分析大同房地產市場當前情形及長遠健康的發展
發布時間：2013-08-30 來源：0352房網 編輯：李建霞
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摘要：房產與生活緊密相連，當下房產成為老百姓熱議話題，而針對大同市房地產市場當前的發展成就與現狀，促進大同市房地產市場健康長遠的發展，大同市房地產和物業管理協會秘書長劉俊杰與中國人民銀行大同中心支行李連光給出以下看法與建議。
始于2008年的大規模城市建設，5年以來，我市城市建設取得了輝煌的成就。與此相伴，我市的房地產業也獲得了快速發展，從2008年到2012年房地產投資分別為27億元、83億元、90億元、134億元、170億元。全市注冊的開發企業243家(其中一級企業2家，二級企業26家)，目前在大同市場上運營項目的有近80家企業，國內房地產標桿企業有4家，其它知名企業6家。
二、當前我市房地產市場的基本情況
今年上半年房地產投資完成67.4億元，同比增長88%。商品房銷售面積147062平方米，同比下降61.6%。商品房銷售額6.04億元，同比下降61.5%，施工面積1734萬平方米，同比增長38.8%。房屋預售登記103萬平方米(城中村改造項目未進入正式統計數據)。今年房地產投資仍可能達到去年的水平，商品房銷售的形勢嚴峻，房地產企業壓力很大。
(二)現有商品房存量和土地存量很大，房地產市場供給壓力很大
現開工的商品住宅項目及商品住宅存量土地需5年時間消化。現已開工的商品住宅項目達623萬平方米，2012年、2013年出讓住宅兼商業土地2494畝，按目前常規的容積率計算可能將有373萬平米的商品住宅入市，兩項合近千萬平米。按前五年的銷售水平，最低也需5年消化期。
現已開工的商業辦公項目大約有300萬平方米;2012年、2013年出讓的商業辦公土地2934畝，按目前常規容積率測算，大約還有448萬平方米將來要上市;目前已竣工的商業辦公房大約有160萬平方米，三項合計大約900萬平方米。最突出的是建材市場，現已有6座，大約60萬平方米，還將要有150萬平方米的建材城入市。
(三)房地產市場需求高潮期已過去
這幾年商品房優美的環境，優良的品質吸引到了大批的改善性、剛需型住戶購買新房。從2008年至2012年五年商品房預售登記總量是863萬平方米，分別是56萬平方米、181萬平方米、222萬平方米、252萬平方米、152萬平方米，年均172萬平方米，大量的住房需求已經滿足。
近五年來，市區的拆遷安置保障房10.49萬套(約880萬平米)，已竣工7.1萬套(約593萬平米);同煤的棚戶區房10萬套(約1126萬平米);城中村改造10萬套;大批的居民改善了居住條件。隨著我市老城區建設的接近尾聲，拆遷規模逐漸減少，從房地產市場周期規律看，這一周期的購房高潮已過去。
三、影響我市房地產市場的發展因素
(一)我市的房地產發展水平總體與城市化水平一致，但與經濟發展水平有所脫離
近幾年，我市房地產投資始終排位全省第二。主要原因是我市市區人口遠多于其他市的市區人口，我市的城鎮化率及社會消費品零售總額，居民儲蓄存款始終排名在全省前列。通過上述情況分析，我市城市的綜合實力不弱，支持了城市的快速發展建設。
但是，我市GDP及城鎮人均收入在全省排位中落后，總人口排位居中，在這些方面來看，我市房地產投資有些冒進。
(二)市區人口增長緩慢，新增需求不足
從2008年到2012年盡管全市農村人口減少13.5萬人，市區戶籍人口只增加14.68萬人。市區就業崗位數量徘徊不前。
2008年城鎮從業人員42.25萬人，2012年44.5萬人，其中企業只增加1.89萬人。勞動部門公布每年新增就業5萬人，按實際招工信息分析，招工的崗位多是服務業，最大的特點是不交“三險”的臨時工。從人口和就業情況看，產業不發達還難以撐起房地產市場的需求。
四、對我市房地產市場的風險的分析
(一)我市房地產市場的風險是存在的，也是全國各地普遍存在的
在最近城鎮化發展及三四線城市房地產市場供大于求的問題舉例中大同被媒體、學者屢次提到。2012年底上海易居研究院發布了《中國城市房地產市場風險排行榜》前50位。位居第一是酒泉市，大同位居第十，前十名包括呼倫貝爾、黑河、鄂爾多斯、武威、普洱、白城。前30名包括我省的晉城、臨汾、呂梁、忻州。南通、佛山、貴陽、營口、溫州等城市也在前列。排行榜根據城市的市場需求市場供給，供求關系，外部環境、開工、成交面積、土地出讓，二手房均值，土地消化周期，房價收入比等指標分析，有很強的參考價值。
(二)我市不屬于房價暴漲城市，價格泡沫不大
房地產市場風險城市普遍性的問題是土地和商品房供大于求。典型的風險城市房價炒得很高，比如鄂爾多斯中心區房價最高時炒到2萬/ m2，價格一夜暴漲5倍，現在的房價跌4-6成。溫州的房價最多炒到4-5萬/ m2，現在普遍跌了3-4成。這兩個城市的房價炒高與民間資金借貸密不可分，價格越高民間資金流入的越多，相互作用，最終導致房價的泡沫破裂，民間借貸崩盤。#p#分頁標題#e#
