摘要：近年來，隨著住房價格的上漲，三四線城市的住宅價格幾乎翻了一番，大同當然也不例外，經歷了2017年樓市的置業熱潮，商品房價也如同搭上火箭般扶搖直上，不少購房者都悔不當初，沒有及時出手，開發商也牢牢把握住時機，土拍接連不斷，新盤迭代更新，如今更是改善項目頻出，房價也突破萬元大關，高房價＋高庫存，誰來為大同樓市的房子買單？

       2021年已經過半，大同樓市自開年以來已經有不少新項目與廣大購房者見面，御東的文瀛御龍庭、大同保利項目、碧桂園·玖瓏灣、文興首席·竹里等，以及城西的海棠郡、五州帝景·學府里等等，還有10余家規劃已出的新樓盤，如文瀛御湖灣、文瀛壹號院等，可謂是新盤迭出，在如此局勢下，大同樓市的去化程度又將如何？

       住宅用地存量較大

       2021年4月1日，大同市規劃和自然資源局發布了2021年度住宅用地供應計劃，2021年大同計劃供應住宅用地52宗，供地面積244.1932公頃，其中包括39宗普通商品住宅，13宗其他住宅用地。

2021年度住宅用地供應計劃

       而大同市規劃和自然資源局公布的2021年大同市存量住宅用地項目清單中，顯示大同還有42宗普通商品房用地，存量住宅面積達250萬㎡，二者加之，庫存量可以說是相當可觀。這對于購房者來講，選擇面變廣，市場越來越好，但對于開發商來講，銷售壓力越來越大，可分到的蛋糕越來越小了。

       人口流失嚴重

       對于大同這類三四線城市來說，從短期來看，并不缺房子，且由于城市的經濟發展水平相對較低，屬于人口流出區，所以真正的購房需求比較少。從長期來看，大同樓市過去兩年的房價上漲已經透支了大量的住房需求和房價上漲潛力，房價高速上漲難以再次復制，本地置業者的買房意愿降低。

2021年第七次人口普查大同人口情況

       此外，根據2021年第七次人口普查最新統計數據顯示，大同全市常住人口為3105591人，與2010年第六次全國人口普查的3318057人相比，十年間減少了212466人，減少6．40％，年平均增長率－0．66％。

       人口、購買力、購買欲望，這是市場的微觀構成要素，人口的多少決定著市場容量的大小，市場容量的縮小，將會對大同樓市產生越來越明顯的影響。

       返鄉置業人群規模較小

       人口流失，勢必與返鄉置業的現象所并存，在小編的身邊，就不乏在北京等周邊城市工作的朋友，回到家鄉置業。一則是因為大城市房價太高，普通家庭難以承擔，二則是為了將來父母年邁，總得需要返鄉照顧，而大家對于樓盤位置的選擇，多以御東新區靠近高鐵站的樓盤為主。

       通過0352房網后臺數據顯示，在2021年傳統的春節長假期間，各大樓盤銷量并沒有明顯的上升，仍是延續傳統銷售行業淡季的銷量走勢。通過這一點我們不難看出，返鄉置業的購房者雖有，但為數不多，對目前大同房地產市場來說，并不能夠劃分成為一種成熟的置業人群或類別，只是形成了一種存在于三四線城市的置業現象，大同樓市的主力軍，仍是長居本地的購房者。

       大規模征地+貨幣化安置

       隨著城市發展建設的不斷深入，大規模的土地征收自然是必不可少的一個環節，但貨幣化安置的補償方式一定程度上也不可避免的購房需求的增加。根據統計顯示，從2014年到2017年，我國貨幣化安置的比例從10%上漲到60%，一部分拆遷戶拿到貨幣補償之后首要考慮的事情就是買房。

2021年大同土地征收頻繁

       反觀目前大同市土地征收及安置情況，2021年上半年地塊征收公告頻出，地塊位置大多趨于邊緣化，囊括云州區、云岡區、開發區及市區內個別地塊。尤其目前大同樓市文瀛湖片區、市區西部片區新盤迭出，在商品房庫存較大的現狀下，土地征收繼續貨幣化安置也屬情理之中，大規模的地塊征收，勢必將增加置業需求，為大同樓市帶來一定的購買力。

       整體來看，大同樓市的購房需求尚未飽和，在人口流失、庫存較大的主背景下，各大房企的日子可以說是不好過啊。但買房子的人永遠都有，需求降低，供應量只增不減，樓市熱度難以重現，這并不意味著沒有需求，剛需購房者仍是置業群體當中最基礎的一部分，也是目前大同樓市中最活躍的一部分。

       在新項目不斷增加，新房的庫存量也在不斷攀升的情況下，房價上漲緩慢，以“穩”為主，購房者們也對樓盤物業等入住后的服務環節更加關注，開發商的重點也從“買地造房賣房”轉換到“資產整合優化運營”，高品質的剛需樓盤成為購房者們最感興趣、最愿意“買單”的產品，也是開發商們需要鉆研的難題。