從2010年10月15日至今，廣州版樓市限購(gòu)令出臺(tái)即將滿兩周年。這期間，廣州樓市成交量出現(xiàn)大幅度的萎縮后回升，樓價(jià)卻穩(wěn)中微漲。根據(jù)網(wǎng)易數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2010年9月廣州開(kāi)始限購(gòu)前一個(gè)月，廣州全市網(wǎng)簽套數(shù)為12339套，成交均價(jià)為12180元/平方米。而2012年9月，全市網(wǎng)簽套數(shù)為8898套，成交均價(jià)為12577元/平方米，成交量相比下跌27.88%，價(jià)格相比上漲3.26%。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到通貨膨脹、結(jié)構(gòu)性因素等影響，限購(gòu)對(duì)樓價(jià)及成交量還是有一定的抑制作用。

鄧浩志

　　樓價(jià)走勢(shì) 均價(jià)多在1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平方米

　　廣州版樓市限購(gòu)令出臺(tái)之初，各種猜想不斷。在限購(gòu)兩周年之際再來(lái)看樓價(jià)，似乎限購(gòu)?fù)献×藰莾r(jià)上漲的步伐。

　　根據(jù)網(wǎng)易數(shù)據(jù)中心提供的數(shù)據(jù)，2010年9月至2012年9月，廣州月度樓價(jià)多在1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平方米徘徊，最低點(diǎn)在2011年7月，全市成交均價(jià)為10777元/平方米。對(duì)比限購(gòu)前的2010年9月樓價(jià)12180元/平方米，2012年9月全市成交均價(jià)為12577元/平方米，相比增長(zhǎng)了3.26%，樓價(jià)出現(xiàn)微漲。

　　但用另一組數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，結(jié)論則不盡相同。廣州限購(gòu)前的2010年1月1日至9月10日，全市住宅(不含公寓)網(wǎng)簽成交套數(shù)為44803套，均價(jià)10089元/平方米。而2012年初到9月10日，廣州全市住宅成交量為58593套，均價(jià)為12066元/平方米，相比上漲了19.6%。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，限購(gòu)以來(lái)樓價(jià)不降反升，并不意外。主要原因在于：除了通貨膨脹的因素外，廣州樓市近年來(lái)結(jié)構(gòu)變化明顯。隨著改善型需求的出現(xiàn)，廣州樓市特別是市區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)越來(lái)越高端，產(chǎn)品檔次提升，必然導(dǎo)致定價(jià)的提升。上述這些因素與樓價(jià)下降之勢(shì)形成中和之勢(shì)，因此出現(xiàn)樓價(jià)平穩(wěn)中有漲的現(xiàn)象，而限購(gòu)對(duì)樓價(jià)的抑制作用還是不可忽視的。

　　房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，廣州執(zhí)行限購(gòu)后，樓價(jià)在去年下半年呈現(xiàn)下跌之勢(shì)，但由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)下行，國(guó)家又出臺(tái)了一系列的降息降準(zhǔn)政策。同時(shí)，購(gòu)房者的心態(tài)與預(yù)期也發(fā)生改變，隨后市場(chǎng)成交再度回升，樓價(jià)也相應(yīng)扭轉(zhuǎn)了態(tài)勢(shì)。

　　值得一提的是，隨著廣州樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，不僅市中心中高檔大戶型樓盤(pán)成為主流，而一些豪宅盤(pán)的樓價(jià)也節(jié)節(jié)攀升。比如凱旋新世界、愛(ài)群薈景灣、頤德公館等樓盤(pán)的成交單價(jià)都在4萬(wàn)元以上。此外，珠江新城備受矚目的豪宅僑鑫匯悅臺(tái)也已亮相，預(yù)計(jì)項(xiàng)目復(fù)式單位價(jià)格將達(dá)到12萬(wàn)元/平方米左右。而此前二沙島宏城花園的售價(jià)達(dá)到13.45萬(wàn)元/平方米，堪稱近兩年來(lái)廣州樓市成交價(jià)格之最。

