以十年為計(jì)量周期的框架中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)每隔十年會(huì)產(chǎn)生一次大的制度性變革，每次變革會(huì)催生一兩個(gè)超級(jí)需求增長(zhǎng)點(diǎn)，也會(huì)產(chǎn)生大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)“增長(zhǎng)極”。回顧歷史，中國(guó)經(jīng)濟(jì)曾在1980年代初推進(jìn)了農(nóng)村土地承包制改革，釋放了農(nóng)業(yè);曾在1980年代后期推進(jìn)了國(guó)有土地使用權(quán)改革，釋放了土地轉(zhuǎn)為工商業(yè)用途的產(chǎn)出功能，通過(guò)土地與勞動(dòng)力、土地與資金的結(jié)合，造就了以“珠三角”為代表的制造業(yè)快速增長(zhǎng)，使之成為中國(guó)第一個(gè)“增長(zhǎng)極”;曾在1990年代中期推進(jìn)了分稅制改革，間接催生了“土地財(cái)政”，雖然分稅制完成了中央與地方之間一定意義上的財(cái)政分權(quán)，盡管統(tǒng)一稅率和分成比率是固定的，但是“土地財(cái)政”卻使得不同地方政府之間卻可以通過(guò)調(diào)整工業(yè)用地價(jià)格來(lái)吸引外商投資，以工業(yè)用地作為杠桿實(shí)現(xiàn)稅收收入最大化，這造就了“長(zhǎng)三角”制造業(yè)的奇跡，并使之在不足十年的時(shí)間里成為中國(guó)第二個(gè)“增長(zhǎng)極”。 新世紀(jì)以來(lái)，這兩個(gè)制造業(yè)中心借助于出口和房地產(chǎn)這兩大超級(jí)需求，創(chuàng)造了中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去十年平均10%以上的增長(zhǎng)。

　　站在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)展望，2011年、2012年甚至2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)都將處于短、中、長(zhǎng)周期的疊加階段，當(dāng)前所觀察到的一系列現(xiàn)象都可能是這三個(gè)周期相互疊加的 “倒影”，雖然短期可以通過(guò)開(kāi)工新項(xiàng)目消化建成項(xiàng)目的產(chǎn)能、通過(guò)債務(wù)的展期進(jìn)一步支撐財(cái)政杠桿。但是對(duì)于中長(zhǎng)期的下一個(gè)十年，從土地周期的視角看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依托城市化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景條件，能否完成從高速增長(zhǎng)向中速增長(zhǎng)的順利轉(zhuǎn)換則主要取決于：能否培育出新的土地需求增長(zhǎng)點(diǎn)、能否產(chǎn)生下一個(gè)新生“增長(zhǎng)極”、能否推進(jìn)新一輪的制度改革。

　　1、尋找新的土地需求增長(zhǎng)點(diǎn)：房地產(chǎn)多元化業(yè)態(tài)的出現(xiàn) 。過(guò)去的10年，出口和房地產(chǎn)作為推動(dòng)土地需求、土地財(cái)政和中國(guó)經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張的兩大需求目前面臨一定的弱化趨勢(shì)，以房地產(chǎn)為例，按照目前的調(diào)控政策導(dǎo)向，未來(lái)房?jī)r(jià)將導(dǎo)向到與土地價(jià)格和建筑安裝成本相適應(yīng)的利潤(rùn)率水平，需求結(jié)構(gòu)則導(dǎo)向“剛需”占絕對(duì)比重的格局，這意味著下一階段房地產(chǎn)業(yè)作為土地財(cái)政的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)將會(huì)面臨轉(zhuǎn)型壓力，如果轉(zhuǎn)型順利，則有望重啟新一輪土地資產(chǎn)的上行擴(kuò)張周期，目前這種轉(zhuǎn)型的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　2、尋找新的土地需求增長(zhǎng)點(diǎn)：制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型。制造業(yè)在土地財(cái)政框架中的作用不言而喻，目前資本市場(chǎng)的一個(gè)主要擔(dān)憂是出口下滑對(duì)國(guó)內(nèi)制造業(yè)將產(chǎn)生顯著的負(fù)面沖擊，在沖擊土地財(cái)政持續(xù)性的同時(shí)，也沖擊中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的可持續(xù)性。但是與常識(shí)的判斷略有不同，海外市場(chǎng)需求減弱對(duì)中國(guó)制造業(yè)的沖擊雖然部分體現(xiàn)在總量的下滑上，但是當(dāng)前中國(guó)的出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型或許將部分抵消沖擊的程度。

