摘要：繼央企招商蛇口后，地方國有房企也邁開了并購融資的步伐。1月20日，廈門建發(fā)股份有限公司（600153.SH 以下簡稱“建發(fā)股份”）旗下的建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“建發(fā)房產(chǎn)”）在上清所披露了2022年度第一期中期票據(jù)(并購)的發(fā)行文件，透露本次發(fā)行的金額上限為10億元，其中將安排4.6億元用于并購2個標(biāo)的項目公司股權(quán)。

  據(jù)了解，目前建發(fā)房產(chǎn)已分別擁有這兩個標(biāo)的公司34%、33%的股權(quán)，未來計劃從合作方手中收購更多股份，其中一個項目已經(jīng)簽署了并購協(xié)議，另一個則正在協(xié)商簽署意向性協(xié)議。

  發(fā)行文件并未披露項目的名稱，1月21日，建發(fā)股份的相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，無法確定收購的項目股權(quán)是否來自出險房企，但可以明確的是，目前該公司并未有收購出險房企控制權(quán)的計劃。

  融資收購2個項目股權(quán)

  募集說明書顯示，建發(fā)房產(chǎn)的中票注冊額度為34億元，本期基礎(chǔ)發(fā)行金額5億元，發(fā)行金額上限10億元。其中，品種一為3+3年期，附第3個計息年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，品種二是5+2年期，附第5個計息年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

  融資用途方面，建發(fā)房產(chǎn)打算安排4.6億元用于并購2個標(biāo)的項目公司股權(quán)，4.6億元用于項目建設(shè)，0.8億元用于償還到期債務(wù)融資工具。

  2個并購標(biāo)的均為住宅項目，開發(fā)節(jié)奏都一樣，于2021年開工，目前都已獲取五證，預(yù)計2022年開始銷售，到2022 年末去化率達到70%、2023年末去化率達到95%、2024年及以后去化率達到100%。據(jù)了解，截至2021年9月末，這兩個項目已投入資金全部為自有資金。建發(fā)房產(chǎn)在其中一個項目已持有34%股權(quán)，此次打算以2.3億元再并入33%股權(quán)，對該項目公司進行并表，目前雙方正在協(xié)商簽署意向性協(xié)議。此次中票募集資金的1.3億元將用于這筆并購。

  另一個項目建發(fā)房產(chǎn)則持有33%股權(quán)，計劃向合作股東并購27%的股權(quán)，并購協(xié)議已簽署。并購價款5.54億元，中票募集資金中的3.3億元將用于此次交易。

  建發(fā)房產(chǎn)表示，由于本次擬并購的兩個項目體量均較大，發(fā)行人通過并購項目公司股權(quán)，增強對項目開發(fā)、銷售的控制，通過發(fā)行人較強的資金及運營能力確保項目順利推進，避免出現(xiàn)項目中途擱淺。

  建發(fā)股份為建發(fā)房產(chǎn)的控股股東，從建發(fā)股份的2021年半年報中可發(fā)現(xiàn)，截至2021年6月底，建發(fā)房產(chǎn)持有33%及34%股權(quán)比例的在建、擬建項目共有6個，分布于佛山、溫州、無錫、杭州等城市。

  房企中票仍以償債為主

  招商蛇口是2022年地產(chǎn)行業(yè)首個發(fā)行并購中票的房企，該公司在1月12日就已完成了25.8億元中票的注冊，其中12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強的企業(yè)緩解流動性壓力。只是，這筆資金最終投向的是該公司現(xiàn)有的舊改項目，僅僅是用于置換前期的投入資金和后續(xù)資產(chǎn)投資，與外界猜測的投向出險房企相去甚遠。

  金融監(jiān)管研究院的一篇報告認為，自從2021年下半年監(jiān)管層為避免“地產(chǎn)硬著陸”，放寬“三道紅線”等政策的執(zhí)行力度以來，無論是苦于困境的出險房企，還是高度關(guān)注事態(tài)發(fā)展的市場各方，都對監(jiān)管層的幾項微調(diào)政策落地充滿了期待，央行、銀保監(jiān)會《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》的發(fā)布更是讓市場翹首以盼。然而，招商蛇口的首單并購債，并購?fù)度胫徽?3%的比例，確實有些名不符實，但這也說明了市場需要打破幻想，因為政策放行、向重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購提供金融支持，是為了“保交樓”，不是為了救助陷入危機的房企。

  相比招商蛇口，建發(fā)房產(chǎn)的并購金額要縮水不少，且是否面向出險房企也尚未可知。雖然被市場寄予厚望，但這些國企、央企當(dāng)前顯然對并購?fù)�行依然態(tài)度謹慎。例如，華僑城近期剛完成了15億元的中期票據(jù)發(fā)行，其中9.6億元用于置換華僑城(云南)投資有限公司此前在招商銀行的并購貸款，并未涉及新的并購標(biāo)的。

  民營房企更是以確保自身資金安全為第一要務(wù)，包括萬科、碧桂園、龍湖、美的置業(yè)在內(nèi)的穩(wěn)健型民營房企也都發(fā)布了中票融資計劃，但都沒有安排并購用途。萬科擬注冊發(fā)行30億元中票，全部用于商品房項目建設(shè)。美的置業(yè)注冊的50億元中票，一半用來還債，一半用于項目建設(shè)。碧桂園也是50億元的注冊額度，計劃全部用于償還有息債務(wù)。根據(jù)龍湖2021年度第一期中期票據(jù)的發(fā)行文件，該公司打算把第一期的10億元融資額全部拿來償還項目貸款。

  部分房企傾向于自保，也有部分房企看到了抄底的機會。某民營房企的管理層表示，2021年該公司的投資態(tài)度較為保守，雖然市場機會很多，但由于行業(yè)走勢不明朗，不敢輕易出手。“現(xiàn)在政策底已經(jīng)很清晰了，相信市場底也會慢慢鞏固，我們今年打算在經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的城市收購一些項目，最近已經(jīng)在接觸了。”