0352房網：今天我們請來了山西東方紫光房地產開發有限公司董事長任金彪、山西陽光房地產開發有限公司總經理李春光等國內知名專家、學者，各位代表，跟市場上營銷方面的一些精英和媒體來討論一個話題。近日加息政策對太原樓市的影響，方方面面的一些政策的調整，給樓市的一些變化，做一些預測和判斷，和我們的一些觀點。

　　首先把一些數據給大家重復匯報一下，10月20號，金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2。25%提高到2。50%，一年期貨款基準利率上調0。25個百分點，由現行的5。31%提高到5。56%。這個是報道里面的數字，其實還有一個后面的一點，五年期的存款基準利率上調了10個基點，這個顯示了央行目前存在一個副利率的考慮。

　　通過大家現在的一些數據，9月份和10月份兩個月，國家公布了一些數字，其中8月份我國的居民消費價格指數上漲3.5，在8月份已經連續兩個月超過了3%，到了9月份同比上漲3.6。這里面我們講兩個問題，今天也請到了山西財經大學的馬培生副校長，就馬教授做一個政策方面的解讀。這里面對這次的調息，是央行改變副利率的一種態度?還是由副增長轉向控制增長的這兩點，希望可以給我們做一個簡單解釋。

　　馬培生：我對金融不太了解，對房地產略知一二。對這次加息的理解，恐怕不僅是針對樓市，媒體可能更多地將此次加息與樓市聯系在一起，但是我個人認為不是主要針對樓市，或者為穩定房價，或者把加息的二次調控聯系在一起。最近在廣州、珠海，甚至澳門，都說整個價格的問題，而今天媒體已經出來了，必要的時候對價格要采取干預。也就是說通貨膨脹去年以來是比較嚴重的。通過加息，實際上是采取緊縮的金融政策，鼓勵存款，然后抑制過快增長的需求，實際上就是一種緊縮的金融政策，不僅僅是針對房地產，這是我的一個基本的判斷。所謂金融危機以后，整個經濟的復蘇，比我們想象的要快，那么在某些領域里面有政策泡沫，在這種情況之下做一些緊縮的金融政策，這是大的背景。

　　0352房網：第二個意思加息對樓市有什么影響?不知道李總有什么感覺?個人想法，包括加息在內的一系列的房地產的調控政策，對樓市的影響作用不像我們期望的那么大。從2005年開始、2006年一直到今天，政府對房地產價格以穩定房價，今年提出了遏制部分城市房價過快增長，其實在穩定方向或者遏制方面的作用還是有的。隨著政策的不斷出臺，房地產的價格在逐步上升。不能說房地產上升是政策出臺的結果，但是我們反過來說，這種政策并沒有過快增長的房價得到根本的扭轉。其實整個政策的出臺一次比一次嚴。這次加息，這個點也就是0.25個點，可能有2.25-2.50，這個本質上對房地產不會有多大的影響。假如我們100萬買一套房子，有利息，就是2500塊，100萬和2500，可以忽略不計。當然政策出臺的時候，可能稍微有點遏制，但是很快會恢復過來。現在國家的行政，就是各家的限購量比加息大的多。比如廣州是最嚴的限購力，首先第三套不賣本地人，同時還必須是18歲以上的。就像不在廣州當地的人就沒權利買，當地18歲以下的也沒有權利買。

　　李春光：好多經濟學家說加息比限購好。我看見有報道，也講出來加息就行了，加息比限購量好多了。

　　0352房網：在交叉政策下，對于房地產市場來說，加息的影響可能相對小一些，但是大家應該更看重政策的調控。

　　馬培生：如果從金融政策來講，就是買一套房怎么樣，二套怎么樣，加息就是從金融政策來講。從市場調控來講，第一個增加供應，第二抑制需求，第三市場監管。技術上的問題不好解決。所以說能出臺的在常規的市場上政府的行政命令要有，各大網上的投票已經有了，政府在必要的時候要對市場進行干預。所有最后9月30號的文件是關于進一步落實十號文件的投資。第一條要進一步落實供應的問題，實行嚴格的問責制。第二條要加快落實保障的問題。不管幾條，最后除了新政以外，其他都可以歸到三個方面，增加供應、抑制需求，市場供應。我覺得剛性需求無法抑制。真正有了房子的有幾個?在這種情況下房價只會一直往上漲，有幾個人買?現在買房子是剛性需求所以抑制不下來。國務院的文件里頭要求地方需要蓋多少套什么房，這是指令性計劃，這是多少年沒有完成的事情。

