摘要：商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶，不得存入其他賬戶；房企取得商品房預售許可后，應將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置以及監管部門門戶網站進行公示……5月10日，山西省住房和城鄉建設廳官網發布《山西省商品房預售資金監管辦法》的通知，該辦法自6月5日起正式施行，規范并強化我省商品房預售資金監督管理，辦法施行有效期為5年。

　　商品房預售款將專戶專存、專款專用

　　《山西省商品房預售資金監管辦法》經我省司法廳審核通過，我省行政區域內批準預售的商品房建設項目，其預售資金的收存、支取、使用及監督管理，均須照此辦法進行監管。

　　辦法中明確商品房預售資金，是房地產開發企業預售商品房時，購房人按合同約定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。預售資金須遵循“專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制”的原則，省住房和城鄉建設廳負責指導和監督全省商品房預售資金監管工作。設區城市、縣（市）住房城鄉建設或房產管理部門（簡稱“監管部門”）具體負責行政區域內商品房預售資金監管工作。人民銀行分支機構按照賬戶管理有關規定，負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作；銀保監部門負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

　　監管部門應建立健全以樓盤表為索引的商品房預售管理信息系統，會同銀保監等部門推動房屋網簽備案系統和商業銀行業務管理系統對接，加強房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等數據信息共享。

　　商品房預售監管賬戶須在監管部門網站公示

　　辦法規定監管部門應當會同人民銀行、銀保監部門綜合商業銀行監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況等因素，通過公開招標方式，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。監管部門應當與中標銀行簽訂商品房預售資金監管金融服務協議，建立監管銀行名錄，并將監管銀行名錄在監管部門門戶網站予以公示。

　　房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當按照“一證一戶”的原則，在項目所在地監管部門確定的監管銀行名錄中選擇商業銀行開立商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱“監管賬戶”）。

　　監管部門、監管銀行、房地產開發企業三方應當簽訂商品房預售資金監管協議（以下簡稱“監管協議”。），監管協議明確預售資金收存和使用方式、監管額度及違約責任等內容。房地產開發企業申請辦理商品房預售許可時，應當在預售方案中明確預售資金監管計劃，并提交預售資金監管協議，協議主要內容在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。房地產開發企業取得商品房預售許可后，應當將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置以及監管部門門戶網站進行公示。

　　預售款未存入監管賬戶不得辦理網簽備案

　　辦法中嚴格規定商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶，不得存入其他賬戶。房地產開發企業與購房人簽訂商品房預售合同后，應當向購房人開具監管賬戶繳款單。

　　購房人憑繳款單，將全部購房價款直接存入監管賬戶。購房人申請商業銀行按揭貸款和住房公積金貸款的，監管賬戶作為貸款唯一到賬賬戶。同時，有關部門辦理商品房預售合同網簽備案時，應當核對預售資金已存入監管賬戶的憑證，對于未按規定將預售資金存入監管賬戶的，不得辦理商品房預售合同網簽備案。

　　監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金。項目所在地監管部門可根據項目情況綜合確定重點監管資金總額，但不得低于工程建設預算總額（包括建筑安裝和區內配套建設等費用）的110%，全裝修交付商品房項目，應將裝修成本納入預算總額。

　　重點監管資金實行專款專用，必須用于有關的工程建設，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產開發企業員工工資等費用；在監管賬戶存續期間商業銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業集團公司不得抽調。

　　完成不動產首次登記方可解除預售資金監管

　　如房企提交的監管協議無其他約定的，項目完成不動產首次登記后，即可申請解除預售資金監管。房地產開發企業和購房人之間解除商品房預售合同的，應共同到有關部門申請撤銷商品房預售合同網簽備案，有關部門審核準予撤銷的，監管部門出具《商品房預售資金退款通知書》。監管銀行按照《商品房預售資金退款通知書》，將監管資金退回購房人指定的交易資金結算個人賬戶和貸款銀行賬戶。

　　其中，監管銀行應當嚴格按照預售資金三方監管協議，指定專人負責預售資金監管工作，做好監管賬戶監控，定期與本級監管部門進行對賬，配合監管部門開展預售資金監管執法檢查工作。發現房地產開發企業存在違規挪用重點監管額度內資金問題的，應當立即停止撥付并告知本級監管部門，監管部門要及時作出處理。

　　另外，監管銀行未經監管部門核實同意擅自撥付重點監管額度內資金的，應當負責追回資金；無法追回的，依法承擔相應賠償責任。施工單位、監理單位提供虛假證明或采取以“提供商票”等其它方式協助房地產開發企業違規支取預售資金的，由有關部門依法對相關責任單位和責任人予以處理，將其違規行為記入企業信用信息系統，并向社會公示。