花樣年29日曲線購地 正中工業(yè)用地下懷
2011-07-02 來源：經(jīng)濟觀察報 編輯：狄海霞
6月29日，花樣年控股集團深圳拿地，顯然是對其深圳土地儲備短缺的一次有效補充。
“深圳是花樣年的核心業(yè)務區(qū)域，也是花樣年的發(fā)源地。深圳土地稀缺，像此次收購地塊在蛇口，周邊房價已經(jīng)達到4萬元/平方米，所以此次收購對擴充花樣年在深圳的業(yè)務，進行長期性的土地戰(zhàn)略儲備非常有幫助。”花樣年集團相關負責人對本報表示。
根據(jù)花樣年2010年年報，截至2010年12月31日，花樣年總土地儲備建筑面積1394萬平方米，其中成渝經(jīng)濟圈占60%，珠三角占26%;深圳只有12.5萬平方米的在建項目，待建項目土地儲備為0，是花樣年在成渝經(jīng)濟圈和珠三角布局的各個城市中，唯一沒有待建項目儲備的城市。
從業(yè)績區(qū)分來看，2010年，成渝經(jīng)濟圈銷售了24.4萬平方米，貢獻了64%的銷售面積，但只貢獻了52%的合同銷售金額;珠三角銷售了8.5萬平方米，面積占比22%，但合同銷售金額占比達到31%。珠三角對公司業(yè)績的重要性，由此可見一斑。
6月29日，花樣年控股集團有限公司發(fā)布公告，將以3.155億元收購TCL王牌電子(深圳)有限公司全部股權。通過此次收購，花樣年將擁有TCL(深圳)在深圳蛇口的三幅土地及地上建筑物。
如果說花樣年意圖在深圳拿地的愿望迫切，并不為過。深圳是花樣年的起源地，也是目前花樣年業(yè)務的最主要貢獻區(qū)域之一。不過，隨著花樣年在成渝地區(qū)的發(fā)展，成渝地區(qū)的業(yè)務比重，已經(jīng)明顯超過了大本營深圳。
珠三角的銷售價格遠高于成渝經(jīng)濟圈，是上述差別產(chǎn)生的原因。依據(jù)其2010年年報數(shù)據(jù)計算，成渝經(jīng)濟圈的平均售價為8271元/平方米，珠三角的平均售價為14163元/平方米。如果能成功控制拿地成本，珠三角區(qū)域對利潤的貢獻將非常明顯。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)開發(fā)城市綜合體，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供地產(chǎn)產(chǎn)品和服務，是花樣年一直以來的做法。如深圳香年廣場，位于華僑城東部工業(yè)區(qū);深圳美年廣場，是通過轉讓獲得的鵬基時代創(chuàng)業(yè)園項目，同樣位于蛇口地區(qū);而成都香年廣場，位于成都市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。而此次拿到蛇口的土地，符合其緊隨產(chǎn)業(yè)園區(qū)的做法。
由于其與產(chǎn)業(yè)園區(qū)聯(lián)系的獨特開發(fā)模式，土地性質并不是問題。例如，2007年開盤的深圳香年廣場，土地性質為工業(yè)用地;深圳福年廣場，其土地性質為倉儲，同樣也屬于工業(yè)用地。
對于接下來將會如何規(guī)劃收購到的項目，花樣年集團相關負責人表示：“項目前期較長時間內(nèi)會提升物業(yè)的檔次，持有經(jīng)營或出租。不過片區(qū)已經(jīng)不適合進行工業(yè)性的生產(chǎn)和加工。據(jù)了解，片區(qū)在規(guī)劃上已做了修改，功能上將更改為商住用地，相信此次購入地塊也會適應區(qū)位功能調整的需要，將作為商住用地來開發(fā)，以更好地利用該土地價值。”
該負責人表示，此次收購的達成，源自收購雙方的需求。“深圳土地非常稀缺，花樣年對深圳的土地一直保持著較高的興趣，一直在積極搜尋高性價比地塊。TCL在深圳要轉移到新的辦公和生產(chǎn)運營場所，所以有意將蛇口的老工業(yè)區(qū)出售，花樣年在深圳有土地儲備的戰(zhàn)略性考慮，于是雙方對合作都表示出極大的興趣。而且雙方對未來在全國其他城市的長期合作也有期待。”該負責人表示。
據(jù)了解，花樣年此次獲得的TCL(深圳)三幅地塊，都位于深圳市南山區(qū)蛇口工業(yè)6路。花樣年方面表示，此次收購加上相關費用在內(nèi)的平均物業(yè)收購費用為7000元/平方米。
其中，兩幅土地為工業(yè)用地，另一幅土地為由行政劃撥用地，指定作商業(yè)以及金融用地。這三幅土地中，兩幅土地的使用權分別將于2011年8月13日及2012年7月1日屆滿。
不過，賣家承諾，將會把期滿的兩幅土地的建設用地使用權延續(xù)25年，并且承諾將會把行政劃撥用地的土地使用權，更改為出讓的工業(yè)用地。
盡管拿到的是工業(yè)地塊，但對花樣年來說，卻正中下懷。這就意味著花樣年獲得的，將是三塊工業(yè)用地。
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