摘要：“眼下房地產(chǎn)的利好不斷，市場將迎來一個新的爆發(fā)期。”臨近年末，在行業(yè)利好不斷涌現(xiàn)的背景下，首先被引爆的是土地市場。僅11月下旬，北上廣以及南京、杭州等地紛紛出現(xiàn)了土地出讓大潮，而各地的地王也不斷涌現(xiàn)。11月24日，北京、廣州、蘇州三大城市聯(lián)手出讓了26宗土地，拍地總額213億元。而上海則在11月25日創(chuàng)下了新的單價地王。而這一輪的拍地潮遠未結(jié)束，未來數(shù)日有可能出現(xiàn)更大規(guī)模的推地現(xiàn)象。就在三四線城市面臨天量庫存壓力、全國土地出讓金下降25.2%的同時，一線城市和核心二線城市卻迎來了熱火朝天的推地潮。

　　一二線城市爭相推地

　　今年的11月可以說得上是一場土地市場的狂歡。特別是在月底，國內(nèi)各大一線城市都不約而同地爭相推地。其中不僅包括了北京、廣州、上海三大一線大城市，同時也包括了南京、杭州等核心二線城市。

　　11月20日、23日，杭州一口氣推出了4宗地；11月23日開始，北京連續(xù)兩天推出的好地引發(fā)了一線大房企的爭奪；最為熱鬧的是，僅11月24日一天，北京、廣州、蘇州三大城市同時涌現(xiàn)出土地出讓潮，這三個城市出讓的土地達到26宗，而拍地的金額達到213個億。當天，廣州連推8宗地塊，其中2宗流拍6宗成交，一日之內(nèi)拍地攬金約50億元。而北京，更是將房山兩優(yōu)質(zhì)地推出市場，引發(fā)了房企的搶地大戰(zhàn)，當日拍地就接近69億元。

　　從各地的推地時間表來看，今年末一二線城市的土地出讓大戲才剛剛開始。更為關(guān)鍵的是，政策的利好不斷出臺，成為今年底企業(yè)發(fā)力爭奪土地資源的信心來源，帶動了行業(yè)對于未來發(fā)展的良好信心。

　　地王潮再度降臨

　　“這是要掀起熱潮的節(jié)奏，拍出的幾乎全是地王！”從11月底開始，土地市場的亮點不僅多，而且還“貴”。記者發(fā)現(xiàn)，從11月開始國內(nèi)一二線城市推出的每一場土地拍賣會幾乎都能誕生新的地王。

　　10月30日，以38.84億成交的金茂項目憑借21512元/平方米的樓面地價成為杭州新的單價地王。11月20日同在杭州出讓的橋西宅地以16842元/平方米的價格成交，打破遠洋大河宸章地塊維持近8年左右的15588元/平方米的成交單價紀錄，冠冕橋西新地王；同日出讓的杭氧杭鍋地塊拍出18479元/平方米的價格，創(chuàng)下杭氧杭鍋板塊新高；三天后的11月23日開拍的湖州街地塊再度加冕拱墅板塊地王。

　　不僅是杭州，北京、上海、廣州三大一線城市更是地王的集中地。11月25日下午，備受矚目的新江灣巨型純住宅地塊迎來了現(xiàn)場競標，12家房企、數(shù)輪爭奪，最終由信達以72.99億殺出重圍奪得，名義樓板價4.9萬元/平方米，若扣除20%保障房面積后，實際樓板價超過61000元/平方米，刷新了上海住宅樓板價新紀錄。

　　而今年北京成交的土地中，有9宗成交樓面價超過50000元/平方米，25宗樓面價在30000元/平方米以上。在11月底，更是高地價的爆發(fā)期。11月23日成交的北京石景山交通樞紐M、N地塊，經(jīng)過多輪激烈競價，最終以35.4億元被北京老牌國企華遠地產(chǎn)奪得，樓面價格達到28697元/平方米，溢價率高達121%。而11月24日北京土地市場繼續(xù)上演房企搶地大戰(zhàn)，經(jīng)過多輪競價，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯(lián)合體摘得，總價68.63億元。據(jù)測算，兩地塊樓面價分別達到約18000元/平方米、29000元/平方米，已接近甚至超過區(qū)域在售樓房價格。

