摘要：國土資源部28日發(fā)布中國土地市場指數(shù)(CLI)顯示,在經(jīng)濟下行壓力明顯情況下,地產(chǎn)景氣指數(shù)進入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟平行甚至下行,何以地產(chǎn)上行;一線城市地王與三四線城市所謂空城何以并存?就這些問題,國土資源部法律中心主任孫英輝對上述問題做一一解答。

　　土地市場紅綠燈 如何判斷上半年全國土地市場走勢?

　　2013年上半年,我國經(jīng)濟運行總體平穩(wěn),經(jīng)濟增速放緩但主要增長指標保持在合理區(qū)間。相應的,土地市場呈現(xiàn)供應增速放緩和結構調整加速態(tài)勢。二季度CLI中地指數(shù)回升至304點,仍處于綠色正常區(qū)間。主要分指數(shù)中,市場規(guī)模、利用集約、地產(chǎn)景氣均快速上升,出讓價格、供應結構平穩(wěn)波動。初步計算,上半年地產(chǎn)市場對于GDP的貢獻率在10%左右,拉動GDP增長近2個百分點,對穩(wěn)定經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極作用。

　　但在資源基本國情和生態(tài)環(huán)境等因素約束下,只有將土地市場這種利好效應轉變?yōu)榻?jīng)濟內(nèi)涵式發(fā)展的長期效應,才能確保宏觀經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性。土地市場總體上是綠燈、地產(chǎn)景氣變?yōu)榧t燈,既包含了宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)并適當回升的可能性,也隱藏著房地產(chǎn)市場強力反彈的嚴峻挑戰(zhàn)。

　　地產(chǎn)景氣指數(shù)為什么會率先進入紅燈區(qū)?

　　二季度地產(chǎn)景氣指數(shù)環(huán)比上升29.5%,同比上升11.4%,沖高至600點。從成分指標看,消除價格因素后新增信貸規(guī)模、商品房銷售面積、地產(chǎn)股價指數(shù)等3項指標環(huán)比分別下滑21.8%、8.7%和8%,但房地產(chǎn)業(yè)投資總額則環(huán)比上升91.4%、同比增長23.8%,直接拉高了地產(chǎn)景氣指數(shù)。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,上半年我國CPI同比上漲2.4%,PPI小幅回落,同比下降1.7%,GDP增速回落至7%平臺,但上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元,同比實際增長20.3%;其中住宅投資增長20.8%。在大部分宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下,房地產(chǎn)增速進一步加快,也說明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展仍然是推動土地市場的內(nèi)生動力,拉動經(jīng)濟增長的作用未明顯改變。

　　空城與地王對峙背后 怎么看異常交易頻發(fā),高溢價與退地現(xiàn)象并存?

　　用媒體語言,所謂空城鬼城與天價地地王并存,拋開具體案例個別性差異不論,從市場預警來看,最明顯的就是上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市回歸。

　　上半年,重點房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量價齊升態(tài)勢,布局持續(xù)快速向一線城市轉移。在市場景氣不斷回升的背景下,重點房企住房銷售回款迅速增加,一線供給不足和三四線供應過量市場分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前15家重點房企競得房地產(chǎn)用地2467.18公頃,同比增加37%;應支付土地出讓價款1217億元,平均購地成本5156元/平方米。

　　受行政打壓資本回潮了?

　　二季度市場規(guī)模、供應結構、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚,土地市場需求呈進一步擴大態(tài)勢;地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升29.5%,同比上升11.4%,顯示出在房地產(chǎn)調控政策持續(xù)作用下,以行政手段為主的調控政策效應不斷消減,市場反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發(fā),高溢價與退地現(xiàn)象并存,表明市場微觀管制手段乏力。大家都跑,就是空城;大家都追,就有地王。

　　空城鬼城是只要土地城鎮(zhèn)化、沒有人口城鎮(zhèn)化的極端現(xiàn)象。土地市場發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進程相協(xié)調,土地供應要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動、公共服務布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化,要嚴格控制新增建設用地,充分考慮城市群與大中小城市銜接,優(yōu)化土地利用空間布局,使得土地供應與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。

　　重構新型城鎮(zhèn)化下的土地調控體系

　　從CLI出讓價格指數(shù)看,經(jīng)過2009年以來的快速上漲后開始波動趨穩(wěn),但這是以行政手段為主調控的結果,市場機制作用尚不充分。土地行政配置,不利于提高效率、產(chǎn)業(yè)升級。要逐步發(fā)揮市場機制作用,宏觀上穩(wěn)總量保發(fā)展,中觀上調結構轉方式,微觀上推改革促集約,逐步建立與經(jīng)濟增速放緩、結構調整加速新的經(jīng)濟發(fā)展模式相適應的土地調控政策體系。

　　數(shù)據(jù)有沒有好苗頭?

　　我國以調整結構轉變發(fā)展方式的路徑,在土地市場上已有所反應,供應總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢,供地結構持續(xù)調整,基礎設施用地負增長,工礦用地增速處于較低水平。扣除房地產(chǎn)用地補倉效應,經(jīng)濟對土地投入的高依賴性開始變化。

　　年初,中央將今年GDP增長預期調低至7.5%,但仍有20余省份確定10%以上。從上半年土地供應情況看,并未出現(xiàn)以高投資促成高增長的模式。在土地供應總量平穩(wěn)前提下,全國有23個省份用地總量保持增長,且多數(shù)為中西部地區(qū),經(jīng)濟結構調整與土地資源匹配程度進一步提高。

　　在新的土地調控體系中,地方政府處于什么位置?

　　年初國資委調查報告顯示當前平臺融資規(guī)模達到13萬億元,2013年預計到期債務總額約3萬億元,已占地方財政收入的50%以上。從前5個月地方財政收支來看,扣除中央轉移支付,部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資,積累財政金融風險,加大了房地產(chǎn)調控難度。

　　地方既天價賣地又低價出讓怎么看?

　　現(xiàn)行財稅體制下,中央和地方財權和事權不盡匹配,地方缺乏建設性財政資金,要實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速發(fā)展,一方面依靠經(jīng)營性用地出讓取得的資金輸血;另一方面以低地價出讓、短期稅收返還等形式供應工業(yè)用地,吸引外來投資,增加就業(yè)和稅收。

　　十一五期間,工業(yè)用地出讓平均價格在200元/平方米左右,變化幅度在4%以內(nèi),房地產(chǎn)用地出讓均價則由工業(yè)用地的6倍上升到8.7倍以上。對此一方面要正視土地出讓、土地融資涉地收入對地方發(fā)展的貢獻,另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財稅管理體制,探索實行租讓結合的工業(yè)用地供應制度和國有土地收益基金,同時建立強化風險防范機制,減少違法違規(guī)抵押。