如今，入住糾紛不斷已成樓市熱點問題之一。根據一項調查，入住糾紛中包括“物業管理公司服務不好”的原因占近一半———

　　從目前來看，物業管理已成為入住階段不容忽視的導火索，在精品家園的一項調查顯示，入住糾紛中“物業管理公司服務不好”的原因占近一半。少數開發商自己組建物業管理公司，自己的項目自己管，物業公司很難對建設中的問題起到真正預防和監督作用。

　　有關人士認為，盡管入住中存在方方面面的問題，許多是涉及管理體制、市場供需關系及項目運作水平等深層次原因，但不少糾紛可以在物業管理的層面進行補救。

　　前期介入工作細

　　日前，在望京地區的星海明珠，精品家園俱樂部組織了建筑工程師、律師、購房者參加入住觀摩。開發商的經驗之一就是為小區聘請了名管家中海物業，一同解決許多小區入住的通病：社區工地依舊，建筑垃圾成山，綠地花園不見，樓內樓外一片狼藉、電水氣網絡不全、屋內跑冒滴漏等現象。為業主提供全面服務和安全保障，使得星海明珠入住時，從大環境到小環節都想得很周到。

　　美林花園是北京第一家公開招標物業管理公司的樓盤。作為精裝修房，早早就建立了“客戶代表制度”，以客戶的立場和角度進行監督、檢查施工質量，并負責及時與客戶溝通協調，將工程進展情況等與客戶溝通，雙方達成理解。

　　在正式交房近一個月前，美林花園整個精裝修施工結束，從施工期進入返修期，避免為趕時間交房，倉促完工留下工程質量問題。返修期全部交樓工作由發展商成立的交樓辦公室負責。客戶代表每日現場逐戶、逐項檢查裝修質量，工程變更情況及個別客戶提出的一些特殊要求完成情況，并做記錄，如遇問題填寫返修單，由交樓辦組成的返修隊按工種分別返修，再由客戶代表確認直至達標為止。

　　作為北京第一家依照《北京市物業管理招投標暫行管理辦法》開標的企業，國展家園的魏建軍認為，由開發商自己的物業管理公司參與管理，難免在入住的過程中摻雜開發商的意志，容易發生矛盾。而物業管理公司對外招標，有利于在入住和項目交接時分清責任，保證小區管理賬目公開透明。

　　入住社區業主做主

　　朝陽園一期業主已經入住，在處理糾紛的問題上，開發商十分注意發揮業主委員會的作用。在上月選舉業主委員會時，采用業主自薦+全體產權人投票候選人的辦法，受到業主的認可。朝陽園在物管會選舉過程中以“產權人自薦，全體產權人投票選舉，以得票多者為候選人，即作為籌備組推選的候選人”的辦法產生候選人。這樣最大限度地公開于全體產權人面前，讓他們了解并參與了全部過程，使首屆管委會委員具有廣泛的代表性。#p#副標題#e#

　　為了使選舉讓業主參與進來，籌委會采取一系列措施：

　　首先將選舉公告張貼在各樓大堂、會所等地，保證所有業主知情;第一次公告選舉辦法和被選舉人資格等，自薦人自由領取表格;第二次公告管委會章程和14位自薦人的詳細材料。同時，將全部公告張貼的文件連同選票送達每一業主家中，每次送達須有業主代表和物業公司或者開發商雙方至少兩人以上同時前往，并要求正式簽收;經過選舉，產生5名候選人，3座樓每座都保證1人當選，其余2人以得票多者當選。

　　最后，5個候選人的資料再次公布，并將在一個月內舉辦第二次選舉，反對票不超過50%即當選。

　　朝陽園的物業管理公司———第一太平戴維斯的負責人說，一個成熟的社區中，業主委員會成為業主與開發商對話的主體，參與小區公共事務，有矛盾可及時調解。

　　建立對接渠道

　　在調查中顯示，有問題投訴無門，也是導致糾紛發生的重要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度，使業主的想法能及時傳達給發展商，將發展商的工作動態傳達給業主，可以提前發現可能引起爭議的問題。這方面，物業管理公司是溝通業主與開發商的重要渠道之一。

　　為和客戶溝通，物業公司———北京燕僑物業管理有限公司提前半年便進駐到項目中，同客戶以信件、電話、面談等方式進行溝通，使業主對于物業公司從陌生到認識到了解。

　　一個項目從開發到入住，就像一次馬拉松長跑，發展商在物業管理這一步上也應務實為上。日前，《北京市城鎮物業管理條例(草案)》已起草完成，明年報市人大審議，其中要明確業主委員會的性質和法律地位，使其能夠真正代表業主行使權利、發揮作用;同時完善物業建設和管理銜接制度，建立物業管理監督機制。

　　目前，商品房買賣合同的格式中并沒有物業管理一項，買房人最多只能在補充協議中與開發商協商，這是新合同中的一項漏洞。據市房地局的有關負責人介紹，有關入住的熱點問題，下一步在物業管理條例中也將予以考慮涉及。