隨著住宅市場調控的日益加強，越來越多的買家將目光轉向了商業地產市場，廣州商用公寓的價格一度出現井噴式的上漲。然而今年以來廣州幾大繁華商圈的一線高端商鋪成交情況卻出現逆市走冷。

　　業內人士分析，繁華地段一線商鋪普遍價格昂貴，這種情況的出現主要由在“限外令”影響下資金充足的港澳投資客難以接盤引發。另一方面，樓市回暖導致業主心態轉強，商鋪放盤減少更讓一線商鋪的成交雪上加霜。

　　港澳客離席無人接盤

　　早在幾年前廣州就對外商投資廣州商業地產進行了限制，起初該政策主要是針對性限制外籍人士和港澳客對寫字樓等產品的投資，從3月7日起，廣州進一步明確，暫停受理外籍人士及港澳臺胞購買非居住物業，包括寫字樓、商鋪和商業物業中的公寓。廣州市國土房管局發布的《關于進一步加強房地產市場監管工作和意見》的通知中明文規定“在境外工作、學習時間超過一年的境外個人只能購買一套用于自住的住房，不能購買商業、辦公房等非住宅房屋，在境內設立分支、代表機構的境外機構，只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅物業。”這意味著此前境外個人仍然能購買的商務公寓和商鋪都被納入了“限外令”。

　　“限外令”執行升級至今已逾半年，對以港澳投資客為主要買家的一線商鋪的銷售潑了一盆冷水，港澳買家減少令一些繁華地段的一線商鋪成交轉淡，在港澳客退出市場后，這些商鋪往往因為單價或總價過高，很難找到投資客接盤。“限外令”嚴厲化的主要影響集中在高端一線商鋪，如著名的北京路商圈一間普通的十幾平方米的商鋪，單價普遍在60萬元/平方米左右，總價格很容易就超過千萬元，普通投資客難有足夠的經濟實力進行投資，因此這里的商鋪長期被港澳投資客投資并持有。

　　北京路一家房產中介的工作人員表示，自從去年“限外令”頒布以后，港澳客商投資商鋪的成交明顯下降，而今年10月以后還沒有過商鋪成交的案例，“本地投資客更重視資金回籠和周轉，青睞于短期內能迅速轉手回報的投資產品，而一線商鋪普遍并不具有這樣的特點，因為涉及金額巨大，且市場價位穩定，一般購入之后便會放租，短期內不會再轉手。”

　　放盤減少更沖淡成交

　　目前北京路和上下九的商鋪出現了“購冷租熱”的情況，想要租鋪的商家踏破門檻，而想要買鋪的投資客卻難覓蹤跡。當地中介分析，造成這種情況的主要因素是當下樓市回暖，業主心態轉強導致的放盤減少，造成北京路和上下九等繁華地帶一線商鋪極少出現轉手，進一步沖淡了商鋪市場的成交。

　　“這里一間臨街的普通的商鋪，根據所處位置的不同，月租金在1000元/平方米到6000元/平方米不等，而這種十幾平方米小商鋪往往租金普遍較貴，在3000元/平方米以上，并且一鋪難求。”北京路的一家房產中介分析，目前北京路的臨街商鋪資金回報率穩定在4%到5%左右，高于廣州住宅投資的資金回報率。由于不愁招租，比其他地區同類商鋪的資金回報率更穩定，因此持有商鋪的業主如果不是急于回收現金，普遍不急于出手賣鋪。

　　據了解，目前北京路仍然有景豪坊與名城廣場兩個商業項目在建，前者位于廣百隔壁，面積達10萬平方米，天河城集團去年底通過接盤廣東置地三項目將名城廣場收入囊中，人們預測該項目可能成為天河城百貨的又一旗艦項目。此外，上下九商圈也將在近期面臨新一輪的商鋪供應井噴，業內人士擔憂，從北京路商圈目前高企的商鋪價格來看，在港澳客集中退出市場后，即將提供的龐大商鋪供應量會難以找到新的投資客出手消化。