　　廣州的土地拍賣市場一直較為理性，但近期同樣也有地王誕生。僅在11月24日一天時間內(nèi)，廣州連推8宗地塊，2宗流拍6宗成交，最終一日攬金約50億元。其中，番禺橋南街一宗4.55萬平方米的宅地由時代地產(chǎn)以24.69億元及配建3600平方米保障房競得，番禺市橋新地王由此誕生。而琶洲電商園區(qū)的3宗商地，引入的“新地主”分別是粵傳媒、廣東粵科和康美健康。和之前賣出的14塊電商園區(qū)商地一樣，這三塊“蚊形地”全部底價成交，樓面地價13000元/平方米。

　　未來幾年住宅或?qū)ⅰ昂勒�化�?/strong>

　　目前一線城市土地在標桿房企的激烈爭搶下，已普遍出現(xiàn)了樓面價超過當?shù)胤績r的現(xiàn)象。有分析認為，雖然高價地并不能完全代表未來市場售價，但如此多的“地王”集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。

　　從11月開始，土地市場大熱的城市不僅有北京、上海，廣州、南京、杭州等，其他一二線城市同樣也出現(xiàn)了土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新紀錄。例如，南京將于本月27日拍出的仙林湖板塊一地塊，起拍價已超出該區(qū)域“前地王”樓面價，為此周邊多樓盤都已暫停加推，待新“地王”出來后伺機漲價。

　　分析指出，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市就十幾個，最多不超過20個，占全國城市的比例相當之小。而且這些大城市在國家嚴控城市邊界的情況下，未來出讓的土地也將越來越少。也就是說，對開發(fā)商而言，未來可供選擇進入的城市和空間已經(jīng)越來越小。在這種情況下，土地市場的價格自然也就水漲船高。

　　即便是樓價一直理性的廣州，也可能要進入到“豪宅時代”。在日前誕生的番禺市橋新地王，僅是樓面地價就達到16330元/平方米。合富輝煌房地產(chǎn)集團首席市場分析師黎文江就認為，“未來，番禺普通住宅價位可能會超過3萬元/平方米，達到番禺目前豪宅價位。”

　　廣州還有一波土地出讓大潮

　　番禺新地王誕生了，但廣州的推地潮卻剛開始。按照原定的計劃，11月30日廣州將繼續(xù)大規(guī)模賣地，有17宗地塊出讓，廣鋼、金融城等“熱土”齊齊推地，總宗地面積達41.6萬平方米，總起拍價達149億元。如果它們都順利拍出，意味著短短一周之內(nèi)，廣州將進賬土地出讓金超200億元。

　　而將來的這一波土地出讓大潮，除了廣鋼、金融城地塊引人關(guān)注外，荔灣區(qū)百花香料廠地塊同樣引人注目。據(jù)中原研究部分析，百花香料廠地塊屬于芳村花地灣板塊，周邊茶葉市場、花鳥魚蟲市場等各類專業(yè)市場聚集，居住氛圍濃厚，二手樓盤眾多，樓梯樓和電梯樓均有豐富選擇，二手市場競爭較為激烈，價格相對穩(wěn)定，因此，本區(qū)域的樓價上漲速度相對更加平緩。據(jù)中原研究部監(jiān)測，項目片區(qū)二手電梯樓售價20000-26000元/平方米，個別樓盤的個別單位可達28000元/平方米，考慮市場現(xiàn)狀及升值走勢，預(yù)測項目經(jīng)過兩年開發(fā)期后，未來售價估計26000-29000元/平方米，部分具備一線花地河景的單元，單價過3萬元可期。

