摘要：中央經濟工作會議明確表態“房子是用來住的，不是用來炒的”，進入2016年12月份以來，決策層已經六次明確對房地產的相關調控。2017年樓市怎么走？房價是漲是跌？新年伊始，樓市四大猜想浮出水面。

       調控持續

       在2016年12月14日的中央經濟工作會議已經確定了2017年房地產調控主基調——去庫存與放泡沫并舉，并加快研究建立房地產市場長效機制。在12月29日和30日，住建部又發布《中共住房城鄉建設部黨組關于巡視整改情況的通報》，狠抓熱點城市控房價，三四線城市和縣城去庫存，同時還公布21家違規銷售的房地產開發企業名單。事實上，僅在2016的12月，決策層已經先后六次明確對房地產的相關調控及監管。

       從監管層的態度來看，維穩仍然是2017年的核心命題。預計2017年一二線熱點城市調控會持續，“房價不止、政策不停”，這與防控金融風險的宏觀背景也是一脈相承。同時，對于三四線城市去庫存等供給側結構性改革也會得以延續，除了主要的政策性支持，也可能會與提高整個城市的“基本面”相融合。針對各個城的調控，預計會根據各地實際情況升級為“一城一策”。

       加息預期

       2016年前三季度房地產市場的火熱，與寬松的信貸政策有很大關系，信貸是影響短期房價的重要因素之一。在上海實行“認房又認貸”之后，2016年12月23日，鄭州又成為“認房又認貸”的第二個城市，這個被稱之為最嚴厲的調控政策是否會鋪開，成為熱點城市懸在頭上的達摩克利斯之劍。該政策的出臺，也將直接影響到房地產市場的成交量和房價走向。

       2016年12月中旬，美聯儲宣布加息并給予今年3次加息的預期，人民幣出現貶值預期。本次加息或預示美國步入加息周期，一經確認則其他國家將迫于壓力而效仿美國。短期內固然不會出現此種局面，但加息操作勢必會削弱投資需求并抑制消費。“一旦加息(或者資金價格上漲過快)，代表了金融政策的取向出現變化。如果人民幣貶值和資本流出，一定引發中國房價的重新估值，以人民幣計價的資產價格的調整是大概率。”業內人士表示。

       房價走穩

       雖然政府在加碼調控，但倘若房價出現大跌，這勢必也不是監管層的本意。在2017年，房地產市場會進入一個小的調整期，房價會“穩”字當頭，可能會出現微漲或微跌，“大起大落”都是政府不愿意看到的。

       從多家證券公司房地產研究部門發布的報告來看，對于2017年，機構對于成交量的預測基本一致，都認為房屋銷售面積會出現下降，方正證券最樂觀，預測要跌6%，最悲觀的中投證券則預計會跌18%。當然，代表性的觀點是受政策影響，一線、二線、三線城市的銷售面積會呈現不同的情況。買房的人少了，自然也會影響到房價，大多機構預測2017年房價波動幅度在正負3%以內。典型的觀點是，2017年上半年全國銷售均價持平，下半年隨著政策松綁重回上升趨勢。

       方正證券首席經濟學家任澤平指出，近幾輪房價周期上漲時間長、調整時間短，平均36個月左右為一輪房價周期，其中平均上漲24個月，調整12個月。當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調整周期，預計房價將調整到2017年底至2018年上半年。

       并購加速

       最近幾年，房地產行業內并購潮已經初現端倪。隨著房企融資渠道收緊、一二線城市拿地門檻提高，在2017年，開發商的整合或將進一步加速。

       手里有地但開發能力弱的中小型房企若無法通過開發模式盈利，賣土地、賣股權現象就可能會頻繁出現；如果連土地都沒有的上市公司，或許整個企業會被當殼賣掉了。對于彈藥充足的大型開發商，將會在二級市場尋找開發機會以及合適資產，抑或收購現金流緊張的小型開發商。不僅如此，從現在各類城市的房地產市場而言，一旦有大型開發商進入，中小型開發商的生存空間已經在面臨著不斷壓縮的情形。

       當然，盡管拿地成本不斷上漲，開發商依然繼續深耕一線城市以及二線重點城市。為降低風險、分攤成本，許多開發商可能會選擇聯合其他開發商，抑或尋求保險公司等金融機構的聯合。