我市房價2008年2980元/ m2，2009年3700元/ m2，2010年4000元/ m2，2011年2012年4500元/ m2，按2012年城鎮居民人均可支配收入及計算，我市房價收入比是7.3，超過了世界上通行的6，但是與上海易居公布的全國2011年總體房價收入比7.4相似。深圳是15.6，一線城市都在11以上，我市房價還算正常，下跌的空間不大。
我市的主要樓盤是國家級標桿企業，實力雄厚，抗風險能力強，不會出現資金鏈斷裂。本市企業樓盤規模小，即使資金鏈斷裂也不會影響大局。
(三)我市房地產的風險主要是供給過量的問題
綜上分析，由于我市房地產市場的需求已經大量釋放，需求不足是主要問題，但是由于房價沒有暴漲，房價下跌的空間也不大，所以我市房地產的風險主要是供給過量的問題。
我市的御東新區與老城一河之隔，且有五座大橋相連，不是“飛地”，與很多地方的“飛地” “鬼城”根本上不同，比如連云港、營口的新城就是“飛地”，我市的御東新區和老城緊密相連，相互依存，各有千秋。御東新區基本的公共設施已建成，所以發展潛力不容懷疑。
五、促進我市房地產市場健康發展的建議
對全國房地產市場進行比較，我們大同這樣的三四線城市和一二線城市的根本區別是購房主體不同，一二線城市購房主力是流動人口，三四線城市的購房主力是本地居民，人口的基數決定了市場的大小，一二線城市的限購政策主要是限制流動人口買房，三四線城市房地產市場的主要問題是防止供給過剩。
(一) 建設宜居城市，吸引周邊人口集聚到大同
我市城市建設取得了很大的成就，城市道路、環境、教育、醫療極大改善，基本具備了宜居城市的雛形。
對近期購房者進行分析，發現購房者有82%是本市區居民，8%是本市縣區居民，10%是外市居民。本市縣區居民、外市居民購房者占的比例很小，吸引這兩個群體買房是我們銷售的潛力。
1、 抓住國家城鎮化新政策的機遇，鼓勵縣域人口進入市區居住。貴陽市在2012年出臺外地人首次購房可獲得本市戶籍人口、就業、入學、就醫等同等待遇的政策。我市也可以考慮放寬相關限制或逐步放開或單項放開，消除全面限制。對退休人員養老居住的，要設立方便他們辦事的機構，制定方便他們醫保報銷等辦法。
2、 增加交“三險一金”的就業崗位。要求招工單位遵守國家法規，加強政府對就業的管理力度，多招交“三險一金”的就業崗位，增加就業的穩定性也就增加了預期的消費。
(二)建設宜商、宜工城市，吸引周邊經濟要素集聚到大同
我市的經濟總量多年來已經退居全省中后位次，逐漸對我市房地產市場顯示出制約。從長遠看，大同要改善經商環境，加大開放程度，轉變政府職能，建設宜商、宜工城市，吸引周邊經濟要素集聚到大同，加快經濟發展，房地產市場需求才有長遠的支撐。
(三)加快現有公共設施的市場經營步伐
1、償還現有債務不能光靠賣地，還要靠經營
現在我市面臨著償債的問題，但是政府償還現有債務不能光靠賣地，還要靠經營。隨著需求的不足，賣更多的地會造成更大的供給，打壓房地產市場，形成惡性循環。所以在商品住宅土地供給上，政府要把握市場需求，從宏觀上予以調控，防止土地供給過剩。對已出讓的土地要從上市時間和產品結構方面調控。
我市的一些公共基礎設施可以加快市場開發，比如體育中心、大劇院、文瀛湖的水上項目、冰上項目等文化娛樂休閑項目急需開發。
面對債務問題，也可以考慮現有的資產資本化，政府出售或合資有經營價值的公共設施，緩解政府債務的壓力。吸引外地資本來同，只要運營起來，經濟就有希望，稅收就有希望，償還債務就有希望。
2、御東的房地產市場成為市區的主力市場，御東興則大同興。我們要樹立御東宜居的形象，充分發揮御東現有公共設施的杠桿作用，促進御東繁榮。加快御東各項配套設施的建設，創造御東疊加效應的亮點。
(四)政府在其它方面的一些可行做法
1、在目前商品住宅供給過剩的情況下，政府拆遷房屋改為貨幣補償，可以優先選購御東商品房，以便減緩御東開發商的市場壓力。
2、政府創造條件，加快二手房的流動，促進改善性、剛需型購房進入二手市場，由此帶動一手房的需求。
3、要加強對我市房地產市場各項因素的研究，為政府決策提供正確的意見。三四線城市出現的許多問題與地方缺少深入研究有很大的關系。國家的主要研究機構研究重點是一二線城市，對三四線城市研究的很不夠。
4、行政企業機關搬遷御東可以刺激御東房地產市場的銷售。
5、對房地產企業的民間資金借貸要認真調查研究，防止樓盤資金出現斷裂，造成不良的社會影響，和不必要的損失。
六、目前形勢下房地產企業的策略
1、要審時度勢，冷靜正確的看待我市的房地產市場，既不要頭腦發熱，也不要悲觀失望。
2、大項目分期實施，放緩投放市場的節奏。小項目準確定位，迅速實施。
3、調整產品結構，堅持創新，突出特點，防止產品雷同化，比如建養老住宅、綠色節能住宅。
4、由于城市區域擴大，新入市的項目要選擇在缺少新房的板塊去實施，防止在同一板塊上競爭。
5、營銷范圍擴大，挖掘周邊縣的購買潛力。
6、新區域的項目，先建公共配套設施，讓購房者看到未來的實際環境。
7、房地產企業在全市轉型發展的大形勢下，也要調整自己的產業結構、產品結構，大力發展民生地產、園區地產、旅游地產、養老地產，變單一開發建設為多元化經營，增強市場的競爭力。
大同市房地產和物業管理協會秘書長 劉俊杰
中國人民銀行大同中心支行 李連光
