在樓市調控松與緊的博弈中，購房者的心理也在不斷搖擺，買與不買始終是一種困擾。然而，在這個紅色的五月，我們發現市場終端在反饋一種信號，個別房企和購房者再也扛不住了。房企繼續打折、剛需購房者考慮出手，已經成為當下樓市的一種現狀。

　　受到新建商品房成交量總體回暖的大環境影響，北京和上海的部分中高端豪宅項目也紛紛上市，并在前兩個交易日就取得超出預期的成績。面對此種景象，我們不禁要問，豪宅市場抬頭了嗎?

　　隨著“紅五月”光芒四射，北京樓市中的豪宅項目開始蠢蠢欲動

　　此前一直盛傳“難產”的遠洋[簡介 最新動態]望京地王項目“遠洋萬和公館[最新消息 價格 戶型 點評]”，近期終于傳來消息。該項目將于6月上旬開盤，首次推出50多套256~350平方米的大戶型產品。“如果不是樓市調控，該項目可能會賣到65000元/平方米以上。”該項目相關負責人表示，目前項目對外報價約為57000~58000元/平方米。

　　不過，有業內人士表示，當前的市場成交仍然以降價的中低端項目為主，在以降價為主旋律的市場氣氛下，“以此價格銷售還是有一定難度的”。

　　“地王”入市

　　因為具有“地王”的出身，遠洋望京項目一直備受關注。

　　早在2010年初，北京樓市最為火熱的時期，遠洋地產[簡介 最新動態](遠洋萬和公館遠洋一方[最新消息 價格 戶型 點評])旗下的北京遠豪置業有限公司經過84輪競拍，最終以40.8億元拿下如今遠洋萬和公館所處的朝陽區崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目1號地，扣除其中不得出讓的醫療和教育配套用地面積，地塊平均樓面價達27529元/平方米，創下了當時北京樓面價地王紀錄。

　　在市場最為火熱時拿地，卻在產品推出時遭遇“史上最嚴厲”的樓市調控。自2010年3月拿地至今，時間已逾兩年，同區域在其之后拿地的保利[簡介 最新動態]望京項目早已于2011年8月開盤，而遠洋的這一項目卻一直毫無動靜，于是坊間關于“地王尷尬”“資金鏈堪憂”“難產”等說法不絕于耳。

　　據該項目負責人介紹，遠洋萬和公館定位于頂級豪宅產品，遠洋用兩年時間為該項目做了前期準備，從項目設計到樣板間、園林打造，均是幾易其稿。“我們寧可因為項目開盤時間一再延后而蒙受質疑，也要保證項目的品質。”

　　“對于‘地王’項目，我們著重做三方面工作。”2012年3月末，遠洋地產行政總裁李明在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，首先要提高產品品質，“貴面粉做出貴點心來”;其次降低投資回報，項目定價適應市場;此外，還要把握市場實際，堅持去化，薄利多銷。

　　在定價方面，遠洋萬和公館顯然也意在對標北京的頂級豪宅。

　　目前項目銷售人員關于預售價的對外口徑為60000元/平方米，而前述負責人表示，在57000元~58000元/平方米的最終開盤售價基礎上，首期開盤項目會額外增加一些折扣促銷，各種優惠后的實際成交價將在51000元~52000元/平方米。“我們對于開盤的銷售預期并不高，首次推出的50余套房源的去化率如果能達到70%~80%就已經很滿意了。”該負責人表示，目前蓄客兩周左右，意向客戶已有六七十組。

　　成交回暖

　　5月北京樓市成交回暖創限購以來的最高紀錄，給了遠洋萬和公館堅定開盤面世的信心。

　　在這個“紅五月”中，北京樓市成交更是呈現節節攀升態勢。亞豪機構統計數據顯示，上周(5月21日~27日)，北京市期房、現房商品住宅累計成交2834套，環比之前一周(5月14日~20日)增加13.8%，這已是成交量連續4周維持上漲行情。

　　對此，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，郊區低端盤“以價換量”的勢頭呈規模擴張之勢，降價范圍已波及五環周邊的一些中端項目，高端項目通過強化“首置豪宅”“終身置業”等概念，挖掘具備一定財力的改善性自住需求客群的購買力。

　　在此影響之下，北京樓市中6月計劃開盤入市的項目數量繼續維持高位。亞豪機構統計數據顯示，6月北京有33個項目計劃入市，其中包括別墅、公寓、花園洋房等類型的中高端項目有16個之多，占到了總開盤量的一半左右。而總價超過千萬的高端別墅項目有4個，每平方米單價將超過4萬元的公寓豪宅有6個，另外還有6個低密度的花園洋房項目。

　　“高端項目在一個月集中上市，且占比近半，是最近幾年罕見的現象。”亞豪機構副總經理高姍表示，相對剛需購房者來說，改善型需求剛剛開始入市，高端市場的成交回暖正在起步，可供樓盤挖掘的既有強勁購買實力又具購房資格的客群不在少數，這造成6月高端樓盤扎堆的場景。

　　“可以說市場的最低谷時期應該已經過去。”北京中原市場研究部總監張大偉表示，5~6月的市場成交量可以預見將繼續維持上行趨勢。