　　李春光：我闡述三點，一個是加息新政對太原樓市的影響。大家認為能對太原有什么影響?現在已經影響了，加息只是一點。還有什么?限購，先限購再加息，再提高利潤，銀行的利率0.5逐步增加，政府開始打組合拳，針對樓市，組合拳政府還沒有打完，下一步還有房產稅、物業稅，各種手段制約你的經濟增長過快，導致我們的經濟出現一個大問題，就是泡沫增加。我們經常說的一句話是狼吞虎咽，消化不了。這就出問題了。所以肯定要對太原市的樓市、全國的樓市，要有一個很深遠的影響。現在國家在不惜一切代價來打這個組合拳，來搞樓市的抑制，房價的過快增長。這肯定有一定的影響，影響有多大，還看不到，但是現在已經有影響了。現在報紙上報道，青年報已經報出來，由于什么政策導致樓市出現什么下降，環比下降多少點。#p#副標題#e#

　　第二是不要僅看加息新政對樓市，要看對整個看中國的經濟。首先從宏觀方面說，作為企業家要面對未來三到五年的經濟規模，國家會怎么樣?這個首先大形勢、小形勢都要去分析。從世界經濟來講，日本經濟出問題以后，房地產出了政策。過了七八年，每年經濟出問題，又是房地產。世界經濟是這樣子的。我想中國經濟也存有一定的問題，房地產是首當其沖，其次是什么?是我們的經濟泡沫，不是房地產泡沫，經濟泡沫形成導致什么?導致物價飛漲，下一步就是會導致金融危機。物價飛漲導致通脹通常是三到五，現在已經到十。十到十五就接受不了，就造成了嚴重通脹，導致了危機。所以中國經濟目前來說，最近兩個月三個月，菜價漲了一倍。溫家寶總理說要不惜一切抑制物價上漲，政府將抑制物價上漲，連續打一個組合拳，我們對經濟寄予希望和期望，更希望將來能控制在一個范圍。

　　第三個房地產會怎么樣?老百姓會怎么樣?業主會怎么樣?加息通脹人民幣一升值他就要賺你的錢，這叫投機倒把。現在不行了，中國經濟會走另一步，我們會怎么樣，自己要規范，自己要不斷完善，自己來面對這個現實。好多金融學家說現在接到新的通知，中央從來沒有這么嚴厲過，從來沒有下這么大決心，從來都沒有這么認真對待過，所以要小心。所以我們希望經濟學家、企業領導人，我們要坐下來好好聊一聊，討論討論，讓我們經濟學家說說怎么辦？

　　0352房網：現在有的開發商有不同的觀點，有的人認為加息以后通貨膨脹更高了。

　　任金彪：我們開發商這個情況，對加息的理解，我覺得作為房地產來講，對市場的判斷，包括政策的影響，確實是不敢說四面楚歌，但是從1998年房地產以來，可以說現在是最困難的時期。首先先表明這個意見。我想今天搞這個座談會，一個是業內人士探討下一步怎么走，新聞單位把老百姓最想知道的該聽誰的，什么時候買房，房子是漲是跌，這是一個，所以我說這個意思，一個是作為開發商來講，和政策關聯在一起，所以政府要有什么政策，包括不管是加息等等方面的經濟、行政的調控，作為開發商來講，我覺得應該是這么樣的心態，順勢而為。不愿市場和政府和銀行，自己調節自己就行了。

　　0352房網：未來我想還是進一步再請開發商代表，再闡述一下，作為開發企業，面臨這個問題的時候是加快速度，還是選擇預期的高收入的預期值。下一步請東方紫光房地產開發有限公司董事長任金彪講一下。

　　作為老百姓來講，判斷整個不管是加息還是政策，這個方面我覺得也是無所適從。包括從政府到銀行到開發商，到老百姓，確實現在政策是眼花繚亂，已經不是純粹的經濟規律來做這個，這樣不管是加息還是政策，從政府來講，首先是從政策角度考慮，嚴格來說從加息的角度來講，現在是應該加息，2008年大家可能都有這個經歷，奧運會之前當時連續加了六次，最后企業熱了熱了，中國的經濟熱了，最后奧運會一完，經濟危機以后加上火往起燒，2009年以后9萬億，起了什么作用?這4億進去以后很可能產生通貨膨脹。10月份公布是4.4，沒有把居民的租房收入和買房算進去。這就反映一個什么問題?為什么中央銀行加息?大家可能知道前段時間，在會議上說中國絕對不加息。其實加息這個不是單純理解說是對房地產的，現在中國的包括經濟政策，已經不是僅僅針對房地產，是整個的全面膨脹的問題，要解決這個問題。首先加息好不好?老百姓看起來是好，把錢存進銀行利息多了。但是對房地產來講，整個成本加大了一倍。其實從中央來講，加息最大的一條，實際上是建立一個防火墻，防火墻主要是考慮國外的方面。

