近期，渣打銀行大中華區研究部出臺了一份以《令人驚詫的回暖》為標題的最新研究報告，預計我國住宅類房地產建設繼2012年收縮之后，將于2013年上半年回暖。報告指出，我國房屋庫存正在下降，有跡象顯示，八九月份土地市場交易活動增加，除非房價大幅上漲，否則房地產政策不會有太大變化。

　　一線城市明年下半年可能耗盡庫存

　　該銀行大中華區研究部主管王志浩分析認為，中國住宅類房地產市場正在回暖，并將在2013年上半年由宏觀經濟的拖累因素轉變為拉動因素。鑒于中國房地產業被很多人認為是一個即將破滅的巨大泡沫，并且有說法稱中國對大宗商品的進口熱潮正在退卻，這樣的回暖跡象或許會讓很多人吃驚。中國房屋銷量的持續回升，很多大城市庫存水平正開始下降。與此同時，我們留意到，大型開發商已經開始拿地，銀行對開發商的貸款也開始出現松動。

　　這位專業人士稱，盡管從同比數據看，我國的房地產銷售仍為負增長，但似乎已經觸底。從渣打掌握的數據來看，中國的房屋銷量連續在8個月同比負增長之后，開始觸底反彈至正增長區間。渣打跟蹤了25個一、二、三線城市，8月份房屋月銷量突破258，000套(按平均面積為70平方米計算)，大大高于2011年的平均月銷量170，000套。

　　此外，一、二、三線城市的庫存狀況正在改善。這位專業人士預測，從最近6個月土地銷售以及近期平均房屋銷量數據來看，庫存耗盡有可能在2013年下半年出現，尤其是新增土地供應有限的一線城市。一線和三線城市的庫存應該會在2013年中達到合理的水平，二線城市庫存應會在今年底達到合理水平。

　　銀行對大中型開發商信貸有所松動

　　報告指出，最近三年房地產行業獲得銀行貸款的難度很大，銀行面向房地產企業的融資被嚴格收緊。其結果是房地產行業資金非常緊張，開發商轉而求助于其它融資渠道，不少房地產商采取了民間融資。據媒體報道，由于房地產部分信托產品出現了問題，導致監管收緊，今年發行房地產相關信托產品的難度也增大。在這種局面下，銀行信貸的任何松動都將有助于開發商融資狀況得到改善。

　　但近期大中型開發商獲得銀行貸款的難度有所降低。根據WIND的統計，在已經公布中報的64家地產公司中，有42家長期貸款余額增加，合計共增加493億元。盡管深處調控背景，但上市地產公司的貸款余額依然增長強勁。萬科的長期借款余額為367億元，年初此數據為210億元，增幅為75%。金融街、金地集團、保利地產分別增加50億、34億、31億。在已經公布年報的7家上市銀行中，興業銀行、重慶農村商業銀行、平安銀行、華夏銀行、民生銀行的房地產貸款余額都有不同程度的增加。這對于房地產行業而言，無疑是個好消息。

　　王志浩由此認為，“風險庫存降低(雖然不是所有城市)，土地市場復蘇，信貸由緊張趨向緩和，所有這些因素，都將有助于2012年房地產市場的恢復。”

　　萬科等大型開發商已開始拿地

　　王志浩提醒投資者，接下來需要留意土地市場剛剛出現的復蘇跡象。開發商不會立即擴充土地儲備，但數據顯示，土地交易量從今年初較低水平的基礎上有所回升。由于部分城市地價出現明顯下降，這已開始吸引開發商拿地。大型房地產開發企業萬科已在今年二季度重返土地市場，但資金較少的中小規模開發商仍然非常謹慎。這位專業研究人士分析，只要房屋銷售繼續保持當前的狀態，庫存繼續下降，地產商的拿地意愿將會變得明顯。但目前看來，開發商囤地意愿不強，行業內更為關心的是加快資金周轉，因此土地成交后開發商應會盡快進行開發建設。

　　近日諾亞研究房地產行業8月的月度報告也印證了這一說法。諾亞財富管理中心高級研究員孫治香認為，作為行業的龍頭，萬科的業務活動被很多市場主體看作為行業的風向標。受整個行業不景氣影響，2011年9月之后萬科的銷售急劇下降，一直持續到2012年5月份，銷售回暖并趨于穩定。在銷售低迷的情況下，萬科調整了業務規模，尤其是2012年1-3月份“零拿地”的行為受到了整個市場的關注。隨著近期樓市的回暖和銷售的穩定，今年4月以來，萬科重新恢復拿地，尤其是七八月份土地獲取規模明顯增加。

　　國務院決定下放商品房預售的許可審批權，此外，地產的龍頭企業保利聯合體以45億元奪得了今年上海總價新地王的稱號，再次印證地產商的拿地熱情恢復。

　　面臨經濟減速和宏觀政策收緊風險

　　王志浩分析說，目前中國的房地產市場面臨兩個主要風險，一是宏觀政策收緊。政府換屆之后很多政策將會延續，他預計只要全國范圍房價不出現大幅上漲，政策就不會再度收緊。而鑒于較短時間內實施房地產稅在政治和技術上面臨的難題，預期大規模征收房地產稅仍會停留在討論階段。他認為，國土資源部最近限制房地產閑置土地的舉措實際效果非常有限。

　　第二個風險是經濟增長減速，這意味著工資增長減速，居民信心降低，可能導致家庭推遲購房計劃。王志浩告訴記者，不久前渣打銀行在京參加了一次房地產行業論壇，與會開發商探討了最近兩到三周部分城市房屋交易略有疲軟的現象，并討論經濟增長減速是否已經對房地產銷售造成影響。另一個很有參考價值的數據是，非制造業PMI在9月為53.7，已從高于55的數值回落，暗示工業面臨的困難正傳導至城市服務行業。