　　成交變化 月網(wǎng)簽量基本未超1萬(wàn)套

　　和樓價(jià)相比，限購(gòu)對(duì)樓市成交量顯然有著立竿見(jiàn)影的效果。從數(shù)據(jù)上看，2010年9月全市的網(wǎng)簽成交量為12339套，而在限購(gòu)的黃金月，成交量一度達(dá)到16948套。而在此后的二十多個(gè)月里，廣州樓市月成交再?zèng)]有過(guò)萬(wàn)套的成績(jī)，成交量最低的是2011年3月份，月網(wǎng)簽成交量?jī)H為4066套，不及限購(gòu)當(dāng)月成交量的三分之一。限購(gòu)后樓市成交量的萎縮狀態(tài)，一直到今年5月份才有所好轉(zhuǎn)，成交量才開(kāi)始逐漸回升。根據(jù)樂(lè)居對(duì)陽(yáng)光家緣的最新監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，5月份(5月1日-30日)全市住宅網(wǎng)簽8788套，比4月份網(wǎng)簽量增加3055套，增幅為53.29%，創(chuàng)下19個(gè)月以來(lái)網(wǎng)簽量新高。

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志就分析認(rèn)為，5月份成交量的回升，主要由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策觸底，加上地方政府對(duì)首次置業(yè)者和改善型需求進(jìn)行政策“微調(diào)”，加大了購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期。隨后，樓市延續(xù)了“紅五月”旺銷勢(shì)頭，上演了淡市不淡的樓市成交回暖大戲。穩(wěn)定的市場(chǎng)成交量，也讓開(kāi)發(fā)商對(duì)“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略進(jìn)行改變，之前降價(jià)的樓盤(pán)開(kāi)始上調(diào)樓價(jià)，新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)也不“低走”，樓市甚至出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭。

　　韓世同表示，限購(gòu)對(duì)抑制投資起到了重要作用，也是樓市成交出現(xiàn)萎縮的決定性因素。不過(guò)現(xiàn)在的限購(gòu)政策其實(shí)執(zhí)行并不嚴(yán)格，很多沒(méi)有購(gòu)房指標(biāo)的人，通過(guò)親戚或者家人的名額再買(mǎi)房的情況仍然存在，但至少遏制住了以前出現(xiàn)一買(mǎi)就幾套、十幾套，甚至一棟樓的投機(jī)行為。

　　后市觀察

　　打擊投機(jī)有力，限購(gòu)或常態(tài)化

　　限購(gòu)政策，當(dāng)初作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的行政手段出現(xiàn)，一開(kāi)始備受非議。不過(guò)，經(jīng)過(guò)近兩年的實(shí)踐，對(duì)樓市的調(diào)控作用還是顯而易見(jiàn)的。不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，限購(gòu)政策對(duì)打擊投資性需求，抑制樓價(jià)上漲，的確起到了非同小可的作用。鑒于目前市場(chǎng)成交與樓價(jià)又有回暖之勢(shì)，對(duì)限購(gòu)政策的依賴加大，未來(lái)限購(gòu)政策很可能長(zhǎng)期化、常態(tài)化。

　　并且，從現(xiàn)在的市場(chǎng)情況來(lái)看，限購(gòu)仍然不能放松，尚未達(dá)到取消的條件。加上限購(gòu)不是單純的市場(chǎng)手段，而是行政手段，它的去留，本來(lái)就不是市場(chǎng)決定的。黃韜預(yù)計(jì)限購(gòu)政策還會(huì)繼續(xù)下去，甚至常態(tài)化。“至少3-5年，等保障房充分進(jìn)入低收入人群需求市場(chǎng)，限購(gòu)政策就會(huì)變得沒(méi)有必要。”

　　限購(gòu)兩周年，廣州樓價(jià)盡管比限購(gòu)前漲幅收窄，但還是上漲的，成交量也在今年5月后大幅回升。在限購(gòu)不會(huì)取消的預(yù)期下，預(yù)計(jì)樓價(jià)會(huì)在平穩(wěn)中上漲，而成交量將表現(xiàn)平穩(wěn)。黃韜認(rèn)為，限購(gòu)是成交量不會(huì)大漲的主因，而值得注意的是，這一兩年來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商減產(chǎn)，這預(yù)示著未來(lái)供應(yīng)量的回落，導(dǎo)致樓價(jià)有上漲的壓力，但由于限購(gòu)、貸款政策等因素，則將與樓價(jià)上漲在博弈中形成平衡。韓世同則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)整體環(huán)境影響巨大，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能一枝獨(dú)秀。