán)歸善意第三方。沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的就只能向賣方要求歸還房款。如果期間有債務(wù)存在，又有了上面的抵押的狀況發(fā)生，協(xié)議約束不到善意第三方，而且約束買家也只是主張求償，無(wú)法保證房子最后還是到你手上。
降低低風(fēng)險(xiǎn)控制方法：
1、開(kāi)發(fā)商能對(duì)情況做出明確解釋并承諾將來(lái)能辦理的，一位從事多年房地產(chǎn)行業(yè)的律師建議盡量落實(shí)到合同里，要求開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充條款中承諾：因?yàn)槭裁丛颍F(xiàn)在不能辦理產(chǎn)權(quán)證，承諾在什么時(shí)間之內(nèi)辦好，如果到期仍然辦不出來(lái)，退還所有款項(xiàng)。買房人付款時(shí)也不能付全款，要先付一部分，留一筆尾款到最后辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)再付清。如果開(kāi)發(fā)商的解釋不能讓人信服，或者拒絕在合同中承諾，最好不要買。
2、已經(jīng)預(yù)售的房子，在交易中心網(wǎng)站只能查到是否已售，查不到買房人備案的詳細(xì)情況。