　　陳淮曾預測，今年到明年，中國的加息可能要加10次，0.25個百分點加十次，是個什么概念?我們現在存款利率是2點幾，加十是將近5的存款。但是到現在我們的CPI指數已經是5.5，還加上明年的樓價上漲指數，實際上是持平，實際上國家考慮就是個平衡，但是對老百姓來講，實際上錢是貶值了。現在人民幣的貶值已經達到15%，到明年的話達到多少，這也很難說。所以加息的問題一個是國際的影響，對內起到的作用我覺得有利有弊，對老百姓可能有利，基本上可以提高CPI的上漲指數，但是對開發商來講，財務成本、包括所有搞實體經濟的，財務成本全體要增加。企業肯定要靠資金運作，整個成本增加了怎么辦?只有上漲。現在前段時間講生活用品什么的，包括買衣服什么的，可以不買，可以縮小開支，但是現在漲到什么程度?開發商里面搞工程的，可能有老板們體會最深，10月底水泥現在全國整個在上漲，上漲到100多塊，將近上漲20%多。

　　國務院最近要控制這方面的問題，但整個人民所有的生產資料生活用品，控制僅僅是米面油糧等等方面。但是生產資料這一塊，吃飯、穿衣的生存性問題，能控制得住嗎?不一定，本身已經是市場經濟，但是這些問題帶來的和老百姓的生活有沒有關系?馬教授講了，生存用的一些東西，這些不一定能控制得那么理想。所以說這次加息的話，再一點大家考慮問題的時候，真要用經濟學的眼光看問題，控制了沒有，所以說現在的經濟是政策的一種壓制，明年以后這個政策，整個物業稅等等下來，這個成本又是一個問題，層層下去以后，也許有可能把房地產壓垮了，也許出現了誰也不愿看到的形勢。所以我想關于加息問題的影響，是有影響，但是整個通貨膨脹對于市場的影響可能更大。#p#副標題#e#

　　李春光：品牌在企業的成長中起什么作用?起核心作用。

　　任金彪：現在有可能會出現什么情況，包括加息什么政策，但是如果說財富階層或者中產階級，不是為了保證生存的話，確實要考慮通貨膨脹貨幣貶值的問題，這樣的話可能會趕快買固定資產。在股市方面大家明顯感覺跌了300個點，現在有兩種情況，一種可能人家外國人的錢準備進來，要把指數先打下去。中國的這種機構也是一樣，非得下來，不下來怎么賺錢。第二種就是看見可能空了，股市跌房價漲，是有規律的。

　　馬培生：其實可能有一些媒體或者記者你會注意我這幾年的觀點，不要指望政策的出臺對房地產的價格。媒體上給我總結一句話，該做什么就做什么，越等越漲，這是必然的。所以不怕開發商，現在政府如果要解決房價的問題，不是靠商品房下降，必須靠結構調整，哪怕經濟房再賣到4000塊也不怕。成本是死的，稅收是死的，利潤一般來講也是死的，那怎么辦?只能是土地價格來下降，通過土地價格的下降，否則下不來。

　　任金彪：前端時間土地局公布的，三個季度國家的稅收下降了24%。全國24%下降，最后原因是房地產整個的下來了。

　　0352房網：我想兩位房地產的老總代表他們的觀點說了說，今天話題是太原樓市的影響，最多的是營銷的問題，在座的來了很多營銷方面的專家，想聽聽你們的意見，打著加息的旗號，在這么多的調控政策下，下一步請瑞德威爾房地產策劃有限公司總經理張真，在營銷方面的一些策略的調整給大家講一下。

　　張真：其實國家每次出臺很多政策，行業里頭議論紛紛，媒體有很多探討。每次政策完了以后發現房地產是一浪高過一浪，越來越好。是需求量越來越大。我們投資的一個中低端產品，加息對客戶的影響幾乎為零，60多平米的兩居在太原很難買到，我們有這種產品，總價算下來很低，每個月月供里頭就多幾十塊錢，各位還是可以承受。作為寫字樓這種投資來說我們更多，他們認為利潤增長的幅度可以抑制加息帶來的影響，所以目前為止，我認為加息第一個對樓市未來的發展，可能對經濟的影響大一些，對樓市的影響短時間不會很大。因為現在基本上沒有第一套房子的人還很多，我們現在在座的客戶有兩套三套，但是很多客戶一套都沒有，所以他們需要。另外媒體報道，太原每年新增加的新婚人數大約36萬人，一結婚要搬出去，又要房子，所以需求量很大。而且山西房地產來講，投資型的客戶才開始認為投資房地產是好的，之前是無意中買了房子賣出去，現在才開始認為是一種投資渠道，很多客戶都是你在哪兒住他在哪兒賣。

