陳寶存不僅是全國地產知名專家和評論人，杰出地產人，更是大腕級地產職業經理人。以其牟利的語言風格和不拘一格的個性被人們所稱道。日前，記者獨家專訪了陳秘書長，聽他給我們道來2012年房地產市場的發展。

　　0352房網：無論在任何場合，您對房地產市場都表現出一種極大看好的自信，您的這種自信是否有點“盲目”或者“過頭”?

　　陳寶存：一點都不“過”，我對房地產市場的看好，包括我提出的未來房地產“白銀三十年”的看法，都是基于中國人的居住理念、住宅情節和傳統財產觀考慮的。中國人往往會把住房看成是他的第一種需求，“不吃不喝也得買房”。不只城市人，在農村，為了娶媳婦，借錢也得買房。再者，中國人買房絕對不會為了自己買，都是為子女考慮，為后代買房。另外，把房子作為財產傳續下去的觀念也是難以改變的。

　　我認為五年內中國的地價、房價會翻番。現在大家都在說房價降了，降在哪兒?北京三環以內的房價，某機構的數據顯示漲了11%。而像大興，房山，通州這些地方確實降了，但他們現在銷售的是2007、2008年拿的地，那時地很便宜，現在有降價的空間。但是2009、2010年拿的地要維持現在萬元的價格就太不可能了，所以怎么降的肯定會再怎么漲回去，這是肯定的。

　　北京四環以內現在沒有數據顯示降價，而北京主城區的豪宅8-12萬一平的很多，只不過現在上不了市，沒賣。要是把這些豪宅都充到北京的房價里去，根本不可能是現在一萬九的均價。實際上通州的價格，現在對比廊坊、對比周邊地區房價，應該相對便宜多了，但是老百姓不會買，“買漲不買跌”。老百姓現在需要的是一個合理的引導，這個時候要是聽了房價唱衰的言論，勢必要吃大虧。

　　0352房網：既然您說的房地產現在仍發展的一片大好，那么綠城之前出現的“被動”局面又說明了什么?

　　陳寶存：咱們國家從2003年開始調控，但是今年的政策嚴酷的程度跟2004年比差遠了。2004年我們公司自己的項目做不了，想到轉讓，最后項目用了三個月的時間才轉出去，但是在那種情形下，很有可能轉不出去，如果轉不出去前期投入就白費了。那時候普遍是災難性的市場，就像戰亂的時候，恨不得把自己的孩子吃了。現在的開發商都是按住自己的項目，“親生的孩子”誰愿意丟?就“借點奶”先把“孩子”養大。現在只要手頭有項目的開發企業沒有難的，大家聽到的難過，實際是原來想賺十個億，現在只賺八個億的問題。

　　綠城存在的只是切割自己項目的危機。只要他肯拿出一個項目，自然所有問題都解決了。打個比方，現在一個開發企業有16個“孩子”，哪個都是“親生”的，都不愿意送給別人。最好的方式就是別人注入資金一起干。現在在北京拿一個項目有多難，連潘石屹都拿不到地。這種狀況下，拿到地的相當于都是難產的孩子，誰能舍得被拿走?

　　2004年的時候一塊地可能倒了六七手，但是到最后都賺錢了。當時，很多企業也沒項目，北京當時4000多家企業，沒項目的倒一塊地也賺錢了。這中間倒得就是土地的增值，所以一直都說房企難，但是日子都過的很好。只是這幾年倒地的幅度越來越慢，當然具備倒地資格的企業也越來越少。這才給央企國企機會，但是哪個項目都不會死。就算實在是開發不了的爛尾樓，給誰也都不愿意，只有在那爛著幾年，但是項目方還在。

　　0352房網：爛尾樓閑置的時間是有一定的期限吧?

　　陳寶存：有這個規定，但是任何地方政府都做不到，因為各種產權問題，最終想收回的時候就會發生別的問題。如北京的摩根，牽扯的利益太多。這種閑置尤其是市中心的寫字樓的爛尾，涉及的產權問題太多，根本沒法清算。實際上這兩年國家也一直在查閑置土地，閑置土地存在的問題是，拿北京為例，北京2004年的時候一萬公頃，15萬畝土地就確立了一級開發的項目，但最后能做成的這15萬畝的不足一半。因為拆遷等問題在那閑置。閑置不是因為開發商不想干，確實是一些釘子戶不讓拆。北京去年、前年的土地出讓已經成了毛地出讓，地拆遷不了，直接就給開發商自己實施拆遷。

　　0352房網：您一直都堅信開發商“不差錢”，那前段時間傳出的開發商跳樓事件，您如何看待?

　　陳寶存：像這種根本就不是開發商，只能說是投資商。這種人原來對市場預期特別好的時候，能拿到了四五十個億，現在市場不好了，借別人的錢本息都收不回來。這是搞投融資、私募經常出現的情況，發生這種事，只有跳樓以謝罪。國家年年在調控，而且年年都不知道怎么調，調了九年，實際上這些搞融資的投資商的路也難走了。唯一不難的就是真正有項目的開發商，他的難題只是在于賺幾個億的問題。#p#副標題#e#

　　0352房網：現在各種融資渠道的涌現，包括PE這種私募的迅猛發展，是不是能從另一方面印證開發商是缺錢的?

　　陳寶存：開發商本身都是白手起家的，沒有一家不缺錢的，而且開發商不是做一個項目就甘心的，他在談一個項目的時候，后面可能還有一大堆的項目。哪怕是一個小縣城的開發商。他們預期提的比較高，所以永遠是缺錢的，而且越有錢的越缺錢，因為要做的事情太大。這實際上就是一個擴展的心態。現在這種情況下，不擴展，守著一個項目金娃娃，就自然不會有壓力了。

　　0352房網：謝謝您接受我們的訪談。