　　3、尋找一個(gè)新的增長(zhǎng)極。基于上述分析，所謂“增長(zhǎng)極”是指：(1)從含義上，資產(chǎn)的資本化即勞動(dòng)力、土地等基礎(chǔ)資產(chǎn)，借助于人口的流動(dòng)、工業(yè)化和城市化的平臺(tái)，在特定區(qū)域形成聚集，最終轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出的能力才是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根本驅(qū)動(dòng)力和形成區(qū)域增長(zhǎng)極的關(guān)鍵。(2)流動(dòng)人口之所以由農(nóng)村流向城市、農(nóng)地之所以轉(zhuǎn)為工商業(yè)用途，根本原因是農(nóng)業(yè)與工商業(yè)的生產(chǎn)能力存在顯著差異，因此，只要城市收入大于農(nóng)村收入、農(nóng)地轉(zhuǎn)換為工商業(yè)用地的邊際產(chǎn)出大于零，則中國(guó)的城市化進(jìn)程不會(huì)終結(jié)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力也不會(huì)衰竭。(3)資產(chǎn)資本化推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)了貨幣化，而不是相反。如果我們的柜架及邏輯成立，那么，在下一個(gè)十年我們將依次看到兩個(gè)現(xiàn)象：一個(gè)新的區(qū)域增長(zhǎng)極的出現(xiàn)、一輪新的貨幣化進(jìn)程的出現(xiàn)。

　　4、尋找新的制度紅利。在我們的框架中，潛在的制度紅利或來(lái)自于兩個(gè)方面：土地財(cái)政和農(nóng)地改革。土地財(cái)政和發(fā)債券的實(shí)質(zhì)效果相同，區(qū)別僅在于初始的制度條件不同導(dǎo)致不同國(guó)家走向了不同的融資路徑。原則上地方政府的融資機(jī)制可以是：其一，發(fā)行貨幣;其二，以未來(lái)財(cái)政收入作抵押發(fā)行市政債;其三，中國(guó)特色的土地財(cái)政，其四，財(cái)產(chǎn)稅模式。在中國(guó)改革開(kāi)放的初期，城市化與工業(yè)化處于起步階段，稅收來(lái)源幾乎是枯竭的，同時(shí)中央政府又禁止地方抵押未來(lái)收入發(fā)債，在這種情況下，深圳于1987年敲響國(guó)有土地使用權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓第一錘，開(kāi)辟了土地財(cái)政的先河。

　　作為一種融資方式，從發(fā)展趨勢(shì)以及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，土地財(cái)政更多帶有過(guò)渡形式的色彩，最終將被市政債發(fā)行所替代。理論上，在建設(shè)用地指標(biāo)禁止跨區(qū)轉(zhuǎn)讓和18億畝耕地紅線的限制下，每賣一塊地，意味著可賣的土地會(huì)少一塊，雖然價(jià)格只要足夠高，可能會(huì)產(chǎn)生圍海造地、開(kāi)山辟地的創(chuàng)舉，但畢竟有限，從融資的角度講，也沒(méi)有這個(gè)必要。從最新的情況來(lái)看，深圳市作為開(kāi)拓土地使用權(quán)出讓先河的改革先鋒城市，隨著城市可用的建設(shè)用地日益減少，在率先完成城市化之后，通過(guò)試點(diǎn)市政債發(fā)行，開(kāi)始由土地財(cái)政過(guò)渡到常規(guī)化的、更為市場(chǎng)化的依賴債券市場(chǎng)融資的階段。從2011年深圳市建設(shè)用地的出讓結(jié)構(gòu)看，僅有6%的土地用于住宅出讓，10%的土地用于工業(yè)出讓，其余絕大部分為交通與市政公共服務(wù)設(shè)施用地，這意味著深圳已走過(guò)依賴賣地來(lái)實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施融資的發(fā)展階段，提升城市公共服務(wù)功能成為建設(shè)用地調(diào)控的著力方向。相反，從2011年重慶市的建設(shè)用地出讓結(jié)構(gòu)看，這個(gè)城市則處于土地財(cái)政特征顯著期。

　　總體上看，發(fā)達(dá)城市和地區(qū)土地財(cái)政弱化，并必然不代表融資能力減弱，這些城市將從土地財(cái)政逐步過(guò)渡到相對(duì)成熟的財(cái)產(chǎn)稅和市政債融資模式，從更大角度講，下一個(gè)最大的制度化改革仍有可能出現(xiàn)在土地領(lǐng)域。