隨著中國經(jīng)濟(jì)的成長、社會(huì)與體制的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性、復(fù)雜性和敏感性前所未有地凸顯出來。由于城市中心區(qū)和周邊土地稀缺、城鎮(zhèn)化推進(jìn)及其它相關(guān)因素的綜合作用，一些城市已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，對(duì)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的影響，引發(fā)了史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控。如何擠壓房地產(chǎn)泡沫?如何提高調(diào)控效果?財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康作出回答。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長 賈康 

　　是土地壟斷抬高了房價(jià)嗎？

　　0352房網(wǎng)：如何看待政府土地壟斷問題?

　　賈康：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升是因?yàn)榈胤秸�府�?duì)土地實(shí)行了壟斷——地方土地壟斷抬高了地價(jià)，進(jìn)而抬高了房價(jià)。我認(rèn)為這種觀點(diǎn)是不成立的。在該觀點(diǎn)看來，治本之策必須是打破地方政府對(duì)于土地的壟斷，實(shí)行充分競爭，地價(jià)便不會(huì)再往上抬高，房價(jià)也會(huì)隨之而降。這一看法看似有道理，實(shí)際上卻是一個(gè)偽命題。

　　設(shè)想一下，如果不是地方政府擁有土地所有權(quán)，不是政府代表國家所有的終極所有權(quán)來實(shí)施對(duì)土地批租的管理，而是由土地私有化或所有權(quán)多元化所形成的非政府主體管理，其結(jié)果也一定是壟斷性的。在城鎮(zhèn)化過程中的中心區(qū)土地資源稀缺性程度日趨強(qiáng)化這一情況下，在政府—開發(fā)商—消費(fèi)者三者利益博弈之中，即使壓低地價(jià)，也不能帶來房價(jià)的合理回歸，無非是擴(kuò)大了開發(fā)商的暴利空間而已。實(shí)際上，這里真正的問題是：面對(duì)自然壟斷，如何在合理規(guī)劃之下，引導(dǎo)需求，實(shí)施供需動(dòng)態(tài)平衡的制度安排，形成適應(yīng)各社會(huì)階層的有效供給。

　　國土開發(fā)需要“頂層計(jì)劃”

　　0352房網(wǎng)：該如何優(yōu)化土地資源配置?

　　賈康：如果沒有有效的制度建設(shè)，僅靠在政策層面調(diào)來調(diào)去，就只能越來越偏重“限購”等行政手段，至多治標(biāo)而不可能治本，難以真正解決問題。為此，需要有一個(gè)通盤的考慮，積極建立一個(gè)“雙軌統(tǒng)籌”的制度框架，即：在一個(gè)合理的通盤規(guī)劃之下，讓由政府負(fù)責(zé)的保障房這一“保障軌”與由市場調(diào)節(jié)的商品房、產(chǎn)權(quán)房這一“市場軌”，得到合理、有效的并行與銜接，從而優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)所有居民“住有所居”和社會(huì)和諧。

　　在這個(gè)制度框架內(nèi)，最高端的層面應(yīng)該是由政府統(tǒng)籌管理，設(shè)計(jì)一個(gè)總體的全部國土開發(fā)的“頂層計(jì)劃”。具體到某一個(gè)地方政府，在整個(gè)轄區(qū)的通盤規(guī)劃里，要把所有的相關(guān)事情處理好，包括這里面的住宅怎么建。從棚戶區(qū)改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，這是市場主體怎樣試也試不出來的，必須由政府牽頭做好這種頂層的規(guī)劃。在下一層面，在“保障軌”上，政府首先要管托底。

　　另外，在這一制度框架中，還有一重要內(nèi)容——在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)形成財(cái)產(chǎn)稅制度的調(diào)節(jié)和制約，即：除了在交易環(huán)節(jié)征稅之外，同時(shí)還要在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，而這恰恰是我國現(xiàn)有制度的一項(xiàng)缺失。上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)值得肯定，具有制度創(chuàng)新意義。

　　調(diào)控不能搞“一刀切”

　　0352房網(wǎng)：如何有效提高房地產(chǎn)調(diào)控效果?

　　賈康：近年的房地產(chǎn)調(diào)控新政在運(yùn)行一段時(shí)間后取得了成效，也出現(xiàn)了一些問題。為提高調(diào)控的效果，我認(rèn)為：

　　第一，從調(diào)控運(yùn)行來看，要防止單純求快的傾向。某些城市——主要是一線大城市——的確出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，但擠泡沫需要用柔性的手段。現(xiàn)在我國社會(huì)處于矛盾凸顯期，一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會(huì)導(dǎo)致一系列不好的結(jié)果，甚至可能帶來宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。單純求快不可行，非理性目標(biāo)的求快更不可行。有一些非理性目標(biāo)只是為了迎合社會(huì)心態(tài)。例如，不少人希望房價(jià)回調(diào)50%，這樣他們就能買得起房子了。這種愿望似乎還得到了某些管理部門的回應(yīng)。我認(rèn)為，我國商品房房價(jià)總體回調(diào)50%，是國民經(jīng)濟(jì)無法承受的。

　　第二，在進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，需注重引入?yún)^(qū)別對(duì)待的方式，看清大的趨勢與方向。在調(diào)控中，對(duì)不同城市、不同地段、不同情況要區(qū)別對(duì)待。有了理性的區(qū)別對(duì)待，才能擠去真正的泡沫。如果擠的不是真泡沫，那就可能造成新的扭曲。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速，房地產(chǎn)熱總體上必會(huì)梯度推移。如果說，在前一輪房地產(chǎn)建設(shè)中，一些大城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，那么，在梯度推移的過程中，我們就要找到更好的辦法防止二、三線城市出現(xiàn)新一輪的泡沫。從長遠(yuǎn)看，我們需要注重經(jīng)濟(jì)手段的運(yùn)用并強(qiáng)化對(duì)相關(guān)制度的創(chuàng)新與建設(shè)。