　　現在天津限制外地人買房不做按揭。塘沽一號線口上蓋了一個項目，山西26個老板在那兒買了 26套房子，一次性付款。增加不增加利息無所謂。我個人的看法是加息對整個房地產的看法可能更多是心理上恐慌一些，實際上的影響不是很大。

　　0352房網：今天來了一個新朋友，山西合眾瑞通投資有限公司副總經理利斌，給大家說一下。

　　利斌：我是這樣看加息的問題，我覺得加十次很怕，其實這一次加息利潤不是很高，其實對于房地產來說，我個人感覺是一點點影響也沒有。因為企業這一次國家的加息，根本用意不在房地產，其實在所有的發展中國家，巴西已經到了10個點以上。其實現在在發展中國家，包括日本，基本上已經接近零，他們現在的問題是什么?就是寬松的貨幣政策產生了美元大規模的印刷，等等一系列。我覺得現在的問題全球的大中商品，這一次加息最核心的出發點我覺得影響點不是很大。

　　如果說對于加息對房地產的影響，我覺得加息后對太原房地產的影響不會很大，但是對全球或者太原是新的價格的一輪標準。你面對的問題就是貶值，老百姓過了2008年對股票都怕了，可能中國人的觀點，買房的可能比較多，而且中國是存款比較高的一個國家，這次加息給人的感覺不會有很大的影響，而且對太原的房價，可能會有一些促動。我們幾個朋友聊天都說一線城市和二線城市，太原來說大盤是慢慢走的，中國從沒有股票到現在的3000多點，都是穩步上漲。這次希望可以對太原的樓市，對老百姓的購房的意愿增加以后，希望有一個更好的調整，和一個更好的未來。

　　0352房網：你還是比較看漲的。

　　利斌：對。

　　0352房網：中國有一個最流行的字，就是從這個項目來看的話，要抓緊時間來定。下面讓銀海房地產開發有限公司副總經理張建華對太原房地產的影響做一些講話。#p#副標題#e#

　　張建華：我就說幾個數字，這兩年各行各業的朋友聊天，水泥和混凝土的價格已經漲了很多，廣州那邊的水泥已經到了1000，我們才400多塊錢一噸。這個東西李總說的也對，這是短時間的拉鏈，但是國家宏觀調控來講，要做整個產業結構轉型的問題，這就不可能說還會允許澳門三個月內，中小型水泥廠還是遍地開花，高耗能、低附加值的產業一直發展，最后一直收縮。

　　李春光：現在混凝土讓改，讓加除塵設備，對質量產生影響的一些廠進行關停。但是轉型是近期轉型，而不是這種產業結構。在國外購房，需要交納房產稅、物業稅什么的，物業稅占了國家稅收的一半，物業稅指什么?買房子交多少錢，美國的房子很便宜，但是每年要交稅，有錢就買，買了交稅，一年交10萬。另外中國的房地產目前出現這么多問題，包括剛才水泥、鋼廠、限電等等問題，限期整治改制的問題，都是一個問題，沒嚴格意義上要規范所有企業的行為，規范我們的所有行為，提高我們的水平。

　　張建華：在九幾年的時候，施工單位的工人的工資就1000多塊，帶班的2000多，現在的工人沒有3000塊就沒有人出來干活，正常干活的工人是一天150，大工是180。再一個我們和醫科大在聊，他上學的時候是本科生4000多人，畢業以后隨著國家的擴招研究生，現在研究生12000多人，這里面每年的高考都在創新高，很簡單，不管從哪里來的，1萬多，光醫科大研究生就這么多，出來以后，回家養豬去的有多少?很多人都要在城市扎根，就要買房，這一直是有需求，是不是擴招政策導致需求量的擴大?現在大學生比例是一點幾，加上本科生基本上達到一比一了。很多學生出來都是要留在太原要買房，這種需求就導致了房價未來的上漲。

