摘要：江西省九江市因?yàn)閾碛袕]山這一世界級(jí)文化自然景觀而馳名中外，在廬山山脈以西，是面積達(dá)308平方公里，清如鏡、明如月的“廬山西海”;廬山以南，則有著名的溫泉鎮(zhèn)。名山、秀水、溫泉，讓九江旅游總?cè)藬?shù)和總收入在江西11個(gè)設(shè)區(qū)市中雙雙排名第一。

　　發(fā)展旅游地產(chǎn)成為當(dāng)?shù)卣�府�?shí)現(xiàn)財(cái)政增長(zhǎng)的重要載體：廬山腳下的旅游酒店綜合項(xiàng)目、廬山西海風(fēng)景區(qū)的中信廬山西海項(xiàng)目、廬山國(guó)際會(huì)議中心綜合體……一個(gè)個(gè)投資幾十億元、上百億元的項(xiàng)目紛紛啟動(dòng)。相關(guān)政府文件顯示，最近3年，九江旅游項(xiàng)目投入不斷增加，累計(jì)投資達(dá)600多億元。

　　然而，九江輻射的消費(fèi)能力有限，眾多大體量綜合體接連推出，帶來(lái)的直接后果就是銷(xiāo)售遇冷。以中信廬山西海為例，8月15日至16日，走訪了其設(shè)在南昌、九江和項(xiàng)目所在地3個(gè)銷(xiāo)售點(diǎn)中的兩個(gè)。置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，目前一期推出的房源，已經(jīng)銷(xiāo)售得差不多了，只剩下少部分。而從九江房管局獲得的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目一期推出的200余幢別墅，銷(xiāo)售了一半左右。

　　綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，發(fā)展旅游地產(chǎn)的方向是對(duì)的，但 “地方政府應(yīng)該控制好旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)集中供應(yīng)，有效需求不足的現(xiàn)象。”。

　　旅游項(xiàng)目火熱3年投資600億

　　8月14日，江西省商務(wù)廳官網(wǎng)發(fā)布消息稱，香港帝盛酒店集團(tuán)取得九江市星子縣天地溫泉假日酒店經(jīng)營(yíng)和所有權(quán)，公司將投資2.23億港元于該酒店項(xiàng)目。天地溫泉假日酒店，酒店已停止?fàn)I業(yè)，正在進(jìn)行裝修，酒店后面也進(jìn)行著度假別墅的建設(shè)。

　　在九江市星子縣，這樣的項(xiàng)目可謂比比皆是，與天地溫泉度假酒店同一側(cè)，有一家剛開(kāi)業(yè)不久的醉石溫泉陶淵明主題度假村，根據(jù)其宣傳，項(xiàng)目占地約160畝，擁有客房327間，總建筑面積約35000平方米，總投資2.5億元。

　　放眼九江，旅游地產(chǎn)最具規(guī)模的，當(dāng)屬中信集團(tuán)在廬山西海風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)的中信廬山西海項(xiàng)目，據(jù)中信集團(tuán)與江西九江市人民政府簽訂的合作框架協(xié)議，將在5年內(nèi)投資和招商120億元用于各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。中信地產(chǎn)將加大對(duì)九江市旅游、地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)力度，并向九江市區(qū)、八里湖新區(qū)、廬山風(fēng)景區(qū)輻射。

　　2010年12月8日，中信地產(chǎn)與江西九江市政府正式簽署了 《中信廬山西海項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)合作協(xié)議》與《巾口西部啟動(dòng)區(qū)土地整理協(xié)議》。

　　用原江西省長(zhǎng)吳新雄的話來(lái)說(shuō)，這是江西省投資最大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，是江西旅游發(fā)展史上的重要里程碑。

　　圍繞廬山西海，武寧縣亦引進(jìn)泰國(guó)古暹羅風(fēng)情度假村、榮程旅游綜合開(kāi)發(fā)、華元養(yǎng)生休閑中心、華夏國(guó)際旅游度假區(qū)等4個(gè)50億元以上旅游項(xiàng)目。

　　九江市旅游局今年5月份的一份 《九江旅游情況工作匯報(bào)》中提到，最近3年，九江旅游項(xiàng)目投入不斷增加，政府和社會(huì)投資的項(xiàng)目達(dá)到140多個(gè)，累計(jì)投資達(dá)600多億元。據(jù)悉，其中大部分為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　叫好不叫座 投資商急于找買(mǎi)主

　　早在中信之前，另一家央企中航地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入九江，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)了廬山國(guó)際高爾夫球會(huì)及中航廬山云嶺。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，中航計(jì)劃圍繞廬山國(guó)際高爾夫球會(huì)建設(shè)1000幢別墅，目前一期已經(jīng)建成75幢，只存少量別墅可售。

　　在中航廬山云嶺的銷(xiāo)售中心，看到沙盤(pán)上方的天花板殘損，還在漏水，墻上掛出的建筑工程規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證上顯示，開(kāi)發(fā)商為九江嘉浩(廬山)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

　　“九江及輻射區(qū)的消費(fèi)能力非常有限，如此多動(dòng)輒上萬(wàn)元一平方米的別墅，要想銷(xiāo)售出去并不容易。”九江一位地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)理說(shuō)，以中航廬山云嶺為例，第一期開(kāi)發(fā)的75幢別墅，從2011年就開(kāi)始銷(xiāo)售，賣(mài)了兩年都沒(méi)有賣(mài)完，“一幢別墅的售價(jià)至少在200萬(wàn)元以上，一旦真的建成1000幢，要賣(mài)到何年何月?”

　　從九江市房管局查詢到的數(shù)據(jù)顯示，中信廬山西海11棟酒店式公寓中，第6棟、第8棟、第11棟均未銷(xiāo)售，第10棟40套房屋僅售5套，其余7棟或多或少均有未售房源。

　　此前被香港帝盛酒店集團(tuán)收購(gòu)的星子縣天地溫泉假日酒店亦是因?yàn)榧ち业耐瑯I(yè)競(jìng)爭(zhēng)，客源大大減少，最終被外來(lái)企業(yè)并購(gòu)。

　　如何最大限度地開(kāi)拓買(mǎi)主，已成為投資商最為頭疼的一個(gè)問(wèn)題。中信甚至在南昌昌北機(jī)場(chǎng)出站口打起了T型廣告，以吸引高端人群關(guān)注。

　　“九江的旅游資源在江西首屈一指，但是會(huì)在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的旅客非常有限。”江西中旅負(fù)責(zé)人周經(jīng)理說(shuō)，前往廬山旅游主要以避暑為主，多為廣東、福建、湖北等周邊的游客，游客來(lái)一次就下決心在當(dāng)?shù)刭?gòu)置房產(chǎn)的可能性不大。

　　開(kāi)發(fā)打擦邊球 引出水土保護(hù)之憂

　　在奇峰秀麗的廬山山體和西海景區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難免破壞水土。一位不愿具名的九江市政協(xié)委員說(shuō)，當(dāng)市政府決定在廬山西海大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)，不少政協(xié)委員都表示了反對(duì)。在當(dāng)年的九江“兩會(huì)”上，這名政協(xié)委員在小組討論時(shí)，公開(kāi)表示反對(duì)。

　　上述政協(xié)委員表示，廬山西海自2005年被國(guó)務(wù)院確定為國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)之后，目前景區(qū)的總體規(guī)劃尚未獲得通過(guò)，在控規(guī)出臺(tái)前，在沿湖數(shù)十平方公里的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一湖清水將受到破壞。