限購和保障房可謂是2011年最熱門的話題。關于這兩個問題，我們總有不同的看法。近日，就這兩個問題，我們請來了北京師范大學珠海分校不動產學院院長胡江為你揭開這些熱點問題背后不一樣的緣由。

北師大珠海分校院長胡江
 

　　政策利弊不能一概而論

　　0352房網：最近一段時間，限價令吵得沸沸揚揚，您是怎么看待限購的?

　　胡江：如果在樓市沒有泡沫、土地沒有濫用、資源沒有浪費的情況下，我認為限價是比限購好的，因為市場是有供需兩方面的，兩方面要平衡發展。

　　0352房網：自7月12日國務院常務會議要求“房價上漲過快的二三線城市要采取限購措施”至今，只有浙江臺州、衢州兩地出臺了限購令，而其他漲幅較快的二三線城市如廣東韶關、山東煙臺、遼寧丹東則直接推出了“限價令”。為何如此多的城市愿意限價而不愿意限購呢?

　　胡江：我認為限購限制了需求，也就限制了市場，它不僅僅控制了投機，也控制了生產者，把生產鏈打斷了。而限價就是開發商把價格放低，少賺點錢，但是對生產是沒有影響的。

　　如果在樓市沒有泡沫、土地沒有濫用、資源沒有浪費的情況下，我認為限價是比限購好的，因為市場是有供需兩方面的，兩方面要平衡發展。房地產行業是個大行業，這個行業的調控不僅涉及到行業本身還涉及到上游、下游等方方面面的行業，會有更多人的生計受到影響。質疑地方政府以限價政策取代限購政策也是不能一概而論的。

　　積壓是誤判市場惹的禍

　　0352房網：陸陸續續的調控政策致使我國很多地方樓市成交一直在低位徘徊。數據顯示，上半年全國20個主要城市中，有9個城市成交量下降，庫存壓力巨大。大量的庫存會對企業造成不利影響嗎?

　　胡江：近年來，政府一再號召控制不合理的房價上漲，但是開發企業還是爭相搶“地王”，大興土木，形成庫存積壓是正常的，是企業對市場判斷失誤的必然現象。企業受到損失也是很正常的，誰都要為自己的錯誤買單。 房子跟其他的普通商品一樣，積壓了就要打折、促銷。

　　0352房網：據《中國證券報》報道，監管部門在2011年剩下的時間里可能不再批準險資投資土地儲備的項目，原因是保障房土地儲備收益前景不明。那么我國的保障房建設到底存在哪些影響收益的問題呢?

　　胡江：如果開發企業能賺很多錢，再加上成本，那么保障房還是保障房嗎?保障房本來就是不賺錢，如果開發企業能賺很多錢，再加上成本，那么保障房還是保障房嗎?如果要建貨真價實的具有保障功能的房子，還要充分尊重農民的利益，那么保障房建設將需要一筆龐大的資金。而資金的主要來源就是財政收入。如果國家不對保障房進行補貼，那么房價將是需要保障房的居民所不能承受的。

　　當初各大開發企業蜂擁進入保障房建設領域時，各地方政府確實給了很多優惠政策。包括稅收的優惠、拿地的優惠等。但是隨著物價的上漲，勞動力成本的上漲，這些上漲的因素已經把優惠政策沖抵了，所有保障房還是不賺錢的。不僅不賺錢，還需要政府大量的補貼，在這種情況下，收益無從而來，自然險資也就暫緩了進入。#p#副標題#e#

　　我個人認為，保障房資金還是應該主要來自于政府，通過納稅人的繳稅來建設保障房。但是在建設的過程中要謹慎控制受惠面。

　　降價是種價值回歸

　　0352房網：統計數據顯示，傳統的金九已過去兩周，但北京市二手房市場整體成交仍處于低位，未見回升跡象。房價環比也出現了下降。且北京二手房價格下降有逐漸從郊區蔓延到城區的跡象。請問這是不是意味著北京房地產市場房價開始進入到下降通道了?

　　胡江：目前北京郊區二手房價格調整得比較多，我認為這是這個區域的二手房價格正在向合理的價值區位回歸。作為統一的不動產市場，一手房和二手房有很深刻的聯動關系，它們都共同受到供求關系的影響和宏觀經濟的影響。如果房價下降，且供給沒有太大的變化，顯然是有效需求減少了。

　　在我國很多城市都執行限購政策的情況下，購房者不會輕易購買二手房，也不能購買。但與此同時，二手房上市量依然很大，一手房供給也沒有減少，需求減少就會造成價格的下降。目前北京市二手房價格下降的幅度還比較小，也可以說是微調，并且環比的微降也可以看做是價格在市場作用下的波動。但是如果二手房價格持續大幅下降就說明了整個市場的價格在下降。

　　目前北京郊區二手房價格調整得比較多，我認為這是這個區域的二手房價格正在向合理的價值區位回歸。價格要調整到這個區域的合理區間。

　　降價對經濟影響不大

　　0352房網：如果二手房價格下降，那么也就意味著居民手里的不動產在貶值。有種說法是，居民資產的縮水會影響到我國宏觀經濟健康、平穩的走勢。您認為目前我國局部地區出現的二手房降價會影響到我國經濟發展嗎?

　　胡江：在目前我國經濟發展的階段，房產貶值對心理會有一定影響，但是房產市場對整個國民經濟沒有太大的影響。單純就經濟學而論，這種說法是有其合理性的。資產貶值了，負資產效應就會顯現。老百姓的資產白白地就在減少，勢必會影響到社會的穩定和經濟的發展。而這個時候的經濟也從軟著陸轉變成硬著陸，各經濟實體必然會受到重創。

　　但是我國的不動產制度，以及相關聯的金融制度和美國、歐洲是非常不同的。我國沒有在商品房的基礎上附有太多的金融手段，沒有一次按揭、二次按揭、養老抵押等，很多中國人就有一套房產，居住是房子的基本功能。不管房子是升值還是貶值，持有人都不能賣。如果房產不被出賣，那么貶值和升值也是沒有實質性意義的。在目前我國經濟發展的階段，房產貶值對心理會有一定影響，但是房產市場對整個國民經濟沒有太大的影響。

　　未必影響新房市場

　　0352房網：此輪二手房降價風波，是由嚴厲調控下新房價格的持續下降引起的。那么二手房的價格下跌會反過來影響新房市場嗎?

　　胡江：在城市化發展的不同階段，二手房價格對新房的影響也是不一樣的。在一些地區二手房價格對新房價格影響不大。理論上來說二手房價格的下降是會進一步拉低新房價格的，但是這種影響也要具體問題具體分析。在城市化發展的不同階段，二手房價格對新房的影響也是不一樣的。在一些地區二手房價格對新房價格影響不大。

　　住房供給是由二手房和一手房共同形成的。每一個房子理論上提供的社會功能是一樣的。不過現實是，目前我國正在處于城市化進程中，很多大城市正處于快速發展過程中。在這種情況下，二手房的位置可能是注定被淘汰的地區，其價格也是注定要下降的，這種變化對新房乃至整個房地產市場沒有影響。