　　還有一個比較大的問題，個人感覺，因為我們經常在一起討論，我們要不要干點什么小買賣?現在越來越發現，作為老百姓來講，投資渠道太缺乏了，我個人反對把房地產，類似生活必需品當做一種炒作的產品，但是反過來，除了在座的幾位老板，我們有什么渠道投資?股市我絕對不敢炒，聽完講投資學老師的話以后，我覺得股票不敢炒了，股市不敢碰，黃金現在快趕上股市了，今天漲明天跌。大家發現手里有了錢不知道該怎么辦?以前手里有十幾萬，覺得房子能漲成什么樣?結果現在漲到這樣了。中國人把好多不可能的東西變成了可能，都加入了炒作的渠道里頭，整個結構和投資環境，不管是加息還是CPI，都不會對房價造成什么大的影響，只是一些小波折，不會有什么太大的影響。

　　0352房網：大家普遍的觀點是加息一旦對我市房價，或者銷售的策略不會很大影響，就是所謂的無論是開發主體，還是營銷主體，對于加息、對于太原樓市的判斷，還是一致的，基本沒有太大的影響。下面我們請今天的主辦方山西青年報的李海濤先生，聽一聽你們有沒有自己的一些觀點?

　　李海濤：感謝大家對我們的支持。今天做了加息對房地產的影響這個活動，對于加息來說，它會影響什么?可能是我們生活的方方面面，對房地產的影響從目前看起來是比較嚴重，對于生活指數方面，可能要直觀一點。這就是剛才李總說了，可能會產生一些直觀的。

　　現在我們媒體來說，主要的工作就是讓政策更能直觀地展現在我們的面前，看看太原的房地產業內人士在想什么，在干什么，對于一些事情的判斷，對于國家整個經濟社會秩序，都在起一定的作用。更多的時候需要大家對我們的支持，大家更多在我們涉及到一些社會熱點問題，涉及到房地產一些問題的時候，希望大家多來，聽聽大家的意見，看大家有什么看法，對我們工作有一個大的支持。大家都是業內精英，各自都有一片天，在太原房地產市場上大家都有各自的陣地，我們實際上代表是整個開發的、銷售的、策劃的，這就是說把大家的意見整合，對整個太原市的房地產做一些健康的事情，使我們更好地了解太原市房地產的狀況，對于我們來說，房地產的銷售或者推廣，下一步希望各位老總更多支持我們青年報的工作，我們也會為大家提供一個好的平臺，希望大家經常光臨我們這個地方。#p#副標題#e#

　　0352房網：我們業內人士經常要一起交流，互相之間碰撞一些思想，多多交流，這個確實是作為一個媒體人的責任，非常好。下來我們聽聽綠地集團副總經理王華兵先生也講一下。說說你的看法。

　　馬軍：綠地集團在各個媒體包括報紙，各種網絡打的最少。第一我們拿的比較少，其實我們這個區域也是很偏，恰恰政府由于動作大，我們這邊還比較火。我是綠地集團的銷售經理，最能代表市場。目前為止我們二期的量不是很大，但是客戶的關注非常大。至于加息完了之后影響大不大，我現在只有個人的觀點，其實我覺得個人講什么，不是因為我們講什么國家把加息變成減息，客戶關注率在加息之前和加息之后有什么不同。我們知道冬季太原是一個淡的市場，我們不知道能不能順利推完這個。我們一天接10個客戶，這兩天我們一天接30個客戶，我和一個客戶聊了聊天，像銀海的張總，他們講其實客戶比我們業內的人士還專業，各種媒體包括報紙、網絡宣傳這樣的東西很多，客戶對房地產成本的疊加很清楚，他們知道加息之后房價到底會不會低。實際上剛性需求已經變了，房屋結構也在變化。加息之后的變化老百姓很清楚，對自己買房不買房來說，我說第一有需求，第二有錢可以買。搞這個論壇無非是給太原市市民一個正確的引導，所以希望媒體同志正確去引導。

　　在2008年后，2009年之內利息是最低的，該買的人還買，不買的還是不買，實際是在于自己，有需求肯定去買了。而且像張總剛才講的，好多投資的、玩股票的、玩黃金的，好多人都不懂，唯獨房地產的很好，因為它不會貶值。客戶已經不需要我們教導了。中國房地產發展了10年國家就打壓了10年，主要靠自己的意愿和需求。房價不可能掉下來的。

　　張建華：我有一個想法，我們前幾年不是買八、九十平米的，我們前幾年買的房子都是150、160平米，什么概念?在北京絕對不敢說買150、160的房子。北京像我們這個年齡都是買七、八十甚至更小的。我們現在和一線城市還是有差距的。大家現在張口就是120、130平米，所以還是有空間，大家等有一天張口考慮70、80平米的時候，可能就到了一個正常的狀況了，現在畢業的就考慮130平米的。

　　0352房網：意思是房價還是低的。非常感謝大家今天的到來，我代表0352房網對各位的到來表示萬分的感謝。