摘要：取消公攤，按套內面積計算房屋總價；取消預售，直接現房出售，是不是想想都覺得很開心？今天，0352房網就和大家簡單聊聊，取消公攤和預售制的樓市，是不是真的要來了？

       取消公攤

       咱們先來復盤一下“取消公攤”這股風是如何刮起來的！

       2022年8月8日，內蒙古自治區住房和城鄉建設廳發布了關于對內蒙古自治區政協十二屆五次會議第0318號提案的回復，其中提到：我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。

答復截圖

       這不捅到購房者的心坎里了么，就這一句話，僅僅是說要將建議上報住建部，但各大媒體開始以此為由大肆宣傳，慢慢就演變成了“中國首個地方要取消公攤面積”。

       于是在8月31日，內蒙古自治區住建廳房地產處有關負責人對此回應：住建廳網站上登的只是一個上報住建部的建議，部分媒體有過度解讀之嫌。但不可否認的是，這是目前官方層面對于公攤面積話題的首次回應，也將引起政府的重視和關注。

       那么，公攤面積真的能取消嗎？

       首先要明確一點公攤這東西本質上是無法取消的。不管你什么開發商建的小區，也不管你建的小區是高檔的還是一般的，電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室和共用墻體這九個主要公攤使用空間，是一定存在的。

       而我們一直呼吁的取消公攤，并不是取消這些公共空間，而是把這些建筑面積，剔除到房產面積之外，購房者不承擔成本。那問題就來了開發商會白白承擔多出來的成本嗎，答案當然是不會的。

       我們舉個例子，以目前大同房地產市場來看，高層公攤普遍在20%-25%左右，我們取20%的公攤來計算，100㎡的建筑面積，單價7000元/㎡，總計70萬元，購房者得到的是一套套內面積80㎡的房子，相當于多出來的14萬是為公攤面積買單；

       假如公攤取消了，實際100㎡的房子就按100㎡的建筑面積來銷售，但是單價從7000元/㎡上漲到8500元/㎡，算下來總價85萬元，相當于多了20㎡的使用面積，總價算下來增多了15萬元。

       算下來，你依然是承擔了公攤面積費用，只是沒有體現在明面上，我提高單價，你總奈何不了我吧，這就是所謂的羊毛出在羊身上，道高一尺魔高一丈，開發商是不會吃這個虧的。

       所以，購房者心里要有一桿秤：取消公攤的本質，只不過是改變了計價方式，從你口袋里掏的錢是不會變少的。再加上，取消公攤后，之前買的房如何評估、如何計價，都是大難題。所以，想要取消公攤還是比較難的。我們只希望公攤面積能夠更透明，面積測繪和成本預算都有嚴格的審核，這樣才不會出現買建面約100㎡的房子，到手只有48㎡的尷尬局面。

02

       取消預售制       

       說完公攤，再來說說購房者關注的取消預售制。

       7月15日，福建福州出現第一個“現房銷售”地塊；2022年8月24日，合肥第三批次一宗地塊試點現房銷售；……近日，多地將“現房銷售”寫入土地出讓文件中。

地塊要求截圖

       為什么在這個節點提出“取消預售”，跟近期的爛尾樓風波關系很大。出于保交樓的立場而提出的，多地出現的爛尾樓停貸風波事件導致購房者對商品房預售制度產生一定的抵觸心態，所以關于取消預售的討論也是塵囂日上。

       商品房預售制度來自1994年７月５日通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》，即商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。該項制度的本意也是解決房企資本金不足的問題，希望借助社會資本推動房地產業發展。

       如果逐步提高預售條件，就需要解決房企資本金的充足問題，就需要解決房企資金從哪里來的問題。房企除了利潤補充資本金，就只能靠預售制度和金融貸款。沒有了預售資金，房企將減少大約33%的資金來源。

       所以，目前并非全面推行現房銷售制度的合適時機，全面實行現房銷售對商品房存量、開發商資金、地方財政收入等均有較高的要求，當前最穩妥的方式是對熱點城市部分項目優先試點現房銷售，并在試點過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍地推行積累經驗。短期來看，預計將有更多城市從土地端試點現房銷售。

       其實，早在2005年，就已經有建議提到過要取消預售制和公攤面積，并且接下來的每一年都有人提出建議。但一項制度的建立和廢止非一朝一夕，建議終究只是建議，何時能落地，何時能有動作才是關鍵，我們且等著看就是了。

       回歸到大同樓市，就各大樓盤公攤而言，高層基本在20-25%，小高層基本在20%左右，跟全國普遍指數基本一致；近幾年隨著大同房地產市場的好轉，停工樓盤數量雖寥寥可數，但也不乏有少部分開發商跑路，購房者在購房時依然不能放松警惕。2022年大同樓市新盤數量真的不少，廣大購房者一定要擦亮雙眼，實地考察一定要去，五證齊全再購買，這樣能減少很多不必要的風險。

       買房之難，難于上青天，且買且珍惜！