　　市橋南地價創(chuàng)新高，番禺房價還要漲？

　　11月24日廣州的土地市場很熱鬧。當天，廣州一口氣賣出6宗地，分別是番禺1宗宅地、海珠3宗地及黃埔2宗地，總拍地面積超20萬平方米，賣地收入超50億元。其中番禺地塊的爭奪尤為激烈。從拍賣開始就遭遇保利、招商、萬科等十大房企哄搶，上演了一場搶地大戰(zhàn)，最終時代地產(chǎn)以總價近24.7億，競配建3600平方米奪得該地，創(chuàng)造了新的市橋地王。對于新地王的誕生，行業(yè)普遍認為將成為番禺新一輪價格上漲的助推器，番禺的樓價將被拉高。

　　新地王未來要賣3萬以上

　　番禺市橋南地塊一直受關(guān)注，從未開拍就收到10家房企報價，未拍地就已經(jīng)成為市橋新地王。萬科、保利、旭輝、中國平安、粵科等10家房企在該地塊上激烈廝殺，上演了一場搶地大戰(zhàn)，最終時代地產(chǎn)以總價246949萬元，競配建3600平方米拿下該地塊，折合樓面價16330元/平方米，打破了金融街去年創(chuàng)造的市橋地王紀錄。

　　對于新地王的產(chǎn)生，時代地產(chǎn)廣州南區(qū)總經(jīng)理李偉紅對于此次拿地向媒體表示，“這個拿地價在公司的預(yù)判中，看好一線城市的樓市，認為價格還將上揚。”她還表示，時代未來還會爭取拿地。至于未來的地塊規(guī)劃，暫時還沒有具體透露內(nèi)容。

　　而所合富輝煌提供的分析報告指出，橋南宅地位于市橋南核心位置，與市橋中心一江之隔，東南西均為大型成熟社區(qū)，居住氛圍成熟，北鄰南區(qū)公園，可遠眺珠江，景觀環(huán)境優(yōu)美。整塊地塊形狀比較規(guī)整，規(guī)模較大。

　　對于地王，未來賣多少錢是關(guān)鍵。“樓面地價達到16328元/平方米，該地塊房價以后要賣到3萬元左右，才是盈利的。但這樣有可能超過市場可以承受的范圍，若按豪宅來賣，局部區(qū)域可能可以。”寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同向記者表示。

　　周邊房價將被拉高

　　“拍地對周邊二手市場會有一定影響，可能令周邊二手市場放盤的小業(yè)主心態(tài)強硬一些。”記者了解到，新地王所處的市橋南區(qū)，目前已經(jīng)聚集了多個居住社區(qū)盤，如喜盈雅境、海倫堡、海倫堡御院、花樣年華等都是區(qū)域內(nèi)二手交投的熱門樓盤。合富置業(yè)朗陶居分行主管盧嘉惠表示，這區(qū)域購買二手房的買家類型，與市橋東區(qū)、北區(qū)等區(qū)域類似，剛需客占6-7成。市場需求量大，但放盤量不多，市場處于供不應(yīng)求的態(tài)勢。

　　“從目前市場狀況分析，市橋南區(qū)一手市場供應(yīng)不多，且一手樓價明顯高于二手樓價，因此，意向購買二手房的客戶改買一手房的情況并不多見。”合富置業(yè)朗陶居分行主管盧嘉惠分析，現(xiàn)時價格相對較低的二手房要數(shù)新世紀花園，二手均價約11000元/平方米。花樣年華的二手價格比新世紀花園略高，約12000-14000元/平方米之間。雅居樂錦官城、海倫堡等樓盤二手均價約15000元/平方米左右，而喜盈雅境、昊龍花園、海倫堡御院等樓盤，價格略高于花樣年華，但低于或與雅居樂錦官城持平。

　　盧嘉惠表示，盡管目前市橋南區(qū)二手市場求大于供，但買家出手較為理性，估計不會因為拍地而更加積極入市。目前買家出手購房的原因，大多是因為有換房的需求或者是因為受惠于公積金貸款新政利好而出手。市橋南區(qū)二手市場上放盤業(yè)主的心態(tài)穩(wěn)定，地塊溢價成交，業(yè)主的態(tài)度可能會更加堅決，更加不愿意降價，不過，若業(yè)主在拍地后反價，短時間內(nèi)也很難促使買家追漲入市。