樓市降價的度·量·衡
發布時間：2011-05-09 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
“從了”，這是兩會以來各地產大佬們不約而同的一個表態，他們口中所“從”的是樓市調控的意愿，一致的表述是：降價潮山雨欲來。
然而，在紛繁復雜的形勢下，將房價“一舉打回20xx年”一則未必現實，二則即便兌現也未必是好事兒。究竟誰該降?哪里該降?該怎么降?降到什么程度?如何把握降與穩的度?如何平衡各方的利益?一連串的問號，注定樓市降價絕不會類似于豬肉，不是養多了就降，養少了就漲那么簡單，畢竟，房產關乎一代到三代人的畢生積蓄。
首先要提的便是“度”。對于樓價降幅，大佬們的口徑也并不統一，一種說法是5%~10%，另一種說法是20%。從這種分化不難看出，對于開發商和他們的產品不能一概而論，對于產品所處的城市和區域也不能一概而論。某政協委員預測房價降20%，也許便源自其旗下產品的高溢價率和其公司的低負債率，其產品即便降價30%，恐怕依舊利潤可觀。而普通住宅開發商則并非如此看，降20%可能便意味著血本無歸。從城市、區域角度看，一線城市也未必應是降價的首選地，畢竟，高度的資源和資金集中為其提供了堅實的支撐，反而，某些二三線乃至四線城市泡沫更足，低廉的地價為其提供了更充裕的降價空間。況且，期盼樓市降價的主旨是期盼樓市穩定，若真有非理性的狂跌出現，讓中國樓市進入類似日本那樣房價一跌20年的黑暗軌道，恐怕也非眾望所歸，畢竟，諸多期盼樓市降價的呼聲背后，是入市購買的期望。
其次要說的是“量”，在通脹預期下，房價的水平該如何考量?任志強對于白菜和房價的理論揭示了一個關鍵問題，資金的現值和終值是不同的，2001年的1元錢和2011年的1元錢有著全然不同的購買力。在這個前提下，房價泡沫固然不小，但卻在事實上不斷被高漲的PPI和CPI削減，且目前房地產產品的各類成本：從土地、融資成本到建材部品、建筑施工以及各種稅費等都仍在持續上漲，在其上有沒有利益關聯方樂于讓利的背景下，開發企業也難有更充足的讓利動力。
最重要的還在于“衡”。降多少算合理?降多少才能符合民生?怎樣才能讓地方政府、低收入群體和中等收入以上群體各得其所?調控不是目的，而是為了構建和諧而采用的手段，因此，其改變利益分配格局也需要均衡考量。對于地方政府，一旦房價大降打破了其地價支撐，一方面必然加劇其融資平臺風險，另一方面也會令其對于保障房建設缺錢乏力，反而陷入無法反哺的悖論。而對于民眾，既然政府已經規劃了“分鍋吃飯”的總綱，低收入群體被納入保障范疇，房價的漲跌與其關聯性將被不斷削弱;而中等收入以上群體，多數已經靠自己抑或家庭的積蓄購買了房屋，對于其中的不少家庭，房產是他們最可靠的資產，也是他們從改革開放中得到的最堅實成果，房價大降，資產縮水，對其打擊注定更甚于股市從6000點跌至1600點。由此角度看，“衡”的結果恐怕首先是穩，應讓房價與CPI持平或者跑不過CPI，削弱其投資價值，減少民眾的投資意愿，進而更大程度上令住房回歸居住本質。
