摘要：日前，國家證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，證監會同步發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，這意味著標準化REITs在中國的發行更近一步。

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    根據《2019年地產基金研究報告》顯示，2019年我國新增地產基金類型中，城鎮化和基礎設施基金數量最多，占比約為44%，其次為住宅占比約38%，商業占比約16%，成為地產基金的一個重要部分。

       商業地產與地產私募基金的關系

    從地產私募基金的“募投改管退”環節來看，商業物業目前已經成為適用于私募基金的一大重要基礎物業類型。商業物業的運營管理是一項復雜且專業的工作，運營管理團隊在很大程度上決定了物業未來的發展空間。

       商業地產的“錢”途與“高質量發展”

       存量時代與金融發展共助力，運營為王的時代已在“扣門”

    對于商業地產來說，這個階段最重要的就是運營管理能力，只有通過良好的運營管理，才能保持商業物業的增值和穩定的、持續的、具有成長性的租金、物業管理費等收入。此外，目前國內地產私募基金對于多固定收益、少浮動收益的風險和收益要求，對商業地產的運營管理能力提出更高的要求。

    從商業地產本身的發展情況來看，中國20大城市商業物業的存量在2020年預計將超過2億平方米，而商業物業存量從1億平方米到2億平方米的存量，20城市只用了4年的時間。中國商業地產已經逐步進入存量時代，存量時代運營管理能力的重要性不言而喻，更加考驗商業地產人在運營管理方面的基本功。

       房地產信托投資基金（REITs）是未來解決商業地產退出的優選通道

    作為全球解決房地產流通性的重要金融工具，REITs在中國的發展正在逐步掃清障礙，雖然目前還沒有真正意義上的標準REITs出現，但已經有類REITs產品被批準掛牌。未來隨著國內相關稅收政策的完善、金融人才的培育，以及優質的自持商業物業的出現，標準REITs產品上市指日可待，其將在很大程度上解決商業地產開發運營中的資金難題，為國內商業地產的進一步發展添磚加瓦。

    注重提升資本運作+資產運營能力是高質量發展的核心

    根據不完全統計，國內大型房地產開發商如萬達、花樣年、紅星商業、新城控股、凱德、大悅城、星河地產等，在不同層面提出輕資產轉型或者進行管理輸出、品牌輸出等新的業務領域。這一戰略的實施也與專業機構的主要服務內容產生部分重合。

    尤其是商業項目向精細化、個性化發展，追求大而全的商場并非必選項，商業地產的未來注定會是豐富多彩、類型多樣。在前期項目定位階段，對消費者的研究應該改變原有的以年齡、性別、學歷等為主的傳統方式，轉而通過興趣、愛好、價值觀等方面的研究對消費者進行細分，衍生出諸如運動主題、寵物主題、女性主題、二次元主題等細分商業項目，通過深耕細分目標客群，提高復購率。

   在國內經濟開啟“內循環”為主的基調下，商業地產作為實體商業的有效載體，將迎來存量時代發展的新契機，迎接國內活躍的消費需求。同時，“慢工出細活”、“精耕細作”等行業特點將被越來越多的商業地產人所看重，前期精準的定位、符合商業邏輯的建筑設計規劃、務實的招商落地能力、優秀的運營管理能力等將是存量時代商業物業增值的致勝法寶。

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