4.更換物業(yè)
發(fā)布時間：2013-12-20 來源：0352房網(wǎng) 編輯：admin
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一、具體步驟：
更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負責監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團，是解決小區(qū)物業(yè)管理問題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。
（二）取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級三方的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。 物管顧問、財務顧問，提供專業(yè)支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。
（三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應召開產(chǎn)權(quán)人大會并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時也應避免出現(xiàn)有關(guān)財務帳務修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報小區(qū)辦，取得指導和支持。原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調(diào)。 交接工作是一項繁瑣細致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機率降到最低。
二、特別提示：
在招聘新的物管公司之前，應與原任物管公司簽署一個備忘錄：如果原任物管公司中標，則由它繼續(xù)執(zhí)行園區(qū)的管理工作，如果原任物管公司落選，則須與新任物管公司順利完成交接工作，否則予以處罰。如果業(yè)主管委會手中握有這樣的備忘錄，就會非常有利，也為日后的法院判案提供了依據(jù)。然而，由于當前大多數(shù)業(yè)主的法律意識不強，因此讓不法物管商鉆了空子。
有些小區(qū)，新舊物管公司未能實現(xiàn)順利交接，其原因就在于原任物管公司有抵觸情緒，從而令社區(qū)的管理工作一度陷入混亂狀態(tài)。其實這一方面反映出原任物管公司的職業(yè)素質(zhì)太差，但同時也反映出業(yè)主管委會的監(jiān)控能力不強。千萬不要等到爆發(fā)管理危機的時候再來更換“管家”。
