許家印不僅是中國房地產行業的領軍人物，在他的人生奮斗歷程中，我們更是感受到了每一個足跡都留下了一串串他對人生和事業執著追求的強音符。其在房地產行業的成績更是令人矚目。我們現在對話的就是這個行業的領軍人物之一，恒大地產董事局主席許家印。

恒大地產董事局主席許家印
 

　　0352房網：從2010年底到2011年全年，國家的房地產宏觀調控可謂步步收緊。企業經歷了從漫不經心，到部分調整，再到集體降價的轉變。時至2012年，我們很想聽聽您對形勢的判斷，以及企業的對策。

　　許家印：我認為國家的房地產宏觀調控政策，2012年都不會有什么放松。不過房地產形勢也不會比現在再差到哪里了，現在形勢確實是很差。需要強調的是，這一輪的房地產形勢差是各種因素的疊加。首先是受到國家宏觀調控的目標和方向的影響。

　　其次是受國家宏觀經濟的影響。尤其是下半年影響房地產業的除了針對這個行業的調控政策之外，最重要的因素之一是大的宏觀經濟。另外，從消費上看，用老百姓的話說，股票虧錢了，沒有錢了，整個購買力都下降了。

　　除了房地產外，我們看到其實零售業和其他的行業也不景氣。因此對于樓市來說，購買的流動性本身也會差一些。對于明年的形勢，我個人認為，一季度房地產還會處于低谷，二季度成交量會逐漸回升，下半年會有所好轉。

　　0352房網：您所說的下半年的好轉是指量，還是量價?

　　許家印：我是從量的角度談的，我認為價格不會回升的。下半年二、三線城市房價大部分是相對穩定的，房價比較高的一線城市，我認為房價會回落，而且回落的幅度可能還會大一些。

　　0352房網：應該說，2011年恒大在全國企業中率先開啟了價格調整大幕。在其他企業的爭議與觀望中，恒大在10月份實現了銷售700億元的目標，成為這一輪調控的“現金王”。對于2011年的及時調整，您當時是怎樣考慮的?

　　許家印：其實2011年上半年整個經濟形勢和房地產形勢還是比較好的，進入下半年后，經濟形勢和房地產形勢逐漸往下走。6月份時我們已經敏感地看到了這種下行趨勢，并迅速做出了戰略上的調整。從7月份開始，恒大宣布降價促銷。

　　由于有土地價格的優勢，加上集團集中采購體系節省了大量成本，我們比一般企業有更寬裕的降價空間。去年全年恒大的銷售均價是6590元/平方米，其中還包括1500元/平方米的裝修。因此毛坯房的價格是5090元/平方米。我認為這就是政府希望的合理價位。

　　0352房網：一個有意思的跡象是，恒大2011年全年以價換量很成功，卻在2011年底悄悄把均價調整回了7000元左右。這種戰略是出于什么考慮呢?

　　許家印：在2011年四季度的最后兩個月，公司在營銷策略上進行了調整，為什么要進行調整呢?如果說2011年10月份我們的均價達到6000元/平方米左右，那如果到今年元旦時還是6000元，全年降到5500，甚至5300了，那就超越底線了。

　　0352房網：您說的2012年的價格策略，大概是指年初均價回到7000元/平方米，為的是給接下來的促銷提供很好的基點。按照恒大開盤8.5折的傳統優惠方式，那么實際銷售均價可能就要低于6000元/平方米。再去掉精裝修的1500元/平方米，也就低于您所認為的毛坯房5000元/平方米的合理價位。#p#副標題#e#

　　然而，2012年形勢又與2011年不同，一旦其他房企都降到了5000元/平方米這個檔次，恒大的價格優勢不再明顯，且恒大又已經降無可降，您是否想過要怎么辦?

　　許家印：恒大在整個市場的競爭中要顯示出優勢，不是僅僅靠降價，當然我們的價格是有巨大優勢的，因為我們的成本低。

　　我想，企業未來的競爭就是產品質量的競爭。到了現在，恒大多年來練好的功底剛好可以派上用場，比如集中采購與成本控制優勢，比如品質至上原則等等。加上恒大經營策略上的超前意識，我想是沒有問題的。

　　退一步說，恒大精裝修即便賣到5000元/平方米，我也有微利。就是5000元/平方米賣一年，也可以。但是我相信還到不了這樣的程度。價格也沒有必要降到成本線，我們可以應對市場的變化。。不同的城市對應不同的價位，一線城市、二、三線城市都是不同的。恒大會保持價格的平穩，這是總的指導思想。

　　至于說2012年的價格究竟會降到怎樣的程度，我相信應該會保持去年的水平，這就是國家希望達到的合理價位。跟政策沒有抵觸，不是說沒有降價就抵觸政策，也不是說將價格降得越低就越好。國家提出將房價控制在合理的價位，這是非常科學的提法

　　0352房網：2012年，恒大制定了800億元的銷售目標。這個目標高于2011年的銷售目標14%，但又低于2011年的實際銷售額。您制定這個目標時是如何考慮的?

　　許家印：2011年下半年開始，市場形勢開始下行，到了11、12月份就變得很嚴峻了。我想2012年尤其是開年的元月和2月份也不會好到哪里去。即使是在市場好的時候，節前節后的銷售也會有比較大的影響。

　　統籌考慮了各方面的因素，我們2012年銷售目標定在了800億元。這個數字比去年的計劃多了14%左右。這只是計劃。如果從實際銷售情況看，2011年的實際銷售是803.9億元，我們也不排除2012年實際銷售會超額完成指標。恒大其實在制定目標時一向謹慎，并肯定是要超額完成的。

　　不過，從增長情況上看，恒大確實已經由高增長期向穩健發展期過渡。這一方面是考慮到目前整個大的經濟環境，還有房地產業的形勢，同時也結合了企業自身的情況。我們用15年的時間，經歷了由40多人的企業向32000多人的大集團的快速發展期。我想一個企業不可能永遠高速擴張，到一定階段必然是要向穩健期過渡的。

　　0352房網：在中國經濟支柱產業去房地產化的過程中，企業的機會在哪里，恒大的機會在哪里?之前連續6年的高增長是否就此結束?

　　許家印：我認為中國的房地產剛性需求還是非常強大的，不會因為幾個月市場不好，這些需求沒有了。我們對這個行業還是充滿信心的。現在老百姓的股票沒有賺錢，流動性壓得這么緊，兜里的錢已經很少了，此時拿大量的錢購買房屋也是不現實的。

　　現在我相信有關部門在研究替代政策，比如是否可以用稅收替代限購的政策。限購畢竟是一種臨時措施。我想以后會有更好的政策出來，這對于房地產的長期健康穩定發展是有好處的。

　　0352房網：在目前市場形勢下，您覺得2012年是否會有不少開發企業面臨倒閉。2012年是否是大企業并購中小企業的好時機?

　　許家印：企業的大浪淘沙在任何的行業都會有的，包括去年形勢比較好的時候，也會有小的企業倒閉，這是正常的。而所謂危機就是有危險，也有機會，這種形勢下，肯定有很多的商機在里面，對于大企業的發展一定會有好的機遇。

　　在合作方面，原則上恒大的項目是以自己開發為主。個別的項目有可能選擇有實力的發展商合作，但這樣的機會不會太多，有好的機會也會并購和收購。而所有商業動作都是基于企業利益最大化這個原則來做。