摘要：昨日(9月4日)，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)了不平凡的一天。因?yàn)榻舆B拍出的兩宗地塊走向了兩個(gè)極端，農(nóng)展館地塊以7.3萬(wàn)元/平米的價(jià)格刷新了北京單價(jià)地王，而豆各莊地塊的銷售均價(jià)卻被限制在2.2萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。兩宗地塊兩種“命運(yùn)”，北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)分化。

　　一方面，調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力巨大;另一方面，土地財(cái)政的依賴難消。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“限價(jià)地”與“準(zhǔn)地王”互現(xiàn)將成為未來(lái)土地市場(chǎng)的主流。“限價(jià)地”在一定程度上延緩房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)，滿足中低收入的住房需求;而市場(chǎng)化形成的“地王”，一定程度上補(bǔ)充了財(cái)政收入，也使政府有更多資金反哺保障房。

　　北京土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“冰火兩重天”

　　9月4日，北京接連出讓兩宗地塊，成交總額高達(dá)61億元，分別被融創(chuàng)和恒大收入囊中。雖然都在北京同天售出，但兩地塊卻呈現(xiàn)出相反的“命運(yùn)”，北京土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“冰火兩重天”。

　　農(nóng)展館地塊設(shè)置了合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，競(jìng)報(bào)異地建設(shè)醫(yī)院面積，最后融創(chuàng)以21億元配建27.8萬(wàn)平米的醫(yī)院面積競(jìng)得該地塊;粗略計(jì)算，土地溢價(jià)率為16%，樓面價(jià)為35501元/平方米，但考慮到配建醫(yī)院的成本，所以折合樓面地價(jià)將突破7萬(wàn)。

　　農(nóng)展館地塊以7.3萬(wàn)元/平米的價(jià)格刷新了北京單價(jià)地王。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，該地塊樓面價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)目前農(nóng)展館商圈4萬(wàn)元/平米左右的平均價(jià)格，再現(xiàn)樓面價(jià)與二手房價(jià)格的倒掛，而該項(xiàng)目開發(fā)為豪宅級(jí)別的高端項(xiàng)目可能是未來(lái)唯一的選擇。

　　與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)價(jià)，恒大以40.4億元加配建51500平方米公租房的代價(jià)將朝陽(yáng)豆各莊地塊拿下，剔除公租房部分，折合樓面價(jià)16618元/平方米。本次出讓宗地中除公共租賃住房外，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為22000元/平米。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，豆各莊地塊算上建安及管理成本4000-5000元/平米，整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間微乎其微，但是作為恒大地產(chǎn)來(lái)北京的第二個(gè)項(xiàng)目而言，“試水”意義大于該項(xiàng)目本身。

　　“該地塊周邊的二手房交易價(jià)格約為2.6萬(wàn)元/平米，限價(jià)商品房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)還是比較明顯的，銷售基本情況將會(huì)十分良好。該地塊與恒大地產(chǎn)上次競(jìng)得的昌平沙河高教園二期地塊一樣，只是其曲線進(jìn)入北京市場(chǎng)，打造自己的北京運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的被迫選擇。”張旭說(shuō)。

　　“地王”與“限價(jià)地”并存成主流

　　對(duì)于一邊嚴(yán)格限制地價(jià)、一邊又任由地王出現(xiàn)的現(xiàn)象，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為這并不矛盾，“限價(jià)地”與“準(zhǔn)地王”互現(xiàn)將成為未來(lái)土地市場(chǎng)的主流。一方面，這符合調(diào)控基調(diào);另一方面，也與市場(chǎng)要求相符合。

　　“通過(guò)行政干預(yù)的‘限價(jià)地’能在一定程度上延緩房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)，滿足中低收入的住房需求;而高端物業(yè)交由市場(chǎng)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，即通過(guò)市場(chǎng)化形成‘地王’，也使得政府能有更多資金反哺至保障房之中。”胡景暉說(shuō)。

　　一方面，調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力巨大。張大偉表示，逐漸增加供應(yīng)的限房?jī)r(jià)地塊、配建保障房的普通地塊將是土地市場(chǎng)的主角。商品房部分可能價(jià)格依然持續(xù)上漲，但普通中低收入人群逐漸可以選擇購(gòu)買價(jià)格相對(duì)較低的限價(jià)房。而房?jī)r(jià)控制目標(biāo)也可以在低價(jià)房占比增加的情況下非常容易完成。

　　另一方面，對(duì)土地財(cái)政的依賴短期難消。胡景暉認(rèn)為，從土地財(cái)政角度來(lái)看，由于房?jī)r(jià)受限(明顯低于周邊房?jī)r(jià))，也在一定程度上影響土地出讓價(jià)格，政府土地收入將減少，為保證土地財(cái)政收入，其他非普通住房用地需要通過(guò)市場(chǎng)化出讓，創(chuàng)造高地價(jià)款來(lái)平衡限價(jià)地的損失。