北京全面進入限價時代 樓市調控行政手段升級
發布時間：2013-04-15 來源：0352房網 編輯：紅蘭
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摘要：北京已全面進入“限價”時代。針對期房，采取了延遲發放預售許可證、暫停新盤網簽的手段；針對現房，明確要進行價格干預。
在“國五條”地方細則中，北京今年房價控制目標定為“基本穩定”。一位政府官員表示，地方政府面臨房價控制目標壓力時，必然使出限價這一招。“與限購政策相比，限價能夠更快、更直接地達到調控房價的效果。”
行政手段升級
作為“國五條”地方細則最嚴厲的城市，北京繼推出對現房限價政策后，首次提出將對“自住改善型的商品住房”進行限價。
北京市住建委主任楊斌日前公開表示，擬針對中等收入家庭，也就是“夾心層”人群，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理這一新概念中。
這意味著，政府規定的限價范圍從以往只針對中低收入家庭的保障房，拓展至針對中等收入家庭的自住改善型商品房。
楊斌稱，這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優惠保證中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。政府將在土地出讓階段，供應“限房價、競地價”地塊，規定房屋的最高銷售價格，保證開發商拿地時已明確今后的售價不能高于政府定價。
有媒體報道，根據北京嚴格的限價標準，原則上新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經成為獲得預售許可的重要條件。
實際上，2011年開始，北京就已通過嚴卡預售證，限制開發商提價。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，此前的“限價”大多集中在預售審批環節，資金鏈不緊張、以追求利潤為目的的開發商會以各種辦法拖到轉為現房銷售，以規避價格管制。
開發商鉆空子
在開發商眼中，限價政策雖然能從銷售環節直接入手控制房價，但房企鉆空子的空間也比較大。
一位售樓盤的營銷部負責人透露，限價更多的只是玩“數字游戲”，對于資金寬裕的房企而言，肯定不會選擇降價這一步，會考慮怎樣在政策和實際操作中周旋。
他表示，在“限漲令”或更嚴厲的限價措施來臨之前，房企已經開始調整定價方案。“選擇性地降價，剛需性住房可以通過改為毛坯房等條件降低售價。”
某豪宅銷售部負責人表示，限價手段規定得更細，對房企個別項目、盤源的定價策略會有一定影響，然而，對項目整體銷售計劃不會有太大的影響。她以去年的豪宅銷售為例，“在價格監管之下，高端樓盤的預售證不會一下子全部都拿到，都是分批拿，但其間，這些房源我們已經都售出，跟核心的客戶簽訂了協議，網簽也會稍遲才體現。”
業內人士指出，開發商可以采取“部分囤房”逃避限價監管，即先賣一些便宜的戶型，而對于單價較高的戶型進行“囤貨”的方式。“這種方式一方面可以回籠部分資金，另一方面可以作為融資的抵押物，不會帶來太多資金壓力。”
