廣州擬取消預售商品房備案 引外界廣泛關注
發布時間：2012-11-28 來源：0352房網 編輯：加文
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廣州市日前發布的相關行政審批制度改革事項目錄引起了外界的廣泛關注，焦點就在于實行多年的“預售商品房合同登記備案”也在取消之列。相關分析認為，即使在要求進行登記備案的情況下，一房多賣、預售資金監管不力等問題也屢禁不止，一旦取消登記備案，可能會增加相關部門的監管難度。
取消登記備案?
廣州市政府法制辦日前公布的《廣州市第五輪行政審批制度改革擬取消、調整、保留的行政審批、備案事項目錄(征求意見稿)》顯示，共有98項行政審批、備案事項擬取消，其中就包括“預售商品房合同登記備案”。
在上述“目錄”中發現，廣州市國土房管局擬取消“備案”，取消之后則是“按行政確認進行規范管理”。
據了解，上述制度的法律根據最早來源于1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》，其第四十四條第二款規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。
根據廣州市國土房管局發布的“穗國房字[2005]474號”文件，廣州市自2005年7月7日起開始實施商品房買賣合同網上備案，其中規定對預售和現售的商品房均實施網上備案管理。
2008年，《物權法》確立的商品房預告登記制度落地廣州，廣州從當年的8月1日起實施“預購商品房預告登記業務”，相比于“網上備案”，這一規定更強調了購房者的權利，即購房者可自行前往相關部門辦理 “預告登記”，不受開發商的約束。
在歷年的相關規定中，廣州市國土房管局均認為相關的登記備案制度是促進房地產市場交易透明化、防止一房多賣、對預售相關環節進行跟蹤和監管的有力措施。
恐增加監管難度
在我國采取商品房預售制度的前提下，由于不同于現房銷售，相關法律法規對預售環節的監管都做了不同程度的規范，“預售商品房合同登記備案”即是其中重要的一環。
據了解，預售合同備案并不是預售合同成立的必要條件，未經辦理登記備案手續的，也并不影響預售合同的成立，其效力在于使預售合同能產生對抗善意第三人的效力。例如在和開發商簽訂了預售合同后，開發商又將該房屋轉移給他方時(即所謂的“一房多賣”)，購房者可依據已經登記備案的預售合同對抗開發商的行為，并依法請求法院裁定開發商的轉移行為無效。
以此來看，在保護購房者權益方面，預售合同備案依然是購房者維護自身權益的有效方式。廣州意欲取消原因是什么?
資深房地產專家韓世同指出，由于在此次的“征求意見稿”中，相關部門并未對取消“預售商品房合同登記備案”的具體細節予以解釋，所以目前來看還有待觀察，但他同時指出，“可以對這種備案制度的某一個審批環節進行簡化，但這種預售合同備案制度依舊是十分重要的監管手段。”
相關分析也認為，即使我國的大部分城市均已實行相關的預售合同備案制度，但由于實際執行情況不一，一房多賣、炒房、違法抵押等問題依然層出不窮，從購房者的角度出發，預售合同備案依然是保障其自身權益的有效方式;而對于地方政府來說，從預售到房產確權的過程中，這項制度也能為相關部門對各個環節進行監管提供有效方法，一旦取消，恐增加監管難度。
